Жылжымайтын мүлікті салыстырмалы бағалау

Капитализация ставкасы пайда нормасы арасында өзара байланыс бар.

   1. Капитализация ставкасы пайда нормасына тең. Обьект құны немесе табыс уақыт өтуімен байланысты өзгермейді. Уақытылы алынатын табыс қаражаттарға салынған пайданы көрсетеді. Бастапқыда салынатын қаражаттардың толық қайтарылуы, реверсия мерзімінде болады.

   2. Капитализация ставкасы пайда нормасынан көп. Оьект құны немесе табыс, иелік ету мерзімі кезінде төмендейді. Яғни бастапқыда салынатын қаражатардың толық қайтарылуы, реверсия  мезетінде мүмкін болмай қалады. Ревесия мезетіне дейін, белгілеген бастапқыда қаражаттар салымының үлесі уақытылы табыс түсімдерімен бірге қайтарылуы қажет.

   3. Пайда нормасы капитализация сиавкасынан асады. Иелік ету мерзімі кезінде өседі. Жыл сайынғы табыс көлемі салынатын қаражаттар пайда нормасын қамтамасыз ете алмайды, өйткені бұл пайда бөлігі реверсмя мерзімінде ғана алынады.

Әлемдік тәжірбиеде табыстық тәсілмен анықтағанда  бағалаудың екі әдісі қолданады: тікелей капитализация әдісі  және ақша ағымдарын дисконттау әдісі. Бұл кәсіпорын мүлкінің әртүрлі  түрлердің құнын бағалауда неғұрлым әмбебап әдістер болып табылады.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. 3 Тікелей капитализация әдісі

   Осы әдіспен,  кәсіпорынның мүліктік комплексінің  ағымдағы құнын есептеу үш  этаптан тұрады.

І этап 

Жылдық  таза табыстың есебі 

   Таза операциялық табыс бұл күтілген жылдық табыстың есептелген тұрақты мөлшерін айтамыз. Оны ипотекалық несие бойынша қарызға қажет етуге және амортизациялық аударымдарды есепке алғанға дейінгі, барлық операциялық шығындар  мен резервтерді бағаланатын мүліктен алып тастағаннан кейінгі сома. Таза операциялық табысты анықтағанда, ол мүлікті жалға беру төлеміне беріледі деген болжамға негізделеді. Таза операциялық тбысты есептеу кезіде алдымен  потенциалды жалпы табысты анықтап алу керек.  Оны нарықтық жал төлеменің жиынтық мөлшері мен жыл ішіндегі соңғы бағалау күніне дейінгі басқа  табыстары түрінде көрінеді. Потенциалды  жалпы табысты есептеу кезінде,бағалаушы бағаланатын мүлікті жалға беру нарығына жататынын білу қажет. Бағалаушы бағаланатын мүліті басқа да  ұқсас жалға берілетін меншік обьектілерімен салыстыра отырып және олардың арасындағы ерекшеліктерге түзетулер енгізу қажет. Түзтуді енгізудегі ең тиімді тәсіл болып, нарықтағы жалданатын обьектінің салыстырмалы жұптарын іріктеп алу болып табылады. Егер мұндай обьектілер ұқсас болып, тек кейбір комоненттердеелеулі өзгерістер  болса. Онда түзетулер нарық мәліметтер негізінде есептеуге болады. 

Ренталық  түзетуді есептеу

Мысалы: 

Көрсеткіштер	Айлық жал төлемі,теңге
1 гектар  жер телімінде авто  көлік тұрағы бар 1 гектар телімі автотұрақсыз. Автотұрақтың  бар болуына түзету	20000000 15000000 5000000

 

    Түзету мөлшерін нарықтық мәліметтермен  дәлелдеуге мүмкіндік болмған  жағдайда,бағалаушы оны сараптамалық  жолмен анықтайды.

     Мүлік иесі жал төлемі түріндегі  табыстан басқа да қаражаттар алуы мүмкін. Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады:

           - автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны  үшін төлемдер;

           - жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер; 

           - стационарлық антенна үшін төлемдер;

    Потенциалды жалпы табыс мөлшерін анықтау үшін, бағалаушы мүлікті иемденуден түсетін табыстар мен нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшерін қосу қажет.

     Бірақ есептік жолмен алынған  потенциалды жалпы табыс вакансиядан  не жал төлемінің жетіспеуінен  өзгертілуі мүмкін. Бағалаушы мүлікті иемдену кезінде жал төлемінің бір бөлігінің жиналмай қалу мүмкіндігін ескеруі қажет. Олар туралы ақпаратты алудың ең тиімді жалы болып, ұқсас меншік обьектісі бойынша төленген ренттік төлемнің мәлімеметтерін қарастыру болып табылады.

     Сонымен, тиімді жалпы табысты  алу үшін жалға алушының ауысуы  мен жал төлемінің төленбеуінінің  болжанған шығындары потенциалды  жалпы табыстан алынып тасталынады.

Таза  оперциялық табыс алу үшін  бағалаушы  шығындар талдауы арқылы жүргізеді. Мүліктік  кешен иесінің шығындары үш топқа бөлінеді: тұрақты (тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар жіне оны басуға резервтер.

     Тұрақты шығындағы  мүлікке  слық пен сақтандыру бойынша  шығындар жатады. Бұл шығындар  тіркелген шығындар ретінде анықталады және  олар меншік  обьектісінің пайдалану деңгейіне байланыссыз болып келеді.

   Операциялық  шығындар мүлікті ұстау жалға  алушыларғақызмет көрсету және  табыс ағымын ұстап тұру үшін  шығындар жатады.

Меншік обьектілері  бойынша құрылған операциялық шығындар тізімін қарстырайық:

1. Басқару бойынша  көрсетілген қызметтерге төлем;

2. Комуналдық  қызметтер: электрқуаты, газ, жылу  отын, көмір, телефон, су, канализация,  су құбырлары;

3. Қоқыс пен  қалдықтарды шығару;

4. еңбекақы;

5Еңбекақыға салық;

6. Қызметкерлерге  жәрдемақы

7. Жөндеу мен  ұстау;

8. Келісімді  қызметтер: от сөндіру жүйесі, лифт, телефон күзет және т.б.

9. Сыртқы бейін  мен түс (егер ол ғимарат,  құрылыс):

10. кеңсені ұста, оны жинау және т.б.

11.банктік төлемдер   

12. заңды қызметер үшін төлем;

13.Жарнама 

14.Бухгалтерлік  қызметтер үшін төлемдер;

15. Автокөліктерге  шығындар;

    Орын  басу үшін резерв қайта құру  меншік обьектісін пайдалану  кезінде мүлік иесімен ақша  қаражаттары мыналарға резервтеледі; су құбыр жүйесін жөндеуге; канализацияға; жиһазға; үй төбесіне; лифтке; телефон жүйесіне және т.б. бағалаушы меншік иесінің осы  ақша қаражаттарын пайдаланбайтынын білсе де, меншік бағалау кезінде ескеру қажет.

ТОТ есептеу  мысалы.

Берілген:

1.Жалға берілген  кеңсе                                                                             

 ғимараттарының  ауданы                                                                            1000 ш.м.

2. Жал ставкасы                                                                                   2000долл/ш.м.                                                                                   

3. Эксплуатациялық  шығындары

жыл сайын 5 пайызға  өсіп отырады                                                     30 долл/ш.м 4.Жай бөлмелер:(1-інші жыл)                                                       жылына 10 пайыз

                                                                                                           жылына 5 пайыз ТОТ 1-ші және 2-ші  жылдарға есептеу керек. 

Шешімі:

  

Көрсеткіштер	1-ші жыл. доллар	2-ші жыл доллар
Потенциалды жалпы табыс Жай үшін жеңілдік Тиімді жалпы  табыс  Эксплкуатациялық  шығындар ТОТ	200000 20000 180000 30000 150000	200000 10000 190000 31500 158500

 

      Кәсіпорын мүлкін бағалағанда,  бағалаушы капитализация үшін қандай табыс түрін пайдалану қажет екенін анықтап алу қажет. Табыс түрін таңдау мүлік сипатына байланысы болып келеді. Егер тез тозатын элементтер бар немесе ескірген құрал-жабдықтары бар мүлік бағаланатын болса,онда есептеуге таза пайда көрсеткіші алынады. Егер мүліктің баланстық құны уақыт өтуімен көп өзгермесе, онда негіз ретінде таза табыс ағымынның көрсеткіші алынады.

