Ипотечное кредитование в России

     1. Увеличением количества  кредитных организаций,  предоставляющих  ипотечные жилищные  кредиты. 

     По состоянию на 1 июля 2010 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. увеличилось на 15 кредитных организаций и составило 586 участников. Из них 407 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2010 г. ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов.

       Регулярно осуществляли выдачу  ИЖК в рублях 124 кредитные организации, а иностранной валюте — 14 кредитных организаций;

     2. Дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК.

     В первом полугодии 2010 г. кредитными организациями было предоставлено 107 208 ИЖК на общую сумму 133.4 млрд. руб., или 8,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 г. незначительно уменьшился и составил 1,24 млн. руб. против 1,26 млн. рублей. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось в 2,4 раза, а по сравнению со вторым полугодием 2009 г.  в 1,3 раза и составило 82,4% от количества выданных в 2009 г. кредитов. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемый период продемонстрировал аналогичную динамику (рисунок 1);  

     3. Продолжающимся ростом  доли ИЖК, предоставленных  в рублях.

       В первом полугодии 2010 г. было выдано 105 609 рублевых кредитов на общую сумму 125,9 млрд. руб. против 1599 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 0,8 процентного пункта и достигла 94,4% (рисунок 2)

     4. Снижением ставок по кредитам и либерализацией условий их предоставления.

       По сравнению с первым полугодием 2009 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процентного пункта, в иностранной валюте — на 2,4 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 13,5 и 11,1% соответственно (рисунок 3). Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК не изменился, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 39 месяцев (со 126 до 165 месяцев),

     5. Устойчивой тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК.

     Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. на 91,4%, в иностранной валюте — на 65,4% и по со стоянию на 1 июля 2010 г. составила 22,3 и 16.3 млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,1 и 4 процентных пункта, достигнув 2,6 и 8.5% соответственно (рисунок 4). 
 
 

       В структуре просроченной задолженности по-прежнему наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 01.07.2010 составила 19,3 млрд. руб., или 50% просроченной задолженности по ИЖК по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что тенденция сокращения указанной доли, наметившаяся в 2009 г.. сохранилась и в первом полугодии 2010 года. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах увеличилась не более чем на 2,4 процентного пункта (рисунок 5)  

     В первом полугодии 2010 года 130 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) на сумму 29,3 млрд. руб. (в сопоставимый период  2009 г. — 139 кредитных организаций на сумму 33,2 млрд. руб.). При этом если в первом полугодии 2009 г. рефинансирование было одной из основных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование — его доля в предоставленных ИЖК составляла 59.3%, то в первом полугодии 2010 г. доля рефинансированных ИЖК уменьшилась до 22% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями (рисунок 6).

     Основным  способом привлечения денежных средств кредитных организаций по-прежнему являлось рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям. В первом полугодии 2010 г. кредитные организации практически не использовали такой вид рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг (только одна кредитная организация выпустила облигации с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации).

     Среди основных источников рефинансирования МЖК выделяются специализированные организации — 86.4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. доля специализированных организаций — резидентов увеличилась с 47,5 до 53,8%.  При этом объеме рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) не изменился и составил 15,7 млрд. руб.. а доля специализированных организаций — нерезидентов возросла с 21 до 32.6% (с 7 до 9,5 млрд. руб.). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 20,2% (с 9,9 до 2,8 млрд. руб.). Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в первом полугодии 2010 г. не участвовали в рефинансировании ИЖК (рисунок 7).

Несмотря  на увеличение доли рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке — 67,4%.

     Во  многом этому способствовали принятые Банком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее — АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

     В настоящее время в Ломбардный список Банка России включены ипотечные облигации на сумму 35 млрд. руб. (по номиналу) следующих эмитентов:

• Коммерческого Банка "Московское ипотечное агентство" (Открытое Акционерное Общество);
• Закрытого акционерного общества "Первый ипотечный агент АИЖК";
• Закрытого акционерного общества "второй ипотечный агент АИЖК";
• 'Ипотечной специализированной организации ГПБ-Ипотека";
• Закрытого акционерного общества "Национальный ипотечный агент 8ТБ 001";
• Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2008-1";
• Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент МБРР".⁵

2. Анализ изменения  ипотечной политики российских  ипотечных банков

     В первом полугодии 2010 года по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) объем выданных ипотечных кредитов в России вырос на 60% против аналогичного показателя первого полугодия 2009 года.

     Начало  лета прошло под знаком дальнейшей либерализации условий ипотечного кредитования. Банки продолжают снижать процентные ставки по кредитам, набирают силу тенденции по снижению первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита - вплоть до ее полной отмены.

     Появились первые практические результаты государственных программ по поддержке ипотечного рынка. Банки начали подавать заявки на участие в программе по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) - эта программа предусматривает выдачу кредитов на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых. Ипотечное страхование, которое стремится развивать АИЖК для повышения доступности ипотеки за счет снижения первоначального взноса из стадии обсуждения перешло в стадию внедрения.

     Борьба за клиента становится не менее ожесточенной, чем до кризиса, в ход пошли приемы, которые раньше нельзя было даже вообразить. Тон, как и положено, задают лидеры рынка.

     Сбербанк  стал ипотечным героем года, сообщив 19 апреля 2010 года о полной отмене комиссий для получателей ипотечных кредитов. Ставка по кредиту стала единственным параметром, определяющим стоимость заемных средств для клиента – такое на российском ипотечном рынке наблюдается впервые.

     Вслед за Сбербанком об отмене комиссий за рассмотрение кредитной заявки и единовременного платежа за выдачу кредита 26 апреля 2010 года объявил Россельхозбанк. ВТБ 24 не берет комиссии за выдачу кредитов по программе "Ипотека с государственной поддержкой", дополнившей линейку ипотечных продуктов банка с 1 июня 2010 года. Райффайзенбанк снизил комиссию за выдачу кредита на любые цели под залог имеющейся квартиры до 1,5% от суммы кредита, за выдачу кредитов на приобретение недвижимости на вторичном рынке и на приобретение недвижимости под залог имеющейся квартиры до 1%. Банк "ДельтаКредит" в рамках акции с 10 июня по 15 сентября 2010 года отменил комиссию за выдачу ипотечных кредитов в рублях. АМТ Банк с 5 июля 2010 года в рамках акции снизил размер комиссии за выдачу ипотечных кредитов с 2,5 до 1,5% от суммы кредита до 30 сентября 2010 года.

     Одновременно  со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение  с потребителем.

     Сбербанк  объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых  клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму  платежей, оформить заявку на кредит. В  Москве только за апрель было открыто 12 таких центров в дополнение к двум имеющимся, их количество только в одной столице планируется довести до 90.

     Примеру Сбербанка последовал ЮниКредитБанк, организовавший в двух московских офисах консультации по вопросам ипотечного кредитования.

     Банк "Возрождение" в июне 2010 года открыл ипотечный центр в офисе агентства  недвижимости "МИЭЛЬ-Новостройки", а с июля 2010 года проводит консультации по ипотечному кредитованию для клиентов компании недвижимости Est-A-Tet.

     7 июня 2010 года Райффайзенбанк заключил договор о сторудничестве с агентством недвижимости Петелиной, в соответствии с которым для клиентов агентства кредиты по всем ипотечным программам банка выдаются по сниженной на 0,5% ставке. Такую же скидку с 10 июня 2010 года предоставляют клиентам компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" на приобретение квартир на вторичном рынке.

     ЮниКредит Банк заключил партнерское соглашение с агентством недвижимости Knight Frank, по которому клиенты агентства могут  получать в банке ипотечные кредиты  на льготных условия со сниженной процентной ставкой.

     Банк  «ДельтаКредит», с прошлого года возглавивший список ипотечных лидеров среди  коммерческих банков, активно расширяет  сеть дистрибьютеров, выдающих ипотечные  кредиты по его программам. В марте 2010 года банк был сделан «ход конем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей – принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным «ДельтаКредит» и родственным ему Росбанком (оба являются «дочками» банковской группы «Societe Generale» в России), Росбанк выступает сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам «ДельтаКредит».

     Однако, как оказалось, это было только начало. В конце апреля стало известно, что «ДельтаКредит» выступит ипотечной платформой для всех российских банков группы «Societe Generale», в которую помимо «ДельтаКредит» и Росбанка входят Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), и банк «Русфинанс». В СМИ были опубликованы высказывания Сергея Озерова, председателя правления банка «ДельтаКредит», о том, что уже разрабатывается единая продуктовая линейка по ипотеке с Росбанком и БСЖВ. В дальнейшем, по словам Сергея Озерова, «ДельтаКредит» будет заниматься разработкой ипотечных продуктов, и управлять продажами не только через собственную сеть, но и через филиалы Росбанка и БСЖВ.

     Помимо  количественного увеличения точек  соприкосновения с потребителем, ВТБ 24 и Сбербанк используют и качественный подход. ВТБ 24 расширил круг потенциальных  заемщиков, включив в линейку своих ипотечных продуктов программу кредитования для покупателей гаражей. Также круг потенциальных заемщиков банка должно заметно расширить нововведение, позволяющее увеличить максимально возможную для заемщика сумму кредита на размер материнского капитала по образцу аналогичной программы АИЖК.

     Сбербанк  расширил круг потенциальных заемщиков, позволив учитывать в качестве первоначального  взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который  реализуется одновременно с приобретением кредитуемого объекта. Количество созаемщиков по кредиту увеличено до трех человек - это позволит получить ипотечные кредиты более широкому кругу лиц. Сбербанк включил в сферу своего влияния участников жилищно-накопительных кооперативов - кредит на приобретение квартиры на этапе строительства теперь можно получить не только при наличии договора долевого участия, но и договора паенакопления. К перечню объектов ипотечного кредитования добавились машиноместа и доли в жилье. В рамках программы "Кредит на недвижимость" предусмотрена возможность расчета максимального размера кредита с учетом суммарного актива (ликвидное имущество, принадлежащее заемщику и его супругу). А еще максимальные суммы кредитов подросли на 5 - 10% в зависимости от программы кредитования. Настолько радикальных шагов навстречу заемщику банки до кризиса не предпринимали. И возникают опасения, сумеет ли Сбербанк удержать приемлемый уровень риска по ипотечным кредитам при таком настрое.