Жылжымайтын мүлікті салыстырмалы бағалау

 

М А З М Ұ Н  Ы 

І. КІРІСПЕ....................................................................................................3 

ІІ. НЕГІЗГІ БӨЛІМ

2.1 Кәсіпорын құнын  бағалау қағидалары............................................4 

2.2 Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер

(Табыстық  тәсіл бойынша).......................................................................11 

2.3 Тікелей капитализация  әдісі...............................................................13 

2.4 Ақша ағымын дисконттау әдісі..........................................................21 

2.5 Кәсіпорын капиталының   құны мен капитал   салымның пайдалылық  нормасы................................................................................28 

ІІІ. ҚОРЫТЫНДЫ.....................................................................................29 

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР.....................................................30  
 
 
 
 

   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КІРІСПЕ 

      Бағалау – материалдық игіліктердің құнын анықтау мақсатында жүзіге асырылатын іс-әрекеттердің жиынтығы. Бағалау курделі экономикалық процесс. Дамыған нарықтық экономика жағдайында бағалау жер үлестерін сатуда, үй және пәтер саудасында, өндіріс қуаттарды сатып алу немесе инвестициялық жобаларды іске асыруда жиі қолданады. Бағалау қызметiнiң негiзгi принциптерi объективтiлiк және дұрыстық болып табылады. 

Бағалаудың түрлері 
 
 

Номиналды      Оптималды         Реальды 
 

         Номиналды бағалау – инфляцияны есепке алмай, бағаланған экономикалық сандық көрсеткіш.

         Оптималды бағалау  - дамудың оптималды бағадарламасын жасау құралдары. Ол әкімшілік шешімдерді қабылдауда басшылыққа алынады. Оптималды бағалау белгілі бір ресурс қорының бастапқы қалпымен салыстырғанда қаншалықты өзгеріп отыруының оптималды өзгерісін көрсетеді.

         Реальды бағалау – инфляцияның болжалды шегін ескере отырып бағалау.

      Кәсіпорын экономикалық көрсеткіштердің жақсы  жетістіктерге жету мақсатында, тәжірибелік  және ізденіс жүйесі меншікті басқару  факторының негізі ретінде бағалау  қызметі қолданылады.

      "Қазақстан  Республикасының бағалау қызмет  туралы" заңына сәйкес мемлекеттік  меншікті жекешелендіру кезінде,  басқаруды сенімділікке беру  немесе жалға беру, сату, сатып  алу, жарғылық қордың салымы  ретінде ипотекалық несиенің  жүргізілуі кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәміле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.

      Бизнесті  бағалау қызметінің үрдісін кешенді  тәсілдермен, мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде көрсетеді. Бағалаудың әр түрлі әдістер мен амадарын қолдану арқылы ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтау келтірілген.

      Бағалау қызметі ғылыми негізде,оның кез  келген тапсырманы орындау үрдісін  қадағалайтын, бір қатар қағидалар  мен жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін ортаның факторларын қарастырады. 
 
 
 

НЕГІЗГІ БӨЛІМ  

2.1 КӘСІПОРЫН  ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ 

Кәсіпорын бизнесін бағалау  құнына қатысты түсініктемелер

   Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының  нарықтарында кәсіпорын бизнесін бағалау үш тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық және шығындық

   Бизнес- бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты  қызметі.

         Мұнда заңды тұлға  – кәсіпорын, азаматтық құқықтардың  объектісі болып табылады да, кәсіпкерлік  қызмет үшін қолданылатын мүліктік  кешен ретінде қарастырылады.

         Мүліктік кешен  жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, машина мен құрал-жабдықтарды, шикізат  пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және мүліктік міндеттемелерді  құрайды.

   Бизнесті  бағалаудың бірінші концепциясы

   Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты.

   Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына әкеледі: нарықтық, табыстық, және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың  мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.

   Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат, станок, бассейн, жер  телімі және т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастарын  бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек  бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамдайды.

