Жылжымайтын мүліктің табыстық тәсілі

 Шығындар:

1)Салықтар.

 Жерге салынатын салықтың жалпы шамасы 56992 долл.(57000).Ол болжамдалған кезең ішінде және кезең аяғына дейін тұрақты болып қалады деп ұсынылады. Мүлікке (үймереттер,ғимараттар) салықтар осы мүліктің баланстық құнынан шығара отырып, есептелінеді (2%).Жер учаскелері ең жақсы және тиімді әдіспен салынды деп болжанады, яғни болжамдалған кезең ішінде жаңадан ғимараттар немесе үймереттер салынбайды. Салық мөлшері кезең бойынша өзгеріссіз қалады. Автожолдарды пайдаланушыларға салық мөлшері – ЖНТ- тың 2,5% құрайды.

2)коммуналды төлемдер.

 Коммуналды төлемдердің мөлшері АҚШ долларында қайта есептеуде қойма кешенді үйлесімі бойынша алынған берілімдер негізінде есептеледі:

 Кесте 5

 Коммуналды қызмет көрсетуді есептеу.

 (теңге.)

Электр энергиясы(25 долл.м^/жыл)	28677
Жылыту,ыстық сумен жабдықтау	29907
Су құбыры,арна жүргізу	68825
Жайларды және оған қатысты территорияны жинау	97236
Барлығы	224645

 

Коммуналды төлемдер шамасы жыл сайын 4% өседі.

3)Еңбек ақыға аударымдар.

 Бұл шығындар өткен кезеңдердің берілімдері негізінде есептеледі. Барлық қызметкерлердің жалақысы 90000 теңге құрайды,(бюджеттен тыс қорға жалақыдан-38,5 % аударылады),ал өкілдік шығындар сөткелік және көтерме ақы-1500 теңге. Болжамға осы баптардың келесі өсу қарқындары салынады:

 

 Кесте 6

 Өкілдік шығындарды есептеу.

Жалақы	5%
Өкілдік шығындар	0

4)Қызмет көрсетуді қорғау және  жарнамалау.

 Ірі қойма кешендерді қорғауды және оның ұйымына қомақты сома бөлуді қажет етеді. Осы бапқа-өткізу режимдерінің ұйымына,қорғау жүйесі және құрал-жабдықтарды пайдалану сияқты шығындарды қосуға болады. Бір қойма кешенін күзету үшін бір айға орташа есептегенде 5000 теңге бөлу керек. Бағаланатын объектіні күзету үшін бір жылға 120000 теңге (5000*2*12).Қойма жайларын жалға беру үшін жылжымайтын мүлік нарығының жалгерлік ставкасына маркетингілік ізденіс жұмыстарын жұмыстарын жүргізу қажет,жернама жасау керек,жалға алушыларды іздестіру керек. Бұндай шығындар қазіргі кезде экспорттық бағалау бойынша орташа алғанда жылына қойма кешендері 7000 теңгені құрайды. Объектіні бағалау үшін жарнамалау шығыны жылына 14000 теңгені құрайды (7000*2)

 Жарнамалауға шығатын шығындар ақырындап төмендейді,ал күзетуге шығындар өседі.

 

 Кесте 7

 Объектіні қорғауға және жарнамалау қызметінің шығындарының өзгеру серпінділігі.

 (мың.теңге)

Күзетуге кететін шығындар				Жарнамалауға кететін шығындар
1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл	1-ші жыл	2-ші жыл	3-ші жыл	4-ші жыл
120	125	130	140	14	12	10	8

5)Қалпына келтірудің сақтық  қоры.

 Осы баптағы шама ЖНТ-тың 8%-нан алынады.

6)Басқару.

 Басқару үшін шығындар жылжымайтын мүлікті келісім-шарт бойынша кім басқаратынын есепке алады,яғни иесінің өзіме әлде басқарушы ма? Бұл шығындар шамасын анықтау ЖНТ-тың 7% қабылданған.

7)Жылжымайтын мүлікті міндетті  түрде сақтандыру.

 Бұл жолы да өткен кезеңдегі берілімдер негізінде теңгеде есептеледі және 400 бірлікті құрайды.

8) Ұйым тарапынан көмек ақылары келтірілген талдаулар-қызмет көрсету берілімдері келесі өсу қарқыны ең ықтимал екенін көрсетті.

 Кесте 8

 Ұйым тарапынан көмек ақылары.

Ұйым көмектері	ЖНТ-тан пайыздық қатынас
Нотериалды,заңды және аудиторлы ұйымдар Коммерциялық банктер Басқа да ұйымдар	5 %  0  -20%

9) Басқа да шығындар.

 Олардың шамаларын ЖНТ-тың 5%-не тең деп аламыз.