     Табысты есептеу үшін кәсіпонрынны қаржылық жағдайын немесе өндірістік жүйесінің талдауын қажет етеді, оған бірнеше жылдарға бағаланған обьекет кіреді. Берілген форма  есептілігіне сәйкес, баланстық және таза пайданың есебі талданады.  Талдау нәтижесі бойынша жылдық таза табыстардың ақша бірліктепінде көлемі туралы болжам жасалады. Сонан соң таза пайда коэффициетке көбейтіледі.  Ол өндірістік жүйе капиталындағы меншік обьектілерінің үлесін  көрсетеді.

Егер  табыс көрсеткіштері ретінде  таза ақша ағымы алынатын болса, онда ол келесідей формуламен есептеледі: 

Таза  ақша ағымы = Таза пайда + Амортизация+ Ұзақ мерзімді қарыздардың өсімі – Меншік айналым капиталының өсімі – Капиталдық салымдар. 

     Кәсіпорын мүлкін бағалау тәжірибесінде келесідей табыстардың көрсеткіштерін пайдаланады.

-жалпы мүліктік  кешен құрамында, жеке меншік  объектілері үшін – таза операциялық  табыс

-тез тозатын,ескірген  мүліктер үшін – таза пайда

-тұрақты баланстық  құны бар мүліктік кешен үшін- таза ақша ағымы

ІІ этап

Капитализация ставкасын есептеу 

    Капитализация ставкасын алудың бірнеше тәсілдері бар.  Олардың ішіндегі қарапайымы болып,мәліметтер нарығында жинаған  ақпараттар көмегімен анықталуы. Мысалы,бағаланған объект пен салыстырылатын меншік объектісі  туралы ақпарат бар. Салыстырмалы объект  200000 долларға сатылған және оның  таза операциялық  табысы 25000 доллар құрады.Капитализация ставкасын таза операциялық  табысын мүлік құнына бөлу жолымен анықтайды; 

               Капитализация ставкасы=ТОТ/Мүлік құны 

     СК=25000/200000=0,125 капитализация ставкасы

Мұндай  жлмен анықталған ,капитализация  ставкасы деп аталады.

Бағалаушы капитализация ставкасын анықтағанда  ең тиімді мәліметтер негізінде анықтауға  тырыспауы қажет. Капитализация  ставкасын анықтағанда ең тиімді мәліметтер көзі болып, ол бағаланатын мүлікке сәйкес келетін басқа мүлік бағалауы жатады.Сондықтан қазіргі бар әдістердің  ішіндегі ең тиімдісі салыстырмалы сатуды  талдау әдісі болып табылады. Ұқсас табысты мүлік обьектілері бойынша қажетті мәліметтер болған жағдайда ғана салыстырмалы сату тәсілінен капитализация ставкасын алады.

   Салыстырмалы обьектілер бағаланатын  обьект пен өзінің функционалды  қызметі менболжанған мөлшердегі  табысын ала алмау тәуекелдік  деңгейіне немесе мүлікті сатып  алуға жұмсалған қаражаттар шығындарына сәйкес келуі қажет. Және оған келесідей жағдайларға мүмкіндік бар болғанша сәйкестік қажет:

• табыстар мөлшері бойынша;
• жалпы табыс пен эксплуатацилық шығындар арасында қатынас;
• физикалық ұқастықтар бойынша:
• орналасу жері бойынша;
• күтілетін құн өзгерісі.

Әбір сатылатын  обьект бойынша келесідей мәліметтер жиналуы қажет:

• сату бағасы;
• таза табыс;
• эксплуатациялық шығындар коэффициені;
• мәмілені қаржыландыру шарттары;
• мәмілені жаау кезіндегі нарық жағдайы.

Салытырылатын обьект бойынша капитализация ставкасын алуға мысал келтірейік:

    
 
 
 

Көрсеткіштер	Салыстырылатын  обьектілер
	1	2	3	4
Таза  табыс, шартты бірлік Сату бағасы, ш.б. Капитализация ставкасы	65000 374000 0,1719	72000 400000 0,1800	55000 230000 0,1719	74000 420000 0,1762