Ипотечное кредитование в России

      Существует  также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

      Продавцы  жилья — физические и юридические  лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

      Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

      Страховые компании осуществляют имущественное  страхование (страхование заложенного  жилья), личное страхование заемщиков  и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

      Оценщики  — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

      Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи  недвижимости.

      Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.³

3. Программа ипотеки

     Программа ипотеки - это по существу, кредит на жилье, предоставляемый банком на определенных условиях. Главной задачей заемщика является взять кредит на выгодных условиях, то есть минимизировать свои расходы при оформлении ипотечного кредита. Для этого нужно правильно выбрать банк с соответствующей программой ипотеки. Любая ипотечная программа, кредитующая любую форму собственности, имеет основные составляющие, определяющие отношения заемщика и кредитора по поводу предоставления ипотечного кредита и регулирующая их финансовые взаимоотношения, вплоть до полного погашения ипотечного кредита. Итак, по порядку.

     Во  всех программах, первый показатель - это  размер ставки по кредиту. Для сравнения  ипотечных программ по кредитной  ставке, нужно рассчитать ставку, добавляя к ней, процент по кредиту, процент  по страховке, процент по дополнительным расходам. Банки, предоставляющие низкую процентную ставку, компенсируют ее уменьшением срока и размера ипотечного кредита. С помощью ипотечного калькулятора можно убедиться, что удлинением срока кредитования, сумма кредита увеличивается несущественно, а сумма процентов по нему растет в несколько раз быстрее. Кроме процентной ставки необходимо рассматривать и другие параметры: способ погашения кредита, размер первоначального взноса, размер комиссии за открытие ссудного счета, за досрочное погашение, выплаты за несвоевременное внесение платежа и т. п.

     Первоначальный  взнос - необходимое условие получения  кредита. Если первоначальный взнос  большой, (40-50% стоимости жилья), банки  могут снизить ставку по кредиту, при минимальном первоначальном взносе ставка повышается. Для сравнения ипотечных программ, нужно определяться по общей сумме всех затрат, а не по процентной ставке. Валюта кредита лучше та, в которой заемщик получает основной доход. Тогда отсутствуют расходы на конвертацию при платежах по кредиту и колебания валютного курса не влияют на доходы и на стоимость кредита.

     Очень важен порядок расчета платежей. Погашение кредита может осуществляться двумя способами: равными частями (аннуитетные платежи), или на остаток (дифференцированные платежи). Разница  между ними состоит в том, что при выплатах равными частями, первую половину срока кредита заемщик платит проценты за пользование кредитом, а во второй половине этого срока выплачивает сам кредит. При этом размер платежей одинаковый. При расчете ежемесячного платежа на остаток (дифференцированный), проценты за пользование кредитом и сам долг гасятся при каждом платеже, и каждый месяц происходит перерасчет платежа процентов на остаток суммы самого кредита. А так как сама эта сумма постепенно уменьшается, то и ежемесячные выплаты по процентам становятся меньше. Общая сумма всех затрат в этом случае значительно снижается.

     Дополнительные  расходы, которые несет заемщик  при получении ипотечного кредита, различны по банкам. Поэтому, при выборе ипотечной программы, следует определить общую сумму дополнительных расходов, и уже после этого выбирать. Банки в своих программах, требуют у заемщика подтверждения доходов, трудового стажа, а зачастую и регистрации. Это также следует учитывать при выборе банка и ипотечной программы. Рынок ипотеки в России растет и предлагает большое количество ипотечных программ. Это делает ипотеку выгоднее и доступнее.

     Сравним ипотечные программы банков по основным рынкам недвижимости.

     На  первичном рынке условия кредитования менее выгодны, чем на вторичном. Проценты по кредиту на строящееся жилье на 2-3% выше, чем на вторичном рынке. Первый взнос, как правило, 30-40% от стоимости квартир. Максимальный срок кредитования - меньше, чем на вторичном, и составляет 25 лет. Обязательное условие банка- подтвержденный работодателем доход заемщика, часто требуются поручители на период строительства. Это связано с повышением рисков для банков, ведь до момента сдачи объекта залог отсутствует. При ипотечном кредитовании на первичном рынке жилья в кредитном договоре предлагаются две кредитные ставки: повышенная, до момента возникновения права собственности, и обычная- после постройки дома и оформления прав собственности. Ставки кредитования почти по всем программам - от 12 до 18 процентов в рублях и 15-16% на период строительства дома. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, связаны с рисками первичного рынка недвижимости, множественными случаями банкротства застройщиков, мошенничеством, сложностью контроля этого рынка. Наличие рисков на первичном рынке определяет тот факт, что у каждого банка имеется ограниченное число аккредитированных застройщиков. Таким образом, заемщик ограничен в выборе квартиры, а также и в выборе банка. Это является очевидным минусом кредитования первичного рынка. Банки, предлагающие приобрести в кредит квартиру любого застройщика, предлагают по существу псевдоипотеку, поскольку для получения у них кредита необходимо поручительство других физических лиц. В случае банкротства застройщика, все кредитное бремя ляжет на плечи заемщика и его поручителей. Недостатком кредитования первичного рынка является мораторий на досрочное погашение кредита, доходящий в некоторых банках до 7 лет. Банки часто требуют у застройщиков страхования финансового риска, что в итоге увеличивает годовую ставку для заемщика на 1,5%. Обязательным является страхование жизни и трудоспособности заемщика. К преимуществам кредитования на первичном рынке можно отнести; необязательность страховать риск потери собственности по претензии третьих лиц и возможность безналичного перевода денег, что значительно экономит средства заемщика. В целом недвижимость на первичном рынке дорожает. Имея лишние деньги выгодно инвестировать их в недвижимость, чтобы позже выгодно ее перепродать, или иметь стабильный доход, сдавая жилплощадь в аренду. Ипотечные кредиты на первичном рынке дают не все банки. Заемщику при выборе банка нужно собрать всю информацию о нем и о связанном с ним застройщике, чтобы застраховать себя от всевозможных рисков.

     Вторичное жилье - часть рынка недвижимости, в большей степени подчиненная рыночным законам. На этом рынке цена в большей степени зависит от предложения. Ипотека вторичного жилья более доступна. К преимуществам кредитования вторичного жилья можно отнести меньшую, по сравнению с первичным рынком кредитную ставку и более длинный срок кредитования. Очень важно, что заемщик, оплатив первоначальный взнос, сразу въезжает в квартиру и вступает в права собственности. К расчетам по ипотеке вторичного рынка могут привлекаться различные средства, как официальный доход заемщика, так и другие виды доходов. Через два года после сдачи в эксплуатацию, жилой дом переходит в статус вторичного жилья. При этом на цену квартир не влияет количество случаев смены собственников (перехода прав собственности или права требования в собственность). На стоимость вторичного жилья влияют такие факторы, как степень развития инфраструктуры, год постройки дома, общее состояние квартиры, внутренняя отделка. Основная закономерность развития вторичного рынка - принцип “опта”: чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр в ней. Согласно данным мониторинга, разница в уровне цен на первичном и вторичном рынках постепенно сокращается и на сегодня составляет порядка 11%. В целом спрос на жилье на вторичном рынке прогрессивно растет, а вместе с ним растут и цены.

     В последнее время стало активно  развиваться ипотечное кредитование элитного жилья.

     Основной  особенностью в этом сегменте ипотеки  является индивидуальный подход к каждому  клиенту. В первую очередь анализируются доходы. Принимаются и неофициальные, возможно даже устные подтверждения доходов. Важны также предыдущая кредитная история, активы заемщика. Купить в кредит понравившуюся квартиру, можно только через определенный банк. Банк курирует проект от начала до конца, для страховки покупателя от возможного срыва сделки. В случае новостройки банк имеет аккредитированных застройщиков.

     Еще одна особенность - большие первоначальные взносы, порядка 30-40% от стоимости объекта. Таким образом, подтверждается состоятельность и серьезность намерений заемщика. Спрос на большие суммы кредитов не превышает одного процента обращений. Среди клиентов редко встречаются те, кто работает по найму. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, и даже не одного, а нескольких. Верхняя планка суммы кредита в ипотечных банках, выше принятой по рынку (вплоть до 1 млн.$), или отсутствует вообще. Например, в Сбербанке нет ограничений по максимальной сумме кредита, ее предел определяется на оценке платежеспособности клиента, кроме того, кредит не должен превышать 90% от стоимости объекта недвижимости. В последнее время элитные объекты все чаще приобретаются за счет кредитных средств.

     Условия кредитования (процентные ставки, сроки  и т. д.) элитного жилья и по стандартным  схемам практически одинаковы. Часто банки не выделяют VIP кредиты в отдельные программы, а предлагают их в рамках приват – банкинга (индивидуальное комплексное обслуживание состоятельных клиентов), поскольку банки заинтересованы, чтобы такие лица долго оставались клиентами банка.

     Целенаправленную  политику в этом направлении ведут  всего несколько банков. Выделяются: Росбанк, Промбизнесбанк, Газпромбанк, а также СМП-банк. Девелоперы заинтересованы в совместных с банками ипотечных  программах, согласовании условий кредитования и условий договоров, регулирующих отношения с клиентами. Если речь идет о строительстве дома, заемщик, как правило, оформляет в залог уже имеющуюся недвижимость. Залогодателем может быть компания, в бизнесе которой клиент принимает участие. Приветствуется поручительство компании- работодателя заемщика, или залог других ликвидных активов. При рассмотрении заявки на ипотечный кредит для VIP клиента, банки учитывают основные источники доходов в виде зарплаты по основному месту работы, стабильные страховые выплаты, премии, прибыль от собственного бизнеса, поступления от деятельности по совместительству или сезонных работ, от вложений в ценные бумаги, пенсионные выплаты и т.д. приват-банкинг дает возможность договориться с банком на особых условиях. Гораздо выгоднее выдать один кредит на несколько миллионов долларов, чем десять стандартных. Поэтому ипотечные программы под элитное жилье, отличаются более выгодными условиями. Потребители привыкают к новой банковской услуге. Ипотека выгодна не только банку, но и клиенту, поскольку заемщикам класса премиум гораздо проще взять кредит, чем изъять деньги из бизнеса. Рост спроса на кредиты на элитное жилье, обусловлен следующими факторами: банковский процент по кредиту сравним со ставкой рефинансирования ЦБ, упростился механизм и улучшились условия кредитования. Можно получить кредит даже в такой валюте, как швейцарский франк или японская иена. Особенностью кредитования элитной недвижимости являются краткосрочные займы со сроком погашения в течение года, максимум двух, тогда как традиционная ипотека подразумевает от 5 до 15, а то и 20 лет выплат. Основные игроки, работающие с сегментом премиум- ВТБ24, Международный московский банк, Сбербанк и другие.

     Размер  минимального первоначального взноса по кредитам на загородное жилье обычно выше, чем по ссудам на квартиры. Развитие загородной ипотеки затормаживает риски связанные со статусом земли и расположенных на ней строений. Во многих случаях риски потери права собственности или сноса объекта очень высоки. Ссуду на приобретение жилья с участком банк выдаст только при условии, что дом имеет статус жилого, а земля относится к категории “для поселений”. Рынок загородной недвижимости слабо стандартизирован, поэтому в оценке стоимости объектов получается большая дифференциация. Если стоимость квартиры в городе, как правило, определяют по метражу и географическому положению, то при оценке коттеджей и таунхаусов учитываются и такие параметры, как близость инфраструктуры, наличие леса, водоема, качество почвы и воды. Чтобы снизить риски необходимо провести техническую экспертизу у компании, которая имеет федеральную лицензию на обследование технического состояния зданий и сооружений. Независимый оценщик осматривает недвижимость и составляет экспертное заключение.

     Кредитные ставки по займам на покупку коттеджа с земельным участком на 1-2% выше, чем по ссудам на городское жилье. Одной из причин этого являются риски, связанные с реализацией дома в случае обращения взыскания на залог. Снизить ставки позволяют совместные программы банков с застройщиками. Скажем, стандартная загородная ссуда Газпромбанка на 20 лет обойдется в 15% годовых до регистрации права собственности на недвижимость и в 13% после. Максимальная сумма при этом- 1,5 млн. долларов. Дороже на 1-1,5% для покупателя коттеджа выйдет и страховой полис. Кроме страхования жизни, залога и прав собственности придется оплатить риски утраты имущества в случае наводнения, землетрясения, пожара. Размер первоначального взноса по кредитам на загородное жилье обычно выше, чем по ссудам на квартиры. Например, в Райффайзенбанке он составит 15%, в то время как по городским займам- 10%. В договор между продавцом и покупателем включается указание, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, с указанием реквизитов банка, предоставившего кредит.

     В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса  РФ покупателю недвижимости вместе с  передачей права собственности  на недвижимость, передаются права  на ту часть земли, которая занята этой недвижимостью.

     Растущий  спрос на землю побудил банки  внедрить кредитование покупки участков. Раньше финучреждения предоставляли ссуды только под залог домов и квартир. Сегодня залогом могут выступать имущественные права на землю, в том числе сельскохозяйственную. Для получения ссуды будущий землевладелец кроме стандартного набора документов (паспорт, идентификационный код, справка о доходах) должен предоставить банку целую кипу бумаг, среди которых государственный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи участка, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и ограничениях по участку и о его нормативно-денежной оценке, отчет об экспертной денежной оценке участка. До тех пор, пока новый владелец не получит госакт на свое имя, в залоге у банка находится не сама земля, а имущественные права заемщика на нее. Некоторые банки оформляют ипотекодателем не покупателя, а продавца. Проволочка с получением госакта невыгодна покупателям земли, так как до времени переоформления права собственности, они не вправе полноценно распоряжаться участком, в частности начинать строительство. Требования к закладываемому участку. Земля должна относиться к двум категориям - под индивидуальное жилищное строительство или сельхозназначения. Земля должна быть оформлена в собственность. Если заемщик строит дом, банки могут потребовать, чтобы к участку были подведены коммуникации. Также должна быть разрешительная документация, проект дома, договор строительного подряда. Размер кредита, срок и величина процентной ставки, зависят от подтверждения заемщиком своих доходов. Неподтвержденные доходы заемщика дают ему право претендовать на получение кредита объемом в 50-55% оценочной стоимости земли сроком на 20 лет под 15% в валюте.