 ТОТ=ЖНТ-операциялық шығындар-кәсіпкерлік шығындар

 Салық төлеуге дейінгі ақша ағымы-ТОТ-қарызды өтеуге кететін шығындар.

Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудан ақша ағымын есептеу мысалы келесі кестеде көрсетілген:

 Кесте 9

Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ақша ағымын болжау.

 (теңге)

Ақша ағымын есептеу	1-ші болжам кезеңі	2-ші болжам кезеңі	3-ші болжам кезеңі	Кейінгі кезең
ПЖӨ Толық жұмыс істемегенге түзетулер,% Жете алымбаған төлемдерге түзетулер,% Басқа да табыстар ЖНТ Операциялық шығындар,оның ішінде 1)салықтар -жергесалық -мүлікке салық -автожолдарды пайдаланушыларға  салық -минералды-шикізат базасын шығаруға аударым -суға төлемақы 2)Коммуналды төлемдер  -электр энергиясы -жылыту,ыстық су -су құбырлары,арна жүргізу -территорияны жинау 3)жұмыскерлердің еңбек ақылары,оның ішінде -жал ақы -жал ақыдан аударымдар -өкілдік шығындар,сөткелік және көтерме. 4)қорғау  5)қалпына келтірудің сақтық  қоры 6)басқару (ПЖӨ-7%) 7)жарнама қызметі 8)жылжымайтын мүлікті міндетті түрде сақтандыру 9)шеткі ұйымдардың қызмет көрсету төлемдері, оның ішінде: -нотариалды,заңды және ау- диторлы ұйымдар; -коммерциялық банктер; -басқа да ұйымдар. 10)басқа да шығындар,оның ішінде ТОТ Капитал жұмсау (ТОТ-20%) Несиеге қызмет көрсету Салық төлеуге дейінгі ақша ағымы (АА)	8805000 25 15 0 5613188 3018180 585330 57000 388000 140330 1100 89283 224645 28677 29907 68825 97236 145883 94500 36338 15000 120000 704400 616350 14000 400 326513 29400 272000 25113 280659 2595008 519002 0 2076006	7975000 20 10 0 5742000 2925851 588550 57000 388000 143550 1100 95533 233630 152427 99225 38202 15000 125000 638000 558250 12000 400 330494 30870 272000 27624 287100 2816149 563230 0 2252919	7147000 10 5 0 6110685 2852826 597767 57000 388000 152767 1100 102220 242976 159298 104186 40112 15000 130000 571760 500290 10000 400 334800 32414 272000 30387 305534 3257859 651572 0 2606288	6440000 7 5 0 5689740 2744798 587244 57000 388000 142244 1100 109376 252695 166513 109396 42117 15000 140000 515200 450800 8000 400 339460 34034 272000 33425 284487 2944942 588988 0 2355954.

 

 

2.1 Табыстың капитализация әдісі

 

Табыс әдісі-болашақ ақша ағынының ағымдағы құны сияқты дәл осы мезеттегі жылжымайтын мүліктің құнын бағалайды,яғни

-жылжымайтын мүлік объектісі  өзінің қызмет ету мерзімі  ішінде әкеле- тін табыстың саны  мен сапасын;

-бағаланатын объектіге,сонымен  қатар өңірге қатысты тәуекелділіктерді көрсетеді.

 Табыс әдісі келесілерді  анықтауда қолданылады:

-инвестициялық құн,потенциялды  инвестор осы объектіден болашақ  табыстың ағымдағы құнына қарағанда,объектіге  үлкен сомма төлемейді;

-нарықтық құн.

 Табыс тәсілі шеңберінде екі әдістің біреуін қолдануға болады:

-табыстың тура капитализациясы;

-ақша ағынын дисконттау.

 Осы әдістердің негізінде  мынадай алғы шарттар жатыр:

жылжымайтын мүлік құны бағаланатын объектінің болашақ табыс ағы- нын тудыру қабілеттігі шарттасылған.Екі тәсілде де жылжымайтын мүлік объетісінің құнын тәуекелдік деңгейін есепке ала отырып,болашақ табыстарды қайта құру жүргізіледі.Бұл әдістердің айырмашылығы тек табыстардың ағынын қайта құру тәсілінде.Табыстың капитализация әдісін қолдану кезінде, жылжымайтын мүлік құнына табыс бір уақытша кезеңге құрылады,ал ақша ағынын дисконттау әдісін қолданған кезде-одан ұсынылған болжамдалған жылдар қатарына қолдану табысы,соны-мен қатар болжамдалған кезең аяғында жылжымайтын мүлік объектісін алысатудан түскен ақшалай түсім.

 Әдістердің қасиеті мен жетіспеушіліктері  келесі критериялармен анықта  лады:

-потенциалды сатып алушының (инвестордың) нақты ойын көрсету мүмкіндігі;

-талдау жүргізетін негіздің  түрі, сапасы және ақпарат көлемі;

-бәсекелік ауытқуды есептеу қабілеттігі;

-объектінің құнына әсер ететін(орналасу  орны,мөлшері,потенциалды та-быс) айрықшалау  ерекшеліктерін есептеу қабілеттілігі.

 Табыстың капитализация әдісіқолданылады  егер:

-табыс ағыны тұрақты уақыт  кезеңіне созылған оң мәнді  шамасын иеленсе;

-табыс ағыны жәй қарқынмен орнықты өссе.

Тәсілдің берілімдерінен алынған нәтижесі-ғимарат құнының,үймерет жә- не жер учаскесінің құнының,яғни барлық жылжымайтын мүлік объекті- сінің құны болып табылады.Есеп берудің бастапқы формуласы келесі түрде болады:

 С=NOY/Rk немесе С=ЧОД/капитализация коэффициенті (1)

С-жылжымайтын мүлік объектісінің құны(ақшалай)

Rk - капитализация коэффициенті (%).

 Осы сияқты табыстың капитализация  әдісі-жылжымайтын мүлік құ- нын  таза операциялық табыстың(Т.О.Т) жылдық аударым арқылы ағымдағы құнын анықтау.Бұл әдісті қолдану кезінде келесі шектеулі шарттарды ескерген жөн:

-табыстың тұрақсыз ағынын;

-егер жылжымайтын мүлік қайта  құру немесе бітпеген құрылыс  сатысында болса.

 Осы әдістің негізгі мәселелері.

1)Егер жылжымайтын мүлік объектісі-қайта құруды қажет етсе немесе құрылыстың бітпеген жағдайында болса,яғни жақын арада тұрақты табыс әкелетін деңгейге жетпеген жағдайда әдісті қолдануға болмайды.

2)Бағалаушыға жиі кездесетін  негізгі мәселе-жылжымайтын мүлік  нарығының «ашық емес ақпараты» бәрінен де жылжымайтын мүлік объектісін сату және жалға беру үшін нақты келісім шарт бойынша ақпараттың болмауы,эксплуатациялық шығындарға,әртүрлі аймақта әрбір нарық сараланымда жүктеме коэффийиенті бойынша статистика- лық ақпараттың болмауы нәтижесінде Т.О.Т есебі және капитализация ставкасы өте күрделі тапсырма болып қалады.

Капитализация әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі кезеңдері:

1)Күтілген жылдық (ортажылдық)табысты  анықтау,жақсы және ең тиімді  пайдалану үшін жылжымайтын мүлік  объектісін іздестіру;

2)Капитализация ставкасына есеп  беру;

3)Жылжымайтын мүлік объектісінің  құнын таза операциялық табыс  негізінде және капитализация  коэффициентін таза операциялық  табысты капитализация коэффициентіне  бөлу жолымен анықталады. (6.1 форму  ламен)

Жоғарыда көрсетілген кезеңдердің әрқайсысына тоқталайық.

1.Күтілген таза операциялық  табысқа есеп беру.Жылжымайтын  мүлікті бағалаушы табыстың келесі  деңгейімен жұмыс істейді:

-ПЖӨ (потенциялды жалпы өнім),

-ЖНӨ(жалпы нақты өнім),

-ТОТ(таза операциялық табыс),

-салық төлеуге дейінгі ақша  түсімі(АТ).

Потенциялды жалпы өнім-шығасы шығынсыз жылжымайтын мүлікті 100% пайдалану кезінде түскен пайда.ПЖӨ пайдаланған объектінің ауданынан және жалгерлік ставкасын белгілеуден және келесі формуламен есептеледі:

 ПЖӨ=S*C (2)

S-жалға берілген объектінің  ауданы,м

Ca-жалгерлік ставкасы, 1м –қа

 Жалгерлік келісім шарт-жылжымайтын  мүлік табыс әкелетіні туралы  ақпараттың негізгі көзі болып  табылады.Жалгерлік-мүлікті жалға  алушы ға ақылы түрде уақытша  иелену және пайдалануға ұсыну болып табыла- ды.Мүлікті жалға беру құқығы сол мүліктің иесіне жатады. Жалға беру- шілер-мүлікті жалға беретін заңды уәкілдер немесе жеке тұлғалар болуы мүмкін.Жалгерлік қатынасты реттейтін негізгі нормативтік құжаттардың бірі-Қазақстан Республикасының «Азаматтық кодексі».Бағалаушы жұмыс барысында келесі жалгерлік келісім шартқа сүйенеді: