Жылжымайтын мүліктің табыстық тәсілі

-жалгерлік келісім шарт бойынша  үймереттерді немесе ғимараттарды  жалға алушының иелену және  пайдалану құқығына өткен жағдайда,сол  ғимарат немесе үймерет орналасқан  жер учаскесіде бір уақытта  пайдалану немесе иелену құқығына  өтеді;

-егер келісім шартта жалға беру мкрзімі көрсетілмеген жағдайда,келісім шарт белгісіз мерзімде біткен деп саналады;

-мүлікті жалға беру-осы мүлікке  үшінші тұлғаның құқығын тоқтатуға  немесе өзгертуге негіздемесі  бола алмайды.Келісім шарт біткен  соң жалға беруші жалға алушыны  үшінші тұлғаның құқықтарын ескертуге міндетті(сервитутта,кепілдік сияқты және т.б)

 Үймереттерді немесе ғимараттарды  жалға беру келісім шарттары:

-бір жылдан кем емес мерзімде  жазбаша түрде жасалынады,мемлекеттік  тіркеуге жатады және тіркелген  кезден бастап жасалды деп саналады;

-екі жақтың келісімімен жалдау  ақысының шарты мен мөлшері  қарасты- рылады,онсыз жалға беру  келісім шарты жасалмайды.

-егер жалға алушы өзінің жеке  қаражатын жалға берушінің келісімімен  жалға алған мүлікті жақсартуға  жұмсаған жағдайда,келісім шарт мерзімі біткен кезде оның сол жақсартуға кеткен шығынның орнын толтыруға(құныны өтеуге) құқығы бар;

-жалға алушы жалға берушінің  келісімімен мүлікті қосалқы  жалгерге, жалға берілген мүлікті  өтеусіз пайдалануға беруге, сонымен  қатар оны салым түрінде жарғылық капиталға еңгізуге құқығы бар.

 Жалгерлік ставкалар шамасы  ереже бойынша объектінің орналасқан  жеріне,оның физикалық жағдайына,каммуникациясына,жалға  беру мерзіміне байланысты болады. Жалгерлік ставкалар келесідей  болады:

-контрктты(жалға беру туралы келісім шартпен анықталатын);

-нарықтық(нарық саралымының түрлілігі).

 Нарықтың жалгерлік ставкасы-нарықта  аналогты жылжымайтын объектілері  барставка,яғни болжамды мәміле  болып саналатын жалға беруші  мүлікті жалға беруге,ал жалға  алушы мүлікті жалға алуға келіссе,жалгерлік төлемнің үлкен ықтимал шамасы болып табылады. Нарықтық жалгерлік ставкасы-жылжымайтын мүлікке толық жеке меншік құқығын бағалау кезінде,яғни пайдалану,иелену және билік ету құқығы болса қолданылады.

 Котрактты жалгерлік ставкасы-жалға берушінің мүлікке билік құқығын бағалау үшін қолданылады.Барлық жалгерлік келісім шарттар үлкен 3 топқа бөлінеді:

-мөлшерленген жалгерлік ставкамен(экономикалық  тұрақты шартымен қолданылады);

-өзгермелі жалгерлік ставкамен(инфляция  шартымен,келісім шарт мерзімі ішінде жалгерлік ставкаларды қайта қарау);

-пайыздық ставкамен(жалға берілген  мүлікті пайдалану нәтижесінде  жалға алушының жалгерлік төлемдердің  мөлшерленген шамасына табыстың  пайызы қосылады).

 Нақты жалпы өнім(НЖӨ)-бұл  ауданды толық пайдаланбағаннан шығаны шегеру потенциялды жалпы табыс және жылжымайтын объектісін нормалы нарықтық пайдаланудан,жалгерлік төлемдерді басқа да табыстарды қоса алғанда жинау кезінде:

 НЖӨ=ПЖТ-шығасы+басқа да табыстар; (3)

 Мұндай шығасылар потенциялды  жалпы табысқа қатысты пайызбен көрсетіледі.Нарықтағы басқарудың түрлі деңгейі үшін анықталатын шығасылар ставка бойынша есептеледі. Бірақ ол тек салыстырма объектілер бойынша елеулі ақпараттық базалар болған кезде болуы мүмкін.Ал егер жоқ болған жағдайда,толық қуатымен жұмыс істемеу коэффициентін анықтау үшін бағалаушы ең алдымен бағаланатын объекті бойынша ретроспективті және ағымдағы ақпаратты талдайды,яғни әрекет ету мерзімі бойынша жалгерлік келісім шарттардың қайта тұжырымдау жиілігін,бірінші келісім шарттың әрекет ету соңы мен келесінің қорытындысы арасындағы кезеңнің шамасын сонымен осы негізде жылжымайтын мүлік объектісінің жете пайдаланбаған коэффициентін есептейді (Кжп):

 Кжп=Дп*Тс/Na; (4)

Дп-бір жыл ішінде келісім шарттар қайта құрылатын жылжымайтын мүлік объектісі өлшемінің үлесі;

Тс-жылжымайтын мүлік объектісінің өлшемі бос кезіндегі орташа кезеңі;

Na- жалгерлік кезеңнің жылдық  саны.

 Жүктеме коэффициенті жылжымайтын  мүлік түрлеріне байланысты (дүкендерден,көп  пәтерлі үйлерден және т.б)жылжымайтын  мүлік объектілерін пайдалану кезінде, операциялық шығындардың мәнді бөлігі тұрақты және жүктеме деңгейіне бағынышсыз болып табылғандықтан жүктеме коэффициентін жоғары деңгейге қою дұрыс деп саналады.

 Кжүктеме=1-Кнд; (5)

 Нақты объекті бойынша ретроспективті  ақпаратты талдай отырып,бағалаушы төлемдерді жинау кезінде шығасыға түзетулер жасайды:

 Төлемдерді жинау кезіндегі  шығасы коэффициенті(Кп)=жалгерлік  төлемдерді жинау кезіндегі шығасы(Па) / Потенциялды жалпы табыс (ПЖТ) (6)

 Ретроспективті және ағымдағы  ақпаратқа сүйене отырып,бағалаушы жалпы нақты табыс шамасын болжау үшін келесі түзетулер мен жалгерлік төлемдер жинағы кезіндегі жете пайдаланбаған және шығасы коэффициентін есептей алады:

 Кндп=Па+Пнд/ПЖТ; (7)

Кнд-жалгерлік төлемдер жинағы кезіндегі жете пайдаланбаған және шығасы воэффициенті;

Па-жалгерлік төлемақы жинағы кезіндегі шығасы;

Пнд-ауданды жете пайдаланбаған кездегі шығасы;

ПЖТ-потенциялды жалпы табыс.

 Таза операциялық табыс-бұл  жылжымайтын мүлік объектісін  қалыпты функциялау және жалпы  нақты табысты ұдайы өндіруді қамтамассыз ету үшін қажетті шығындар.

 Операциялық шығындарды келесідей  бөледі:

-шартты тұрақты;

-шартты өзгермелі немесе эксплуатациялық;

-орнын басу шығындары немесе  резервтер.

1.Шартты тұрақты шығындарға :

-мүлікке салық;

-сақтандыру жарналары(мүлікті сақтандыру үшін төлемдер);

-қызмет көрсетушілердің айлықтары  және олардың салықтары.

2.Шартты өзгермелі шығындарға:

-коммуналдық;

-территорияны ұстауға;

-ағымдағы жөндеу жұмыстарына;

-қызмет көрсетушілердің айлықтары;

-жалақыға салықтар;

-қауіпсіздікті қамтамассыз ету үшін шығындар;

-басқаруға кеткен шығындар және  т.б

3.Орнын басу шығындарына-тез  тозатын жабдықтарды ауыстыруға  шығатын шығындар(еден жамылғылары,санитарлы-техникалық  құрал жабдықтар,электр арматурасы).

 Капитализация коэффициентіне есеп беру.

 Капитализация коэффициентін  анықтаудың бірнеше әдістері  бар:

-капиталды шығындарды өтеу есебімен (актив құнын өзгерулерін түзетумен);

-инвестицияға байланысты әдіс  немесе инвестиция топтарының  техникасы;

-тура капитализация әдісі.

 Капиталды шығындарды өтеу есебімен капитализация коэффици- ентін анықтау.Капитализация коэффициенті 2 бөліктен тұрады:

1.нақты инвестициямен байланысты,тәуекелдік  және басқа да факторларды  қосқанда ақша қаражатын қолданғаны  үшін инвесторға төлемақы төленетін-инвестиция табысының ставкасы болып табылады.

2.Капиталды қайтару мөлшері,янғи  бірінші жұмсалымның өтеу соммасы.

 Капиталға табыс ставкасы  жиынтықты тұрғызу әдісімен құрылады:

Қауіп қатерсіз табыс ставкасы+тәуекелдікке сыйлық ақы+жылжымайтын мүлікке жұмсалым+жылжымайтын мүліктің төлем өтімділігіне сыйлықақы+инвестициялық менеджментке сыйлықақы. (8)

Табыстылықтың қауіп-қатерсіз ставкасы-өтімділігі жоғары актив- тердегі пайыз ставкасы,яғни фирмалар және жеке тұлғалардың ешқандай тәуекелділіксіз,қайтарымсыз нақты нарықтың қаражат салудың мүмкін- шіліктерін көрсететін ставка. Бағалау кезінде атаулы және нақты қауіп-қатерсіз ставкалары теңгелі де валюталы болу мүмкіндігін ескерген жөн. Атаулы ставканы нақты ставкаға есептеу кезінде және кері жағдайда ХХ ғ.30-жылдардағы Америка экономисі және математигі И.Фишердің шығарған формуласын қолдану орынды:

RН=Rp +Jинф+Rp*Jинф ; (9)

Rp=Rh-Jинф/1+Jинф ; (10)

RН-атаулы ставка

Rp-нақты ставка

Jинф-инфляция индексі (инфляцияның  жылдамдық қарқыны)

 Мысал.

Таза жалгерлік шартымен берілген жылжымайтын мүлік объектісі 2 жыл бойы,жыл сайын 1000 доллар әкеледі.Ағымдағы кезеңдегі баға индексі 140 тең, келесі жылы 156,7 құрайды деп күтілген ал бір жылдан соң-178,5.Атаулы шамаларды нақтыға қайта құру үшін оларды базистік жылдық бағасына тұлғалау керек.Баға индексі болжам кезеңі үшін тең:

1-ші жыл 1,119 (156;7:140);

2-ші жыл 1,275(178,5:140).

 Нақты шама-1000 доллар,1-ші жылы 893,65долл(1000долл:1,119),2-ші жылы 784,31долл.(1000долл:1,275) алады.

 Егер жылжымайтын мүлік объектісі 3 жылға,жалгерлік төлемақысы жалпы баға деңгейінің өзгеруінен тәуелді шартымен жалға берілсе,ондай болжамды инфляция қарқынымен сәйкес нақты ақша ағымын атаулыға аудару үшін келесі есептеулерді жүргізу қажет:

 

 Кесте 1

 

Кезең	Нақты ақша ағымы, долл	Баға индексі	Атаулы ақша ағымы
1-ші 2-ші 3-ші	150 150 150	1,15 1,32 1,52	172,5 198,0 228

 

 Инфляциялы түзетулер нәтижесінде  салыстырмалы түрде бағалауда  қолданылатын ретроспективті ақпаратты  келтіру,сонымен қатар ақша ағымын  болжауды құру кезіндегі инфляциялық бағаның өсу есебі бола ды. Табыстылықтың теңгелі ставкасын долларлық ставкаға аудару немесе керісінше болған жағдайда келесі формуланы қолданады:

Dr = (1+Dv)*(1+Kurs)-1; (11)

Dv = (1+Dr)*(1+ Kurs)-1, (12)

Dr, Dv - теңгелі немесе волюталы  табыс ставкасы

Kurs-валюта бағамының қарқыны.

 Инвестицияланған капиталдық  орнын толтырудың 3 әдісі бар:

-капиталдытіксызықты қайтарым (Ринг  әдісі);

-инвестицияға орнын толтыру  қоры және табыс ставкасы бойынша  капиталды қайтару(Инвуда әдісі).Оны  кейде аннуитетті әдіс деп те атайды.

-орнын толтыру қоры және пайыздық  қауіп қатерсіз ставкасы бойынша  капиталды қайтару(Холкольд әдісі).

 Ринг әдісі - бұл әдісті негізгі  соманың орнын тең бөліктермен  толтыру кезінде қолданған орынды.Капиталды  қайтарымның жылдық нормасы актив құнының 100 пайызын пайдалы өмірдің қалған мерзіміне бөлу жолымен есептелінеді,яғни бұл активтің қызмет етуінің кері мерзімінің шамасы. Қайырым нормасы-орнын толтыруға пайызсыз қорға сыйдырылған бастапқы капиталдың жылдық үлесі:

Rк=Ry+1: n , (13)

n - экономиканың қалған мерзімі;

Ry - инвестицияның табыс ставкасы.

 Мысал.Инвестициялаудың шарты:

мерзімі-5 жыл;

Ry - инвестиция табысының ставкасы 12% ;

Жылжымайтын мүлікке капитал жұмсаудың сомасы 10000доллар.

Шешуі:Ринг әдісі.Капиталды қайтарудың жылдық тура сызықты норма- сы 20%,5 жылға активтің 100% есептеп шығарылады.(100:5=20).Осы жағдайда капитализация коэффициенті 32% (12%+20%=32%)

 Инвестицияның қажетті табыс  ставкасын есепке ала отырып, капиталдың негізгі сомасын орнын  толтыру келесі кестеде көрсетілген:

 Кесте 2

 Ринг әдісімен инвестицияланған  капиталдың орнын толтыру.

(теңге.)

№ п/п	Бастапқы кезеңге капиталға жұмсал ған қалдық	Капиталға жұмсалған ор- нын толтыру	Инвестицияланған капиталға табыс 12%	Табыстың жалпы сомасы
1 2 3 4 5	10000 8000 6000 4000 2000	2000 2000 2000 2000 2000 10000	1200 960 720 480 240 3600	3200 2960 2720 2480 2240 1360