Ипотечное кредитование

     Привлекая заемные средства в дополнение к  собственным, инвестор предполагает не только приобрести желаемый объект недвижимости, но и получить наибольшую отдачу на собственный капитал. На величину такой отдачи влияет соотношение удельных весов собственных и заемных средств в структуре инвестиций. Поэтому привлечение заемного капитала будет эффективным для инвестора до того момента, пока соотношение заемного и собственного капиталов будет обеспечивать увеличение нормы отдачи собственного капитала. Это, в свою очередь, будет происходить до тех пор, пока стоимость заемного капитала будет меньше, чем норма отдачи инвестиционного проекта в целом. Таким образом, соотношение собственного и заемного капиталов, которое обеспечивает увеличение нормы отдачи собственного капитала, является основным критерием эффективности заемного капитала.

     Ипотечно - инвестиционный анализ предполагает оценку воздействия ипотечного кредитования на инвестиции в собственный капитал, а также оценку стоимости остаточных выгод кредитора и инвестора.

     Традиционная  техника ипотечно - инвестиционного  анализа – это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы «выкупного» капитала, включающей ипотечный кредит и инвестиции в собственный капитал. Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов инвесторов и кредиторов составляет максимальную величину «выкупного» капитала; соответственно, это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника принимает во внимание и выручки от перепродажи собственности, которая включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

     Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать доход на инвестиции и возврат инвестиций. Текущий доход по ипотеке представляет собой обслуживание долга. При этом остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной  ставке ипотеки. Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от перепродажи, дисконтированных по соответствующей ставке отдачи на капитал. Их текущие стоимости в отдельности рассчитываются с использованием функций сложного процента. Прогнозируемые денежные поступления обычно носят равномерный характер и, поэтому рассчитываются с помощью фактора аннуитета.

     

,                                                                   (3.1)

     А выручка от перепродажи, поступающая  как единовременная сумма, оценивается с помощью фактора реверсии.

     

,                                                                          (3.2)

     Таким образом, стоимость собственности  рассчитывается путем прибавления  текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. В итоге оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

     Применение  традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период — это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

     На  первом этапе необходимо оценить  чистый операционный доход путем  вычета из потенциального валового дохода операционных расходов, поправок на недоиспользование и потери при сборе платежей. Для оценки ежегодных денежных средств, получаемых инвестором, из чистого операционного дохода должна быть вычтена сумма обслуживания долга. Затем должна быть рассчитана текущая стоимость прогнозируемых ежегодных денежных поступлений.

     На  втором этапе должна быть рассчитана текущая стоимость выручки от перепродажи. Для этого необходимо составить прогноз цены перепродажи или изменения стоимости собственности и затем вычесть все затраты по совершению сделки, которые должен понести продавец (комиссионные, титульные расходы), а также остаток непогашенного долга. Затем рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи.

     На  третьем этапе определяется оценочная стоимость собственного капитала — путем суммирования текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи. Стоимость собственности рассчитывается как сумма стоимости собственного капитала и текущего остатка ипотечного долга.

Для данного  варианта курсовой работы рассмотрим собственность, приобретаемую за счет привлечения ипотечного кредита в 400 000 долл. Он предоставлен на 15 лет, ежемесячный платеж при ставке 14%  (ставка процента для кредитора) равен 5326,96 долл. Инвесторы-собственники намерены получить 17%-ную конечную отдачу на собственный капитал (ставка процента для инвестора). Собственность будет удерживаться 10 лет (срок перепродажи) и затем, как ожидается, будет продана за 600 000 долл. (выручка от перепродажи). Остаток ипотечного долга через 10 лет составит 228938,87  долл.  Факторы реверсии и аннуитета при i = 17%, n = 10 лет равны

, 

 

     Расчеты по традиционной технике приведены в таблице 5. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Таблица 5 – Ипотечно - инвестиционный анализ

 

Вывод: Обоснованная текущая цена собственности равна 496234,19долл. Ставка денежных поступлений на собственный капитал составляет 4,24% (4076,48 долл./ 96234,19= 4,24%), однако инвестиции в собственный капитал – 96234,19 долл. полностью учитывают повышение стоимости собственности, доводящее отдачу на собственный капитал до 17 %.  Левередж в данном случае является положительным, так как норма отдачи собственного капитала выше стоимости кредитных ресурсов (17%>14%). Таким образом, за счет положительного левереджа, выручка от перепродажи в 600000 долл. обеспечивает полное возмещение капитала и приносит часть дохода (текущая стоимость собственности в  496234,19долл. ниже выручки от перепродажи). 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     При выполнении курсовой работы я глубже изучила и закрепила теоретические  знания, приобрела практические навыки в области ипотечного кредитования, научилась обосновывать решения, связанные  с привлечением инвестиций в сектор ипотечного кредитования.

В курсовой работе рассчитана стоимость постоянного  ипотечного кредита и стоимости  ипотечного кредита с переменными  выплатами, а так же ипотечно - инвестиционный анализ. По полученным результатам можно сделать выводы о том, что для банка, который предоставляет ипотечный кредит, наиболее выгодными являются постоянные платежи, так как отсутствует риск не выплаты единовременно большой суммы денежных средств, как при выплате одних только процентов и не сокращается срок кредитования. Для заёмщика самым приемлемым является график частичной амортизации с итоговым «шаровым» платежом по окончании каждого года (при условии способности оплатить «шаровой» платеж), так как текущая стоимость кредита в данном случае составляет 385 731,42  долл. и значительно сокращается срок погашения кредита (со 180 месяцев до 133).  
 
 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. Моргунова Т.А. Финансы, денежное обращение и  ипотека: Методические указания по выполнению курсовой работы. – Братск: ГОУ ВПО  «БрГУ», 2007. - 21с.
2.   Романовский М.В. и др. Финансы, денежное обращение и кредит. – М.:                          Юрайтиздат, 2007. - 543с.
3.   Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов»).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Расчет  стоимости постоянного ипотечного кредита 

 
 
 

Выплаты одних только процентов