Жылжымайтын мүлікті салыстырмалы бағалау

 

Мүлік бағалауында  қолданылатын соңғы капитализация  ставкасын  таңдау үшін, келесі шарттарды  орындау қажет:

• барлық салыстырылатын обьектілер сипаттамалары әйкес келуі қажет;
• салыстырмалы обьектілер бойынша мәліметтер сенімді болуы керек.

Егер шартта орындалатын болса, онда бағалаушы салыстырылатын обьектілер бойынша орташа арифметикалық капитализация ставкасы түрінде есептеп шығарады. Біздің мысалда соңғы капитализация ставкасы 0,1754тең болды.

Меншік  обьектілеріне нақты шарттарды  қолдана отырып, капитализация ставкасын есептейік: 

Берілген:                                                                                              Есеп №1 

Көреткіштер	Шартты бірлік
ПЖТ	200000
Жай ауданға  жеңілдік	20000
Тиімді  жалпы табыс	180000
Эксплуатациялық шығындар	70000
Таза  операциялық табыс	110000
Қарызға қызмет көрсету шығындар	80000
Меншік  қаражаттар үшін пайда салық төлеуге  дейін	30000
Меншік  қаражаттары	110000

 

Анықтау қажет:

Меншік қаражаттары  үшін капитализация ставкасы, %

Шешімі:

КС_мқ=30000/110000*100%=27,27%

Жауабы:

КС_мқ=27,27% 

                                                                                                        Есеп №2 

Егер ПЖТ 10% төмендесе, меншік қаражаттары  үшін капитализация ставкасы қалай өзгереді  (басқа көрсеткіштер өзгермеген жағдайда ?

Шешімі: 

Көрсеткіштер	Шартты бірлік
ПЖТ	180000
Жай ауданға  жеңілдік	20000
Тиімді  жалпы табыс	160000
Эксплуатациялық шығындар	70000
Таза  операциялық табыс	90000
Қарызға қызмет көрсету шығындары	80000
Меншік  қаражаттарының   пайдасы болады	10000

 

Шешімі:

КС_мқ=10000/110000*100%=9,09%

Жауабы:

КС_мқ=9,09%

                                                                                                Есеп №3 

Егер эксплуатациялық шығындар 10 % өссе,меншік қаражаттары үшін капитализация ставкасы қалай өзгереді (басқа көрсеткіштер өзгерген жағдайда)? 

Шешімі: 

Көрсеткіштер	Шартты бірлік
ПТЖ	200000
Жай ауданға  жеңідік	20000
Тиімді  жалпы табыс	180000
Операциялық табыстар	77000
Таза  операциялық табыс	103000
Қарызға қызмет көрсету шығындары	80000
Меншік  қаражаттарына пайда	23000

 

Шешімі:

КС_мқ=23000/110000*100%=20,9%

Жауабы: 

КС_мк=   20,9%

    Мүліктік кешен құрамына 1 кеңсе  кіреді, олардың әрқайсысына айына  750 долларға жалға беріледі. Егер  эксплуатациялық шығындар 35070 доллар құрап, ал қарызға қызмет көрсету 35000 доллар болса, онда обьектінің шығынсыз есебі қандай болады.?

Шешімі:

шығынсыз  есебі= Операциялық шығындар+Қарызға  қызмет көрсету/бір жылдағы 1 бірлік жалы (35070 долл. 35000долл.)/900долл. 7,79 бірлік немесе 8 кеңсе.  
 
 
 
 
 

ІІІ этап 

Кәсіпорын мүлігінің ағымдағы құнын есепетеу

    Табыстық тәсілі көзқарасы бойынша  3-ші этап болып, бағалау күніне  жасалған таза операциялық табыстың  мөлшерін мүлік құнына аудару  болып табылады. Бұл үрдіс капитализация  деп аталады және оның операциялық табысты капитализация ставкасына бөлу жолымен анықталады.

                

                          Мүлік құны=Табыс / Капитализация 

     Тікелей капитализация әдісінің теориясын қолдана отырып, кейбір меншік обьектілерінің бағалауын жүргізейік.

                                                                                                                  Есеп № 1

    Кәсіпорынның мүліктік комплексін сатып алу үшін 300000 доллар сомасында несие алынды. Ипотекалық тұрақты (қарыз капиталына капитализация ставкасына) 17,5%  құрайды. Меншік обьектісі таза операциялық табыс 65000 доллар әкелді деп күтіледі. Салыстырмалы  сату талдауы бойынша инвестор 19% капитализация ставкасын күтеді. Обьект құнын бағалаңыз.

Шешімі:

1. Қарыз қаражаттарының табысын анықтау қажет.

                              ҚҚ_т=300000 долл.* 0,175=52500 

2. Меншік  қаражаттары табыстарын анықтау  қажет.

 

                          МҚ_т=65000долл.- 52500долл.=125000долл

.

3.Обьектке  салынған  меншік қаражаттарының  мөлшерін анықтау қажет. 

М_ққ=12500долл./0,19=65789 долл. 

4 .Меншік обьектілерінің құнын анықтау қажет 

О_қ= 300000 долл.+65789долл.=36789долл

.

                                                                                                                 Есеп №2 

    Мүліктік кешен құрамына кіретін жердің құны – 100000доллар. Меншік обьектісі 45 000 доллар сомасы түрінде тұрақты табыс әкеліп тұрады. Салыстырмалы сату талдауы бойынша инвесторлар жердіңкапитализация ставкасын 14% және жақсартудың капитализация ставкасы 17% әкелетінін күтеді. Мүліктік комплекс құнын бағалау.

Шешімі:

1. Жер табысын анықтау қажет.

Ж_т=Ж_қ*Ж_кс=100000 долл*0,14=14 000долл. 

2. Жақсартудың меншік иесіне әкелетін табысын анықтау қажет.

Ж_ақ.т= ТОТ-Ж_т=45000 долл14000долл=31000долл. 

3. Жақсарту  құнын анықтау қажет(ғимарат,құрылыс).

Ж_ақ.қ=Ж_ақ.т./Ж_ақ.с.=31000долл./0,17=182353долл. 

4. Мүліктік  комплекс құнын анықтау 

О_б.құны=182353долл.+100000=282353долл 

   Тікелей капитализация әдісі  өте қарапайым және осы оның  артықшылығы болып табылады. Бірақ  неғұрлым сипаттамалы жыл мәліметтеріне негізделгендіктен, ол өте тұрақты. Сондықтан бағалаушы таза табыс көрсеткіштері мен капитализация коэффиценттеріне тандағанда үлкен көңіл бөлу керек.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.4 Ақша ағымын дисконттау әдісі 

   Кәсіпорын  меншік құқықтарын бағалаған кезде, кәсіпорынның уақыт өте табыс әкелу мүмкіншілігі негізгі көрсеткіш болып табылады. Оны капитализация формуласы арқылы анықтаймыз:

                                                          

                                                    V=I/K

Мұнда

V - Ағымдағы құн

I - Кезендік табыс

K- Капитализация коэффициенті

 

    Табыстық тәсілдің негізгі қағидасы болып, күті қағида жатады. Болашақ табыстарды дисконттау әдісі – бұл әдіс, обьекті иемденгенен, болашақта алынатын табыстардың ағымдағы  құны  ретінде,табысты жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады.

Жылжымайтын мүлікпен жүргізілен операциялардың болашақтағы  артықшылықтары болып, иемдену кезіндегі  болашақ табыстар түріндегі уақытылы түсімдер мен реверсияны, яғни иемдену  мерзімі беткен кездегі обьекті сатудан түскен пайданы көрсетеді. 

Дисконттау  әдістерін қолдану кезектілігі  келесідей:

1. Табыс алу мерзімінің ұзақтығын белгілеу:
2. Әр иемдену жылының мерзімі бойынша ақша қаражаттарынын ағымынының болжамын жүргізу.

  Ақша  қаражаттарының ағымы дегеніміз негізігі функционалды қызметімен байланытсы, кәсіпорынның жыл сайынғы қызмет қорытындысы. Ақша қаражаттарының ағымын дисконттау үрдісінің алғашқы мәліметтер болып:

• Табыс өлшемі және оның өзгеру спаты;
• Табыс алудың кезектілігі (Ай сайын, квартал сайын, жарты жылдық, жылдық);
• Табыстыалудың болжанған кездегі мерзімнің ұзақтығы.

3. Ақша қаражаттарының ағымын дисконттау, уақыт ішіндегі ақша құны теориясын пайдалануға негізделген, әрбір болашақ мерзіміне ақша қаражаттарының ағымының, ағымдағы құнның анықтау мен барлық ағыдағы құндарының жиынтығы негізінде анықталады.

4. Бағалаушы алдында тұрған мәселеге байоанысты, ақша қаражаттар ағымын дисконттау:
• Таза операциялық табыс;
• Салық салынғанға дейнгі инвестициялық табысы;
• Берілген несие бойынша банк табысы;
• Жал келісім шарты бойынша жалға берушінің табысы.
5. Дисконттау ставкасы орташа пайда нормасы ретінде анықталады. Пайда нормасы тура пропорционалды тәуелділікке байланысты. Неғұрлым тәуекел деңгейі жоғары болса, соғырлым дисконттау ставкасы да жоғары болады, соған сәйкес болашақ табыстың ағымдағы құны төмен болады.
6. Дискоттау әдісі иемдену мерзімнің соңында жылжымайтын мүлік обьектісін сатудан түскен пайдасын есептеуді және оны дисконттау ставкасы арқылы ағымдағы құнға келтіруін болжайды.
7. табыс ағымдарының ағымдағы құны мен сатудан реверсия түскен табыстарды қосу
8. Кәсіпорын құнын – бірнеше жыл ішіндегі табыстар сомасы мен тартылған қарыз қаражаттарының сомаларының арасындағы айырымы ретінде есептеу.

  Болашақ табыстар мен шығындар ақша қаражаттарының ағымын қалыптастырады.

Болашақ мен кәсіпорын қызметінің қорытындысын бағалау есептік мерзім шегінде  анықталады және оны есептеу горизонты  деп атайды.

Есептеу горизонты есептеу қадамыныңсанымен өлшенеді.

Дисконтталған  қолма-қол ақша ағымы әдісінде кәсіпорын  активтерінің құны олардың  табыс әкелу мүмкіндігімен өлшенеді.

Бұл әдістегі негізгі көрсеткіш таза ақша ағымы  болып табылады.

Cash flow бағытын сипаттайтын түсініктер бар – ақша кірісі және ақша шығысы.

    Таза ақша  ағымы белгіленген уақыттағы ақша қаражаттарының кірісі мен шығысы арасындағы айырма ретінде анықталады.

Кәсіпорын жұмыс кезінде үш қызмет түрін  іске асырады:

Операциялық. Инвестициялық және қаржылық.

Болашақ табыстарды дисконттау әдісімен кәсіпорын  құнын бағалау үшін, ақша қаражаттарының кірісі мен шығысын бағалау қажет. Оерациялық және инвестициялық қызметтегі олардың арасындағы айырым, нақты ағымы деп  аталады.