Жылжымайтын мүліктің табыстық тәсілі

<h1> Бизнесті бағалау </h1>

<h1>Курстық жұмыс</h1>

<h1>25</h1>

<h1>2012</h1>

<h2>Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау</h2>

<h3>

Мазмұны

Кіріспе 3

I. Жылжымайтын мүлікті табыс  тәсілімен бағалау 5

1.1 Табыс тәсілінің құрылымы   5

1.2 Табыс тәсілінің принциптері 6

II. Ақша ағымын дисконттау әдісі 7

2.1 Табыстың капитализация әдісі 12

2.2 Дисконттау ставкасын анықтау 21

Қорытынды 23

Қолданылған әдебиеттер 25

</h3> 
<h4>Кіріспе

 

Курстық жұмысты бастамас бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты болғандықтан, ең алдымен жылжымайтын мүлік сөзіне анықтама беруді жөн көрдім.Қазақстан Республикасының азаматтық құқығының 117-бабына сәйкес,жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері,тұрғын үйлер, ғимараттар, үйме реттер, көп жылдық екпелер және басқа да мүліктер, сонымен қатар жерге тікелей байланысы бар объектілер жатады. Менің таңдап алған тақырыбым - «Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау». Тақырыптың мақсаты - жылжымайтын мүлікті күтілген немесе нақты табыс көз қарасымен бағалау. Кәсіпқой бағалаушылар жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтаудың үш тәсілімен толығымен келіседі. Олар:

1) Шығын тәсілі;

2) Салымтырмалы тәсіл;

3) Табыс тәсілі.

 Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді қолдануға болады,бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану - бағалаушы үшін өте маңызды.Жылжымайтын мүлік нарығы бар болған жағдайда,бағаланатын объектіге (мысалы,тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан бағалаушы аналогты объектілердің құнын салыстыруға әкеп соғатын нарықтық тәсілді қолдануына болады.Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны болса және инвестициялау мақсатында қолданса,онда бағалаушы жалгерлік төлемдерді,сонымен қатар сатып алушы инвестицияның басқа түрлерінен табыстарды салыстыру керек.Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін көрсетеді: салыстырмалы және табыс.</h4> Өнеркәсіптің белгілі бір түрлері ережеге сәйкес олардың коммерциялық потенциял негізінде бағаланады (мысалы,жа -нармай бекеттері, қонақүйлер).Жанармай сатудың көлемі, қонақүйге келушілердің тұрақты саны-операциялық шығындарды салыстырудан кейінгі өнеркәсіптің табыстылық көзі болып табылады. Бағалаудың мұндай әдісі табыс деп аталады.

 Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып алынбаса,жылжымайтын мүлік нарығы дамымаған,табыс инвестиция негізі болмаған жағдайда(мысалы,үкімет ғимараттары,госпитальдар)бағалау-амортизация есебімен құрылыс құнын анық- тау негізінде және шығынның құнының орнын толтыру,яғни шығын тәсілімен орындалады. Көбінесе эксперт-бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын анық- тау үшін барлық үш тәсілді қолданады,сосын алынған нәтижелерді келістіреді.

 Жылжымайтын мүлік - өз иесіне табыс әкелетін өзіндік ерекшеліктеріне ие. Бұл-неге адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алады деген сұрақтың негізгі себептерінің брі болып табылады.Басқа да себептерге байланысты сатып-алу мүлік иесінің тұруы немесе жеке қажеттіліктермен қамтамассыз ету болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу-бұл жәй ғана халық тұтынатын тауарды сату, сатып-алу емес бұл капиталдың қозғалысы,яғни екелетін табыстың құны. Жер учаскесін сатып алу-осы жер учаскесіне ақшалай жұмсау,оны келешекте жақсартып пайда табу үшін жоғарғы бағада сату немесе ауыл шаруашылық мақсатында пайдаланып,өндірістен пайда табуға болады.

 Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер учаскелері сияқты бірнеше уақыттан кейін жоғарғы бағада сатуға немесе тұрғындарға жалға беру арқылы табыс табуға болады. Сонымен қатар дүкендерді, мейрамханаларды, офистік ғимараттарды, қоймаларды жалға беру немесе жалға алу арқылы пайда көруге әбден мүмкін.

 

<h4>I. Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау

 

Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алушы түрлерінің уәждемесін:қажетті мінездемелерінен күтілген болашақ табысты көрсетеді.Инвестиция мөлшері мен инвестиция объектісін коммерциялық пайдаланудың тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар екенін ескере отырып,жылжымайтын мүлік құны оған табыс әкелетін құқық құны сияқты анықталады.Бұл құн (нарықтық ,инвестициялық) болашақ табыстық ағымдағы құны сияқты анықталады.Табыс тәсілін нарықтық және шығын тәсілдерімен салыстырғандағы артықшылық инвесторды жылжымайтын мүліктің табыс көзі ретінде үлкен деңгейде көрсетеді,яғни бұл жылжымайтын мүлік сапасы негізгі баға құрушы фактор болып саналады. Бағалаудың табыс тәсілі нарықтық және шығын тәсілдерімен тығыз байланысты.</h4> Мысалы,табыс тәсілінде қолданылатын табыс ставкалары-салыстырымдылық инвестиция анализі мен анықталады;қайта құру шығындары қосымша инвестиция сияқты ақ-ағымын анықтау кезінде қолданылады;капитализация әдісі нарықтық және шығын әдістерінің айырмашылығын түзету кезінде қолданылады. Бағалау тәсілінің негізгі жетіспеушілігі-басқа әдістерге қарағанда,ол болжам берілімдерінде негізделген.

 

<h4>1.1 Табыс тәсілінің құрылымы

 

Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық иелену үшін жалға беру бойынша болашақ кірістің жоспары құрылады,яғни инвестор жылжымайтын мүлік объектісіне белгілі бір уақыт аралығында меншік құқығын сақтап қалуы.Қажетті коммерциялық қалпында және басқарғанда жылжымайтын мүлікті қолдау үшін,жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік шығындардан тазаланады,содан кейін реверсия шамасы деп аталатын иелену кезеңі соңында объектінің құны болжамдалады. Соңғы кезеңде болжамдалған кезең мен реверсия, тура капитализация немесе дисконтталған ақша ағымы әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.</h4>

 Тура капитализация-тұрақты немесе мәнсіз ырғақпен өзгеретін таб- ыстар болжамдалған кезде қолданылады.Егер табыс өзгерісінің серпіні мәнді немесе бұл өзгерістер тұрақсыз болса,онда ақша ағымын дисконттау қолданылады.Ірі қаланың құрылыс тығыз салынған орталығында орналасқан кеңсе орталығын жинақтаған жаңа ғимаратты бағалау кезінде бағалаушының жеткілікті сеніммен болжауына болады, арендадан түскен кіріс болжамталған кезеңге өзгермейді.Керісінше жоғарғы тұрақсыз кірісті мынадай жағдайда болжауға болады:мысалы, әлі өзінің керекті қасиетін алып үлгермеген,тұрып қалған ауданда салынып бітпеген,бірақ бітуге аз қалған коттеджді кенттерді бағалау кезінде.

 Егер келешекте болашақ кіріске қатысты белгісіз жағдайлар болатын болса,онда сату және жалға беру келісім шарты бойынша ретроспективті және ағындағы берілімдерге сүйене отырып,тура капитализация әдісін қолдану орынды болып табылады.

 Құнның шамасы тек екі өзгерісті қолдана отырып,тура капитализация әдісімен анықталады: таза жылдық кірістің болжамдалған шамасына және капитализация ставкасына сәйкес.Әдістің негізі болып-еркін және бәсекелік нарық шартында жалгерлік табыстың мәні бірдей пайдалану жылжымайтын мүлік объектісінің әрқайсысы үшін сату бағасының қатынасы капитализация ставкасын таңдау үшін негізгі көрсеткіш болып табылатын белгілі бір шама айналасында белгіленуі болып табылады.Осылай құн-капитализация ставкасының нарықтық мәніне болжамдалған жылдық табысты бөлу арқылы анықталады.

 

<h4>1.2 Табыс тәсілінің принциптері

 

Табыс тәсілінің теориялық базасы болып баға және баға түзуші факторлардың арасындағы функционалды байланыс пен жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылардың мінездемелерінің анализін жинақтау қорытындысын көрсететін бағалау принципі табылады.Төменде табыс тәсіліне сәйкес келетін принциптер келтірілген сонымен қатар ,факторлар мен жағдайлар,принципке сәйкес базаланатын анализ.</h4>

 

Принциптер Болжал(табыс бойынша баззаланатын негізгі принцип ) Орнын басу Сұраныстар мен ұсыныстар Шекті өнімділіктің(баланстың, салымның )

Әсер ету сферасы Болжам берілімдерінің барлық спек- трлары: баға түзуші факторлар,табыс, капиталмінездемелері,коэффициенттері. Аналогты-объектілерді таңдау және ана лиздеу,балама инвестицияның анализі. Факторларды есепке алу және анализі: пайдалы тапшылық бәсекелеске  қабілетті,капиталдықнарыққа қолайлы  нопольды,мемлекеттік бақылау,іске

 

 

<h4>II. Ақша ағымын дисконттау әдісі

 

 Ақша ағымын дисконттау әдісі күрделірек,бөлшекті және объектіні бағалау кезінде,олардың түсу түрлерін модельдеп,одан тұрақсыз ақша ағымын алуды бағалайды. Ақша ағымы қолданылады,егер:

- болашақ ақша ағыны ағымдағыдан мәні өзгеше болса;

- жылжымайтын мүліктен болашақ ақшалай қаражат ағын мөлшерін белгілеуге болатын берілімдері болса;

- табыс және шығын ағымдарының маусымдық сипаты болса;

- бағаланатын жылжымайтын мүлік - ірі көп функционалды коммерциялық объекті болып табылса;

- егер жылжымайтын объектісі салынып жатса немесе салынған болса.

 Ақша ағымын дисконттау әдісі - болжамдалған ақша ағымынан және қалдық құнынан тұратын жылжымайтын мүлік құнын ағымдағы табыс құны негізінде бағалайды. Ақша ағымын дисконттауды есептеу үшін келесі берілімдер қажет:</h4>

-болжамдалған кезеңнің ұзақтығы;

-реверсияны қоса алғандағы ақша  ағымының болжам шамалары;

-дисконттау ставкалары.

 Ақша ағымын дисконттау әдісін есептеудің алгоритмі:

1.болжамды кезеңді анықтау ұзақ  мерзімді болжамдар үшін жеткілікті  ақпарат көлеміне тәуелді.Толық  орындалған болжам ақша ағымын  өзгеру сипатын ұзақ мерзімге  сәуегейлік жасауға мүмкіндік  береді.Халықаралық бақылау бағалау  тәжірибесінде болжамды кезеңнің орташа шамасы 5-10 жыл,Қазақстан үшін 3-5 жыл.Бұл негізгі болжам жасау үшін нақты мерзім болып табылады.

 Ақша ағымын дисконттау шамасын болжау ,сонымен қатар реверсиясын қосқанда қажет етеді:

а)ретроспективті кезеңде жылжымайтын мүлік объектісінен тапсырыс берушінің табыс және шығын туралы қаржы есептеме негізінде нақты анализді;

б)жылжымайтын иүлік нарығының ағымдағы жағдайын зерделеу және оның негізгі мінездемелерінің өзгеру серпінін;

в)табыс туралы есепті қайда негізінде табыс және шығын болжамын.

 Жылжымайтын мүлікті ақша ағымын дисконттау әдісімен бағалау кезінде объекті деп табыстың бірнеше түрі есептеледі:

1)әлуетті жалпы табыс;

2)нақты жалпы табыс;

3)таза операциялық табыс;

4)салық төлеуге дейінгі ақша ағымы;

5)салық төлегеннен кейінгі ақша ағымы.

 Тәжірибе бағалаушылар ақша ағымының орнына табысты дисконттайды:

-ТОТ;

-жер салығын және реконструкцияны  пайдалануға қолма қол ақшаның  таза ағымынан шығындарды шегеру;

-салық салынатын пайда.

 Ақша ағымын дисконттау әдісін қолдану кезіндегі ақша ағымын есептеу ерекшеліктері:

1)мүлік салығы,операциялық шығын  құрамында жалпы нақты табыстан  жерге және мүлікке салынатын  салықтан шегеру керек;

2)экономикалық және салықтың  амортизация нақты ақшалай төлем  болып табылмайды,сондықтан табысты  болжау кезінде амортизацияны есепке алу артығырақ болып табылады;

3)объектінің жұмыс істеу мерзімін және реверсия құнының шамасын үлкейтетін нақты ақшалай төлемақы болғандықтан ақша ағымы шамасын алу үшін капиталды жұмсалуды таза операциялық табыстан шегеру керек;

4)несиені өтеуге қызмет көрсететін  төлемақыларды (пайызды төлеу және  қарызды төлеу) таза операциялық  табыстан шегеру керек егер  де инвестициялық объектінің  құны бағаланып отырса(нақты инвестор  үшін);

5)жылжымайтын мүлік иеленушінің  кәсіпкерлік шығындарын жалпы нақты табыстан шегеру керек, егер де олар объектінің керекті түрлерін қолдануға бағытталса.

 Сонымен:

 Салықты төлеуге дейінгі  ақша ағымы =ПЖТ-жұмыспен қамтылмаудан және жалгерлік төлемдер алу кезіндегі ысырап+басқа да табыстар=ЖНТ-ОШ-жылжымайтын мүлікке байланысты мүлік иесінің кәсіпкерлік шығындары =ТОТ-күрделі қаржы жұмсалымы-несиеге қызмет көрсету +несие өсімі;

 Жылжымайтын мүлікке салық төлегеннен кеінгі ақша ағымы=салық төлеуге дейінгі ақша ағымы –жылжымайтын мүлік иесінің табыс салығы бойынша төлемдер.

 Мысал.

Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ақша ағымын болжау(қойма кешені жалпы ауданы 1147708 м^ жылыту ауданымен 65449м^).Болжау кезеңінің ұзақтығы 3 жыл;жалгерлік төлемақы ставкалары офистік жайларды жалға беру бойынша нарықтық ақпаратты есепке ала отырып,есептеледі жалгерлік төлемақы ставкаларының өсу қарқыны(-7%) 6жете жиналмаған және толық қуатымен жұмыс істемегенге түзетулер,болжамдалған кезеңге 3жылға және 1-ші жылы кейін болжамдалған кезеңге келесіні қолданамыз:

 

 

 

Кесте 4

 Жете алымбаған және толық жұмыс істемеген серпін.

 

Толық жұмыс істемеген				Жете алымбаған
Болжамды кезең				Кейінгі кезең
1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл	1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл
25	20	10	6	15	10	5	5