Ипотечное кредитование в России

     3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

     4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

     5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты.

     Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов  и квартир, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

     Не  допускается ипотека следующего имущества:

     1) изъятого из оборота;

     2) имущества, на которое в соответствии  со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном  производстве" не может быть  обращено взыскание (оно указано  в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);

     3) имущества, в отношении которого  предусмотрена обязательная приватизация  либо приватизация которого запрещена.  Данная норма применима в отношении  жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы, и поэтому они не могут быть предметом ипотеки. 

    1.3 Функции ипотеки.

     При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

     1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

     2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

     3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). 

     В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны,  позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     Ипотечное кредитование  рассматривается   как инструмент реализации следующих функций:

1. реализация конституционных прав граждан на жилье;
2. регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
3. «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
4. страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
5. стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
6. формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных    ценных бумаг.

  Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

• строго определенный залог;
• в большинстве случаев - целевой характер;
• длительный срок предоставления (10-30 лет).

     Однако  такой срок характерен лишь для стран  со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и  ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

     Ипотека по своей сущности не является самостоятельной  экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

     Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент   по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять   в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

 

2. Классификация  ипотечных кредитов. Субъекты ипотечного  кредитования

2.1 Классификация  ипотечных кредитов.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
• имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие
• из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
• назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические
• объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

   2.1жилищное  кредитование:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка ( прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как, правило кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

2.2 на разработку земельного участка;

2.3 на  развитие сельского хозяйства;

2.4 на  развитие производства;

3. По виду кредитора

     Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации. 

Таблица 1 «Ипотечные кредиторы»

 

4. По виду заемщиков (как субъектов кредитования)

4.1 как субъектов  кредитования;

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу

     жилья;

4.2 по степени аффилированности заемщиков;

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм — клиентов банка;
• клиентам риэлторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

 
 
 

5. По способу рефинансирования

  Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. 

Таблица 2 «Способы рефинансирования ипотечных кредитов»

 

6. По способу  амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга

7. По виду  процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности  досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

     Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

     Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

 

2.2 Субъекты ипотечного кредитования. 

     На  рынке ипотечных кредитов действуют  четыре основных субъекта:

• заемщик;
• кредитор;
• инвестор;
• правительство;

      Заемщики (залогодатели) — физические и юридические  лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог. 
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

      Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка. К ним относятся  инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

      Правительство создает условия для надежного  функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует  некоторым группам населения  в приобретении жилья.