   Бизнесті  бағалаудың екінші концепциясы

   Екінші  концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы  пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей байланысты.

   Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі немесе қоржыны  кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында  қосымша құнның пайда болуы мүмкін.

   Құқық жүйесі немесе қоржыны кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді. Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:

• кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан, сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта жұмыс істеу құқығы;
• кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және тағы басқа;
• бизнес бойынша әріптестердің келісім – шарт жүйелерінен пайда болатын құқықтар(материалдар мен шикізатты жеткізу келісім – шарттарды, тауарлық өнімдерді сатып өткізу келісім – шарттарды және т.б.);
• кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
• материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар.

Жоғарыда  аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың объектілері болуы  керек:

• кәсіпорынның мүліктік кешені;
• кәсіпорынға(фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
• кәсіпорынның(фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабілеттілігі.

Сөйтіп, кәсіпорын(фирма) бизнесін бағалау  екі концепцияны қолдану арқылы жүзеге асырылады.

   Бірінші концепция, сатып алу – сату мәміле кезіндегі кәсіпорын(фирма) бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің құны екі құрамдас бөліктерден қалыптасады:мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша бағалануынан.

   Екінші  концепция, бағалау кезінде тауар нарығындағы бағаланатын сектордың бағалау сыйымдылығын болжайды.

   Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым салмақты болып табылатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар құқықтардың көлемін бағалану, патенттік монополиялардың шекараларын анықтауға мүмкіндік береді. Тауар нарығының үлкен секторлар монополияларымен байланысты патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық иеленушілер құқықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:

• иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына сай қолдану;
• белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті бағалауға жеке объектілерін пайдалануға рұқсат ету.

   Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім нарығында жоғары технологиялық өнімдердің көлемін  ұлғайтуға мүмкіндігі бар нарықтардың  үлкен секторларын қатаң бақылау  үшін қолданылады.

   Айрықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды меңгерген жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми дәлелденген өнім құқық иеленуші арықтарын басқаруға, миллиардтаған табыстар алуға белгілі мүмкіндіктер алады.

   Айрықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығының ірі секторларын басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың айырықша құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады. 
 
 

Бағалау мақсаты мен құн  түрлері

     Бағалау мақсаты – кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен негіздеу.

     Кәсіпорындарды  бағалау белгілі бір нақты  міндеттің орындалуына бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгеннен кейін ғана керекті  әдістамені дұрыс таңдай алады.

     Кәсіпорынның  құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:

1. кәсіпорынды сату;
2. кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар);
3. ұйымды қацта құру немесе кәсіпорынды тарату(қосылу, бөліну, сіңісу және т.б.) және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі,
4. бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату (акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
5. жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серіктестіктің жарғылық қорының үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
6. кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін маңызы;
7. кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен оның негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
8. несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
9. кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
10. мүлікке салық салу үшін, оның салық баасын анықтау;
11. негізгі қорларды қайта бағалау.

 

     Сонымен, мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі  мен дәлелділігі көбінесе бағалауды  қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.

     Кез келген мүліктің құнын, бір – бірімен  тығыз байланысты екі тәсілмен анықтауға  болады: біріншіден, осы мүлікті  басқа бір мүліктің кейбір санына алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.

     Құн, шығындар және баға түсініктемелері  бойынша айырмашылықтарды білу қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік обьектісін құру үшін қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар салушы төлеуге дайын сомадан айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей обьектілер мен басқа сатып алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және баға бір-бірімен тең болады. Мүліккеқұн, өзімен нақты шарттардың нәтижесі болатын бағаны ұсынады. Баға - өткен мәлімелердегі ұқсас объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан  кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.

     Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.

1. Сұраныс. Сұраныс-белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын тауар (қызмет)саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттенділіктерін қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін-пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек қажттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес болады.
3. Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік тапшы болғанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі.  Кез келген зат меншік құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар жағдайда тауар болып саналады.  Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір үрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға болмайды.