Понятие и виды жилищного права

ВВЕДЕНИЕ

 

Жилищное право - это  совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической  литературе в двух смыслах, узком  и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного  человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

Провозглашение в Конституции  России (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное законодательство.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность - они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

В круг общественных отношений, которые составляют предмет жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам - нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются и некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища: жилищно-земельные, кредитные и др. Жилищные отношения неоднородны. Большинство из них - имущественные; они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

 

1.  ПОНЯТИЕ И ВИДЫ  ЖИЛИЩНЫХ ФОНДОВ

 

1. Понятие жилищных фондов

 

Ни одна другая отрасль российского законодательства не оперирует понятием «жилищный  фонд». Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации¹. Сам по себе жилищный фонд не существует в материальном мире именно как фонд. Понятие «фонд» разработано в жилищном законодательстве для целей более эффективного урегулирования жилищных правоотношений. Сам жилищный фонд составляют конкретные жилые помещения, указанные в ст. 15 и 16 ЖК РФ.

Ранее (в законодательстве советского периода) существовал лишь государственный жилищный фонд. Далее  в ходе реформ появился муниципальный  жилищный фонд. Жилые помещения, состоящие  в государственном и муниципальном жилищном фонде, находились в собственности у государства или муниципалитета.

В этот же период появился и частный жилищный фонд. Однако нигде в законодательстве не было понятия именно частного жилищного  фонда. Прежде всего появился жилищный фонд жилищных строительных кооперативов (ЖСК), жилые помещения в домах ЖСК изначально находились в собственности у граждан, появилась возможность создания товарищества собственников жилья (ТЖС). Члены жилищного строительного кооператива сами на свои средства строили многоквартирный жилой дом. Затем появилась возможность приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов, что привело к созданию другой формы – частного жилищного фонда.

Наконец, существовал  и ведомственный жилищный фонд, многоквартирные дома ведомственного жилищного фонда находились в собственности у организаций – предприятий любой формы собственности. Жилое помещение в ведомственном жилищном фонде предоставлялось работникам предприятий на время их работы в данной организации².

 

2. Виды жилищных фондов

 

Если проанализировать положения нового ЖК РФ, то можно  увидеть, что жилищное законодательство исходит из двух критериев для  определения вида жилищного фонда:

А. в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на жилое помещение;

Б. в зависимости от вида целевого использования жилого помещения.

По первому  критерию жилые помещения подразделяются на:

- частный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  находящихся в собственности  граждан и в собственности юридических лиц;

- государственный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности Российской Федерации  (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых  домов (жилых помещений), находящихся  в собственности граждан, а также  в собственности юридических  лиц, созданных в качестве собственников.

В состав жилищного  фонда, находящегося в собственности  граждан, входят: индивидуальные жилые  дома; приватизированные, построенные  и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным  паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами.

Гражданин —  собственник жилого помещения имеет  право в порядке, установленном  законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Закон устанавливает  и ограничения принудительного  изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе  как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения³.

В настоящее  время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды⁴. В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т. д. которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество.

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т. д.); довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретения жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды либо право наследования).

Особенностью  права собственности частных  юридических лиц на жилые помещения  является то, что если гражданин  — собственник жилого помещения  может использовать его для личного  проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма.

Государственный жилищный фонд — это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

Государственная собственность подразделяется на федеральную  собственность, т. е. собственность  Российской Федерации, и собственность  отдельных субъектов Российской Федерации.

Жилищный фонд субъектов Российской Федерации имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республик, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации. Последнее относится в равной мере и к ведомственному жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений регионального (т. е. на уровне субъектов Федерации) подчинения. Жилищным фондом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации, распоряжаются соответствующие местные государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации.

Предприятиям  разрешено использовать средства из фонда социально-культурных мероприятий  и жилищного строительства для  долевого участия в совместном строительстве  жилых домов и учреждений культурно-бытового назначения.

 Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Основным источником образования муниципального жилищного  фонда явилась передача в собственность  муниципальных образований —  городских, сельских поселений и  других населенных пунктов жилых  домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных Советов, т. е. были объектами права государственной собственности.

Согласно ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного назначения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Статья 132 Конституции  РФ определяет, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют  муниципальной собственностью.

От имени  муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной  собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.).

Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют  муниципальной собственностью, в  том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные  органы распоряжаются входящими  в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, в частности, и такие вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, как: энерго-, водо-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, благоустройство, коммунальное хозяйство и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству⁵.

Любое не противоречащее закону и находящееся в его  пределах решение органа местного самоуправления не требует ни предварительного согласия, ни последующего утверждения государственным органом и не может быть отменено в административном или судебном порядке.

Муниципальный жилищный фонд — один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда⁶.

 

2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ,  ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ

             

2.1. Понятие договора  купли-продажи жилого помещения

 

Договор купли-продажи  жилого помещения является одним  из видов договора купли-продажи  недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст.130 ГК).

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (в юридическом смысле, конечно).

Специфические черты  недвижимости - прочная связь с  землей (если например идет речь о зданиях, сооружениях, многолетних насаждениях и т.д.), особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.

Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

На основе общего определения  договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: