Жылжымайтын мүлікті салыстырмалы бағалау

      Мүліктің  құнын бағалау нақты бір мақсатпен  жүргізіледі (сатудың бағасын анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). бұл мақсат, бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын қолдағанда, мүліктін құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру мақсатынлһда құнның бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие бойынша төлемдердің тоқталу жағдайында, объектіні сату үшін нарықтағы мүмкін болатын бағамен анықталады.

      Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді  мүлік әр түрлі құнға ие болады.

      Тәжірибеде  бағалаушы келесідей негізгі  құндардың түрлерін қолданады.

      Негізделген нарықтық құн –  ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге еркін баратын және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясын және тағы басқа факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құн ретінде, мысалы, нормативті есептелінетін құн бола алады.

      Нормативті  есептелетін құн  – нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелінетін мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің бірлік шкалалары қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі, жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.

      Мүліктік  кешеннің нормативті есептелетін құнының  көрсеткішін салық салу және мүліктік мемлекеттік сақтандыру органдары  тәжірибеде пайдаланылады. Бұл көрсеткішті  талаптар бойынша зақымды бағалау  үшін сот органдары да қолданады.

      Бухгалтерлік  есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және қалдық құны деп бөлінеді.

      Баланстық құн – кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.

      Бастапқы  құн – белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген бағалар. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді. 

Бағалау құнының қағидалары 

      Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау  бойынша кез келген тапсырманы орындау  үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.

      Кәсіпорынның  мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық. Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:

• иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
• нарықтық ортамен;
• мүлікті эксплуатациялаумен.

      Иесінің мүлкі туралы көзқарасымен байланысты қағидалар. Бұл топ мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орын басу, күту.

      Пайдалылық  қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады. Қағиданың анықталуы: пайдалылық – берілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру қабілеті.

      Орын  басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне қарамастан, бір- бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін аламыз. Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.

      Күту  қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық табыстардың ағымдағы құны. Қағиданың анықталуы: күту – болашақта меншікті иелік етуден түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы.

      Нарықтық  ортамен байланысты қағидалар – бұл сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.

      Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.

      Негізгі заңдылықтар:

      Егер  сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда                       бағалар төмендейді;

      Егер  сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;

      Егер  ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс  өссе, онда бағалар өседі;

      Егер  ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс  төмендесе, онда бағалар төмендейді.

      Егер  нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар тұрақты  болады. Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға бойынша  тауарлар саны, сұраныс – белгілі  баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс – қимыл бағасын анықтайды.

      Бәсеке  қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. әрбір объекті бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды туғызады. Қағданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда ерілген нарықта таза табыстардың орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәеке өрлей бастайды.

      Құнның  өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.

      Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы -  берілген топ мынандай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық, баластандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.

      Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен.  Таза табыс – осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады.  Сондықтан табысты бағалау негізінде барық жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.

      Қалдық  өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық өнімділігі жатыр.экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.

      Салым қағидасы – кез келген бір жаңа факторларды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.

      Баланстандырылған қағидасы. өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе сақталады.меншік объектілерінің құны төрт элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке, капиталға, басқару координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншшік объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар. Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір – біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір – бірімен келісуі керек. Мүліктік кешен кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.

      Неғұрлым  тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.

2.2 Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер 

Табыстық  тәсіл 

   Табыстық тәсілдегі маңызды түсініктің  бірі болып, табыстың капитализация  болып табылады. Ол обьект құнның потенциалды табыс әкелу мүмкіндігі негізінде бағаланатын, әдістер мен тәсілдер жиынтықтарын көрсетеді. Табыстық тәсілде қолдана отырып бағалаушы жылжымайтын мүлікті иемденуден болашақта алатын табыстың ағымдағы құнын өлшейді. Иемдену кезіндегі табыстар ағымы мен мүлікті қайта сатудан түсетін капитализация коэффициенті көмегімен ағымдағы құнға капиталдандырылады.

Капитализация коэффициентінің екі түрі бар: капитализация  ставкасы және пайда нормасы.

Капитализация савкасы мүліктің жыл сайынғы әкелетін табысы мен мүлік құнының арасындағы өзара байданысты көрсетеді.

  Таза  табыс көрсеткіштері мен мүлік  құнына байланысыты, капитализация  ставкасының келесідей түрлерін  ажыратады:

1.Жалпы капитализация ставкасы. Таза операциялық табыстың жалпы обьект құныны қатынасымен есептеледі.

 2.Меншік қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Ақша қаражат ағымдарының (салық салынғанға дейін), сатып алынған мүлікке салынған меншік қаражаттарына қатысты қатынасы ретінде анықталады.

3.Қарыз қаражаттары үшін капитализация ставкасы.несие бойынша жыл сайынғы төлемнің несие сомасы қатынасымен анықталады.

     Мүлікті иемдену кезіндегі барлық  артылықшылықтарын ескеретін (яғни  ақша қаражатының ағымы) мүліктік  табыстылық көрсеткіштері ретінде  пада нормасы анықталады. Тәжірбиедегі пайда нормасының құндылығы болып , келесі мүмкіндіктер қарастырылады:

• ақша қаражаттарының ағымын дисконттау әдісімен құнды бағалау кезіндегі дисконттау ставкасы;
• инвестициялық жобаның әртүрлі деңгейдегі бастапқы капитал салымдары мен кезекті табыстарын салыстыру кездегі салыстыратын көрсеткіштер.

Пайда нормасының түрлері:

    1.Ішкі пайда нормасы – бұл ақша қаражат ағымының нәтіжесінің (оң және теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынан түскен әр жылғы пайда нормасы.

    2.Меншік қаражаттарына пайда нормасы инветицияның пайда нормасы Бұл көрсеткіш ішкі пайда нормасын көрсеткәштеріне ұқсас, болып келеді. Оны есептеу кезінде несиені өтеу бойынша обьектіні сатудан түскен табыс пен несиені төлегеннен соң қалған табысты, обьектіні сатып алуға жұмсалатын меншік қаражаттары қолданылады.

3. Қарыз қаражатарына пайда нормасы. Бұл көрсеткіш ішкі пайда   нормасына ұқсас болып келеді. Осы көрсеткішті есептеу кезінде банкпен берілген несие, уақытылы табыс пен несиені мерзімінен бұрын өтеу жағдайында негізгі сома бойынша ( қарыз қалдығын алу).

     Кейде нақты обьект үшін капитализация  ставкасы мен пайда нориасы  сәйкес келуі мүмкін,, бірақ бұл  мүлдем әртүрлі көрсеткіштер  және олар өзара ауыстырылмау  керек.