Бағалау қызметін ұйымды - құқықтық реттеу

<h1>Бизнесті бағалау</h1>

<h1>Бақылау жұмыс</h1>

<h1>30</h1>

<h1>2012</h1>

<h2> Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау қағидалары </h2><h3>

Жоспар

1 Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау қағидалары 3

1.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер 3

1.1.1 Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы 3

1.1.2 Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы 4

1.2 Бағалау мақсаты мен құн гүрлері  6

1.2.1 Бағалау мақсаты 6

1.2.2 Құн түрлері 7

1.3 Бағалау құнының қағидалары 11

1.3.1 Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты қағидалар 11

1.3.2 Нарықтық ортамен байланысты қағидалар 12

1.3.3 Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы 14

1.4 Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар 16

1.4.1 Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы 20

1.4.2 Кәсіпорын құнына бақылаулы және бақылаусыз қатысудың әсер етуі 25

1.4.3  Кәсіпорын құнына өзінің активтерінің өтімділігінің есер етуі 27

1.4.4 Ашық акционерлік қоғамдар және жабық кәсіпорындар 29

1.4.5 Басқару қызметкерлерінің біліктілігі 29

1.4.6 Өндірістің әртараптылығы 29

1.4.7 Өндірістің вертикалды интеграциясының болмауы 30

Әдебиеттер 31

</h3> 
<h4>1 Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау қағидалары

1.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер

Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық және шығындық.

Бизнес бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты қызметі.

Мұнда заңды тұлға кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде қарастырылады.</h4>

Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, машина мен құрал - жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және мүліктік міндеттемелерді құрайды.

 

<h4>1.1.1 Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы

Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастырын бағалаумен байланысты.

Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастырын бағалауына әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.</h4>

Мұнда, бір - бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат, станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастырын бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастырын бөлек бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.

 

<h4>1.1.2 Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы

Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша құнның анықталуымен тікелей байланысты.

Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда болуы мүмкін.

Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар нарықтарында тиімді бәсекелесуге руқсат етеді.

Құқықтар жүйесі немесе қоржыны езіне мыналарды қосуы қажет:</h4>

• кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан, сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта жұмыс істеу құқығы;
• кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
• бизнес бойынша әріптестердің келісім - шарт жүйелерінен пайда болатын құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім – шарттары, тауарлық өнімдерді сатып өткізу келісім - шарттары және т.б.);
• кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын құқықтар;
• материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар құқықтар.

Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың объектілері мыналар болуы керек:

• кәсіпорынның мүліктік кешені;
• кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
• кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге қабілеттілігі.

Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану арқылы жүзеге асырылады.

Бірінші концепция, сатып алу - сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма) бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің құны екі құрамдас бөліктерден қалыптасады: мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша бағалануынан.

Екінші концепция, бағалау кезінде тауар нарығындағы бағаланатын сектордың бағалау сыйымдылығын болжайды.

Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым салмақты болып табылатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар құқықтардың көлемін бағалану, патенттік монополиялардың шекараларын анықтауға мүмкіндік береді. Тауар нарығының үлкен секторлар монополияларымен байланысын патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық иеленушілер құқықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:

• иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына сай қолдану;
• оларды пайдалануға, басқа тұлғаларға рұқсат етпеу;
• белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті бағалауға жеке объектілерін пайдалануға рұқсат ету.

Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім нарығында жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақылау үшін қолданылады.

Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды меңгерген жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми дәлелденген өнім құқық иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған табыстар алуға белгілі мүмкіндіктер алады.

Айырықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығының ірі секторларын басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың айырықша құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады.

 

<h4>1.2 Бағалау мақсаты мен құн гүрлері

1.2.1 Бағалау мақсаты

Бағалау мақсаты кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен негіздеу.

Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуына бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгеннен кейін ғана керекті әдістемені дұрыс таңдай алады.

Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:</h4>

• кәсіпорынды сату;
• кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар, құрылыстар);
• ұйымды қайта құру немесе кәсіпорынды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу және т.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
• бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және сату (акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
• жауапкершілігі шектеулі коғамда немесе серіктестіктің жарғылық қорының үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
• кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін маңызды;
• кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен оның негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
• несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
• кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
• мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
• негізгі қорларды қайта бағалау.

Сонымен, мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі мен дәлелділігі көбінесе бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.

 

<h4>1.2.2 Құн түрлері

Кез келген мүліктің құнын, бір - бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына (ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.</h4>

Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу қажет. Құн алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын төлемнің мөлшері. Шығындар бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатын алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және баға бір - бірімен тең болады. Мүлікке катысты құн, өзімен нақты шарттардың нәтижесі болатын бағаны ұсынады. Баға өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді сатын алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.

Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.

• Сұраныс. Сұраныс белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың есуі бағалардың өсуіне алып келеді.
• Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым кебірек қажеттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
• Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.
• Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға болады.

Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың бағасын анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бүл мақсат, бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын қолданғанда, мүліктің құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру мақсатындағы құнның бағалануы, ипотекалық несие мақсатындағы құнның бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында, объектіні сату үшін нарықтағы мүмкін болатын бағамен анықталады.

Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.

Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:

Негізделген нарықтық құн ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен саудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес күн ретінде, мысалы, нормативті есептелетін құн бола алады. Нормативті есептелетін құн нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелетін мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің (ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салың салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі, жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.

Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішін салық салу және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот органдары да қолданады.

Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және қалдық құны деп бөледі.

Баланстық күн кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығыңдар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.

Бастапқы күн белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми кайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді.