Ипотечное кредитование

     F = P(1+i)ⁿ,                                                                                       (2.1) 

     где F – будущая стоимость кредита (сумма погашения основного долга с начисленными процентами), долл.

     Р – основная сумма ипотечного кредита, долл.

     F = 400 000 * (1 + 0,14)¹⁵ = 2855175,19 (долл.) 

     I = F – P,                                                                                           (2.2) 

     где I – сумма начисленных процентов, долл.

     I = 2855175,19 – 400 000 = 2455175,19 (долл.)

     Вывод: Сумма начисленных процентов по истечении тридцати лет составит 2455175,19 долл., а «шаровой» платеж 2855175,19 долл., что почти в 7 раз превышает основную сумму. В связи со значительной величиной стоимости кредитных ресурсов для заемщика, данный вид погашения кредита предусматривает более короткие сроки. Например, ипотечный кредит с «шаровым» платежом подлежит погашению через 8 лет при ежегодном начислении процентов.

     Тогда:

     F = 400 000 * (1 + 0,14)⁸ = 1141034,57 (долл.)

     Сумма начисленных процентов равна

     I = 1141034,57 – 400 000 = 741034,57 (долл.)

     Таким образом, стоимость кредита для  заемщика в данном случае меньше, чем  в случае постоянного ипотечного кредита. Однако, производить сравнение кредитов нецелесообразно в связи с различием в сроках кредитования и схемах начисления процентов (при постоянном – ежемесячное начисление на остаток основного долга, при «шаровом» платеже – ежегодное начисление на основную сумму с ранее начисленными процентами). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.2 Выплаты одних только процентов

       Данный вид кредитов предусматривает периодическую выплату процентов, которые начисляются в конце каждого периода (месяца, квартала, полугодия, года)  на остаток основного долга. Сам же основной долг выплачивается в виде итогового внесения "шарового" платежа по истечении срока кредита.

     Сумма ежемесячного процентного платежа по кредиту в 400 000 долл., предоставленному под 14% годовых сроком на 15 лет, составляет 4666,67 долл., вносимых в конце каждого месяца. По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 400 000 долл. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальная сумма подлежит возврату в форме "шарового" платежа.

     Таблица 2 – График амортизации ипотечного кредита с переменными выплатами  одних только процентов

……………………………………………………………………..

 

     Вывод: Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 840000,6 долл. Общий размер погашения ипотечного кредита в случае выплат одних только процентов в течение всего срока погашения и выплаты основной суммы в конце срока равен 1240000,6долл. Таким образом, рассмотренный кредит для заемщика дороже постоянного на 281143,7 долл. (1240000,6 –958856,9).

     2.3 Частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом

     Кредиты с "шаровым" платежом могут предусматривать также частичную амортизацию еще до истечения их срока. Прогнозирование "шарового" платежа и оценка таких кредитов проводится как для самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно.

     Ипотечный кредит в 400 000 долл., предоставленный под 14% годовых, с ежемесячным платежом в 5326,96 долл. при внесении в конце каждого года суммы в 10 000 долл. в счет погашения основной суммы, погашается через 133 месяца.

     Таблица 3 – График частичной амортизации  с итоговым «шаровым» платежом по окончании каждого года

     …………………………………………………………………………

     …………………………………………………………………………

     …………………………………………………………………………

 

     Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 385731,42 долл., общая сумма выплат за 133 месяца = 785731,43долл. Таким образом, при досрочном погашении текущая стоимость ипотечного кредита значительно уменьшается. 
 
 

   2.4 Кредиты с фиксированным платежом основной суммы  

     Некоторые ипотечные кредиты предусматривают  равновеликие платежи в счет погашения  основной суммы, а также выплаты  процентов на непогашенный остаток. Они получили название «пружинных» кредитов; выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

     Например, кредит в 400 000 долл., предоставленный под 14%, в течение первых пяти лет предусматривает выплату одних только процентов с последующим погашением основной суммы.

     Таблица 4 – График амортизации «пружинного» кредита

     …………………………………………………………………….

     …………………………………………………………………….

 

     Вывод: Текущая стоимость кредита в данном случае составляет 562334,61 долл., общая сумма выплат = 962334,61 долл. Таким образом, при выбранных условиях (5 лет – погашение только процентов и 10 – погашение основного долга с процентами) текущая стоимость «пружинного» кредита на 396522,29 долл. (958856,9 – 562334,61) меньше стоимости постоянного кредита.

 

     ВЫВОД ПО 2 РАЗДЕЛУ 

     По полученным результатам можно сделать выводы о том, что для банка, который предоставляет ипотечный кредит, наиболее выгодными являются постоянные платежи, так как отсутствует риск не выплаты единовременно большой суммы денежных средств, как при выплате одних только процентов и не сокращается срок кредитования. Для заёмщика самым приемлемым является график частичной амортизации с итоговым «шаровым» платежом по окончании каждого года (при условии способности оплатить «шаровой» платеж), так как текущая стоимость кредита в данном случае составляет 385 731,42  долл. и значительно сокращается срок погашения кредита (с 15 лет до 11 лет). Самым не привлекательным для заемщика  является «замороженный» ипотечный кредит, потому что будущая стоимость кредита составляет 2455175,19 долл. и её будет трудно выплатить по истечению срока кредита, поэтому такой вид платежей лучше брать более короткий срок. Что же касается графика амортизации ипотечного кредита с переменными выплатами одних только процентов, то он является не самым выгодным и приемлемым для заемщика, поскольку он является довольно дорогостоящим (стоимость кредита составляет 840000,6 долл.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ИПОТЕЧНО - ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

 

     Сделки  с недвижимостью требуют крупных  и в основном единовременных вложений со стороны потенциальных инвесторов, что предопределяет необходимость  привлечения заемного капитала наряду с собственным. При этом использование значительных заемных средств, как и любое инвестиционное решение, базируется на экономических расчетах целесообразности их привлечения или, иными словами, оценки эффективности привлечения заемного капитала.

     Привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки носит название финансового левереджа (от англ. leverage – рычаг). Различают положительный, отрицательный и нейтральный левереджи. В случае, когда ставка ежегодного дохода от объекта недвижимости, приобретенного с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж считается положительным. Если ставка доходов от приобретенной с использованием заемных средств недвижимости не превышает процента по ссудам, левередж считается отрицательным. Левередж считается нейтральным, когда доход от недвижимости равен проценту по привлеченному кредиту.