Бағалау қызметін ұйымды - құқықтық реттеу

Қалпына келтіру құны бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор әлеметті құнының толық қалпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын есептейді.

Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді кайта өндіру мен орнын басу құнын белгілейді.

Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты объектінің құны барабар шама.Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.

Орнын басу құны бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар объектіні өндірудің ағымды құны.

Тағы да мүліктік кешеннің құны мен жойылу құны туралы айтуға болады.

Мүліктік кешеннің құны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және кызмет жасай алатын объектінің құны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын - эмитент бұл болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп қарастырылады.

Жойылу құны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.

Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.

Инвестициялық құн егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру үшін инвестицилық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің құны деп айтуға болады.

Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестициялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.

Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде).

Пайдалану кезіндегі күн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну құны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әр түрлі сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.

Сақтандыру құны сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны. Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет элементі бойынша есептеледі.

Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзіііің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады.

Утилизациялық құн өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдың активтердің құны. Утилизациялық құн бұл салмақты материалдардан тұратын бағаланатын объектілердің қайталама құны.

<h4>1.3 Бағалау құнының қағидалары

Бағалау кызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.

Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.

Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:</h4>

• Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
• Нарықтық ортамен;
• Мүлікті эксплуатациялаумен.

<h4>1.3.1 Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты қағидалар

Бұл топ мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орнын басу, күту.

Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны болады.

Қағиданың анықталуы: пайдалылықберілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру қабілеті.</h4>

Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне қарамастан, бір - бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін аламыз.

Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен анықталады.

Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.

Құту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн болашақтағы барлық табыстардың ағымды құны.

Қағиданың анықталуы: күту болашақта меншікті иелік етуден түсетін табыстардың ағымды құнының орнатылуы.

 

<h4>1.3.2 Нарықтық ортамен байланысты қағидалар

Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.

Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.

Негізгі заңдылықтар:</h4>

• Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
• Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
• Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
• Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
• Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар тұрақты болады.

Қағиданың анықталуы: ұсыныс құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар саны, сұраныс белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс - қимыл бағасын анықтайды.

Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды туғызады.

Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.

Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.

Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.

 

 

<h4>1.3.3 Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы

Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық, баланс тандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.</h4>

Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.

Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық өнімділігі жатыр. Экономикалық кызметтің кез келген түрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені жер жылжымайды, сондықтан еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.

Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза табыспен анықталады.

Салым қағидасы. Салым кез келген бір жаңа факторды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады, ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны төмендетілуі мүмкін.

Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы.

Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.

Баланс тандырылған (пропорционалды) қағидасы. Өндіріс факторлары экономикалық баланс тандырылған болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе сақталады. Меншік объектілерінің құны төрт элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы), капиталға (инвестиция, салым), басқару координациясына (менеджментіне). Ең жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық тепе - теңдік нүктесі бар.

Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір - біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.

Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір - бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.

Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.

Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп отыруы мүмкін.

 

 

<h4>1.4 Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар

Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде болады және өзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтан бағалау кезінде жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін орта факторларын анықтайды.

Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеулі әсер ететін бірқатар факторларды белгілейді:</h4>

Физикалық: табиғи - жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және адамның жасауымен ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер, телімнің түрі және т.б;

Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және олардың иелерімен қарым - қатынас;

Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмыс бастылық, несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;

Саясаттық (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау қызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны қорғау.

Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру жүйесінде бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қала құрылысы теориясында көрсетілгендей, қоныстандыру, коғамның даму процесін, қоғамның өмір сүруі мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен табиғат арасындағы неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады.