Ипотечное кредитование в России

     Подтвержденные  доходы дают возможность заемщику получить кредит, даже не имея собственного участка. Тогда оформляется залог третьих лиц. Средства в объеме 70-75% стоимости земли дадут на срок 10-15 лет под 12-13% годовых в валюте. Если земля оформлена в собственность, а дом нет, то закладывается только участок. Но залог выгоднее, если оформлены и дом, и земля, тогда сумма оценки объекта будет выше, следовательно, выше и сумма кредита.

     Важным  вопросом является оценка земли. Обычно за услугой по оценке банки обращаются к независимым специалистам. Целевой кредит, по мнению брокеров пользуется большей популярностью. Целевой кредит на покупку индивидуального жилого дома, коттеджа или таунхауса на вторичном рынке, выдается под залог приобретаемого за счет кредита объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка. Земельный участок, на котором находится приобретаемый объект недвижимости должен иметь кадастровый номер и план, с обозначением границ участка. В течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не должно быть возведенных строений, несогласованных с банком. Такой кредит выдается на срок до 20 лет. Процентная ставка кредита в долларах- 9,9-11,9%, в рублях-12-13,5%.

4. Инструменты ипотечного кредитования

     При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объемом ипотечных операций. Наличием соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции.

     Правильный  выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность  ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

     Инструмент  ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию  кредита). График амортизации показывает величину регулярных периодических  амортизационных платежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение долга, а другая  на уплату начисленных за месяц процентов.

     Амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

     Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно. Вид ипотечного инструмента в  основном определяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рисунке 1⁴ 
 
 
 
 

     В зависимости от способа амортизации  ипотечные кредиты могут быть подразделены на:

• ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами (последние, с свою очередь, делятся на: ипотеку с шаровыми платежами, ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами);
• самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;
• ипотечные кредиты с переменной и фиксированной ипотечной ставкой;
• кредиты, выплачиваемые разовым платежом или периодическими выплатами.

     При этом способ амортизации долга может  включать в себя несколько ипотечных  инструментов. Большинство ипотечных  инструментов представлены в нескольких вариантах.  

1.   Стандартный аннуитетный ипотечный платеж

     Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи  предусматривают периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и. часть — на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. 

4.2 Ипотечные кредиты с переменными выплатами

• Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека)

      Ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна их которых идет на погашение кредита, а другая – на уплату  начисленных за месяц процентов.

      При этом часть, идущая на погашение основного  долга, остается неизменной, а идущая на уплату процентов с каждым месяцем  уменьшается. Соответственно уменьшается  и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика.

      Общая сумма выплачиваемых процентов  будет меньше, чем при постоянных платежах, в результате более быстрого уменьшения основной суммы долга.

• «Шаровые» платежи

      Шаровые платежи – это общее наименование нескольких разновидностей ипотек, которое означает нерегулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый платеж по долгу. Возможен вариант разбивки разового платежа, когда итоговая выплата осуществляется несколькими крупными платежами, условно попадающими под общий платеж. Ипотечные кредиты с «шаровыми» платежами могут быть структурированы следующим образом.

      Постоянная, или отсроченная, ипотека – самый  распространенный вид шаровой ипотеки. В течение всего кредитного периода  предусматривается выплата только процентов, а основная сумма долга выплачивается единой заключительной суммой по окончании срока кредитования.

      Ипотека с замораживанием процентных выплат, которые отодвигаются на конец периода  вместе с выплатами по основному  долгу. В этом случае в конце ипотечного периода осуществляется разовый платеж. 

      Как в первом, так и во втором случае остаток долга остается неизменным в течение всего периода кредитования, поэтому процентные платежи вносятся в полном объеме и в итоге составляют крупную сумму, значительно увеличивая задолженность по кредиту.

      Частично  самоамортизированная ипотека с  итоговым «шаровым» платежом. Предполагает частичные периодические выплаты  как основного долга, так и  процентов с последующей разовой  оплатой всех остаточных сумм.

      Ипотека с постепенной выплатой только основного долга. В этом случае последний разовый платеж включает остаток всего долга по оплате кредитный услуг. Так как с каждым платежом остаток основной суммы кредита уменьшается, то и оплата за услуги по процентам уменьшается, что в итоге делает этот вид ипотеки более дешевле. Однако он применяется довольно редко.

• Ипотечные кредиты с нарастающими платежами.

      Существует  несколько разновидностей ипотечных  кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две  группы. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая – более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.

• Ипотечные кредиты с постепенным увеличением платежей.

      Ипотека с нарастающими платежами  (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самоамортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.  

4.3 Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

      Механизм  работы многих альтернативных инструментов учитывает постепенный рост инфляции, причем в ее реальном выражении путем применения различных схем, индексов.

      Альтернативные  инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с  индексацией. Индексации может подлежать как основная сумм долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты с переменной процентной ставкой.

      Ипотечные кредиты с индексацией  непогашенной суммы  долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. При этом корректировка остатка кредитного долга может производиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платеже – ежегодно. Возможны другие варианты.

      Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск ≪платежного шока≫, который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции, что увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

      Для обеспечения доступности кредита  и его возвратности используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором.

     Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

     Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продления срока в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен.  Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

     Инструмент  с регулируемой отсрочкой  платежей

Институтом  экономики города Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой», она определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например, ставки процента на, межбанковском рынке кредитов. Этот показатель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.

     В действительности, регулярные ежемесячные  платежи по кредиту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца, исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных — в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью позволяет исключить риск роста процентной ставки. Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск, в случае если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика. 

1.   Текущее состояние ипотечного кредитования в России.

     В первом полугодии 2010 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался: