Жылжымайтын мүліктің табыстық тәсілі

 Капитал қайтарымы-жылжымайтын  мүлік объектісінің қызмет ету  мерзімі аралығында тең бөліктерге  бөлу арқылы жүзеге асырылады.

Инвуд әдісі-егер капитал қайтарым саласы инвестиция табысының ставкасы бойынша қайта инвестицияланған кезде қолданылады.Бұндай жағдайда қайтарым нормасы капитализация коэффициентінің құрамды бөлігі сияқты орнын толтыру қоры факторына тең болады:

Rk=Ry+SFF (n,Y) (14)

SFF-орнын толтыру қорының факторы;

Y=R инвестицияға табыс ставкасы.

 Осы әдіспен инвестицияланған  капиталдың орнын толтыру келесі кестеде көрсетілген.

Мысал.Инвестициялаудың шарты:

Мерзімі-5 жыл;

Инвестиция табысы-12%;

Шешуі :

Капитализация коэффициенті-инвестиция табыстылығының ставкасы 0,12 және орнын толтыру қорының факторы сияқты есептелінеді.(5 жылға 12%)0,1574097 капитализация коэффициенті-0,2774097 тең.

 

 Кесте 3

 Инвуд әдісі бойынша инвестицияланған  капиталдың орнын толтыру.

(теңге)

№ п/п	Бастапқы жылға Капиталдың негізгі сомасының қалдығы	Орнын толтырудың жалпы сомасы	Оның ішінде
			Капиталға %	Негізгі соманың орнын толтыру
1 2 3 4 5	10000 8425,90 6662,91 4688,36 2476,86	2774,10 2774,10 2774,10 2774,10 2774,10	1200 1011,11 799,55 562,60 297,22	1574,10 1762,99 1974,55 2211,50 2476,88

3.Хоскольд әдісі- бастапқы инвестиция  табысының ставкасы өте жоға ры болғандықтан,сол ставкада қайта инвестициялау ықтималдылығы аз болған жағдайда қолданылады.Қаражатты қайта инвестициялау үшін, қауіп-қатерсіз ставасы бойынша табыс алу керек:

Rk= Ry+SFF(n,Yб) (15)

Yб-пайыздың қауіп-қатерсіз ставкасы.

1.Мысал. 5-жыл ішінде,жылына инвестицияға(капиталға) 12% табыс әкелетін инвестициялық жоба қарастырылған.Инвестиция қайтарым шотына 6% ставка бойынша қауіп-қатерсіз сомалар қайта инвестициялануы мүмкін.

Шешуі:егер қайтарым капиталының нормасы 0,1773964 тең болса,орнын толтыру факторы 5 жылға 6% болса, онда капитализация коэффициенті 0,2973964(0,12+0,1773964) тең.

2.Мысал. Жылжымайтын объектісін 5 жылдан  кейін,оның бастапқы бағасынан 50 %-ке сату болжамдалған.Инвестицияға  табыс ставкасы 12% құрайды.

Шешуі:Ринг әдісі бойынша қайтарым капиталдың нормасы

20 % (100 % : 5 жыл)*1/2=10 %. Rk=0,1(капитал қайтарымының  нормасы) +0,12(инвестиция табыстылығының  ставкасы)=0,22(22%).

 Инвуд әдісі бойынша капитал  қайтарымының нормасы орнын толтыру  қорының факторын жылжымайтын  мүліктің бастапқы бағасының ысырап пайызына көбейту жолымен анықталады:

50%-ды ысырап*0,1574097=0,07887.

Rk= 0,07887 (капитал қайтарымының нормасы) +0,12 (инвестицияға табыс ставка- сы)=0,19887 (19,87 %).

 Есеп берудің бұл әдісін  қолданғанда,ТОТ (таза операциялық табыс)бойынша ақпарат және сату бағасына қатысты «ашық емес ақпарат» категориясына қатысты белгілі бір қиындықтар туындайды.

 Инвестицияға қатысты немесе  инвестициялық топтың техникасы.

Егер жылжымайтын мүлік объектісі жеке және қарыз капиталы көмегімен алынса, онда капитализация коэффициенті инвестицияның екі бөлігінің табыстылық қажеттіліктерін қанағаттандыруы керек.Коэффициент шамасы инвестицияға байланысты әдіспен немесе инвестициялық топтың техникасымен анықталады. Қарыз капиталы үшін капитализация коэффициенті ипотекалық тұрақты деп аталады және келесі формуламен есептеледі:

Rm=ДО/К, (16)

Rm-ипотекалық тұрақты;

ДО-қарызды өтеуге қызмет ететін жылдық төлемақы;

К-ипотекалық несиенің сомасы.

 Ипотекалық тұрақты күрделі  пайыздың алты функциядан тұратын кесте бойынша анықталады:ол пайыз ставкасының сомасына және орнын толтыру қорының факторына немесе амортизация бірлігінің жарна факторына тең.Жеке капитал үшін капитализация коэффициенті келесі формуламен есептеледі:

Re=салық төлеуге дейінгі жылдықДП / жеке капитал шамасы. ( )

 Капитализацияның жалпы коэффициенті  өлшенген орташа мәні сияқты  анықталады:

R=М* Rm+(1-М)* Re, (17)

М-ипотекалық берешек коэффициенті.

 Мысал.Жеке капитал үлесі-30 %,несие  бойынша пайыз ставкасы-12%,несие 25 жылға берілген, жеке капиталға табыс ставкасы-5% тең болса,онда капитализацияның жалпы ставкасытең:

а)25 жылға жылдық пайызы-12 % берілген несиенің ипотекалық тұрақтысы-0,127500;

б)капитализацияның жалпы ставкасы формула бойынша есептеледі.

R=0,17*0,127500+0,3*0,05=0,08925+0,015=0,10425 (10,42%).

Сонымен табыстың капитализация әдісінің өзіндік ерекшелігі-бір уақыт кезеңге ағымдағы құнға ТОТ ауысады;

-реверсия бағасы есептелмейді;

-жылжымайтын мүлік үшін капитализация  коэффициенті үш әдіспен есептеледі:

1.нарықтық сығымдылық әдісімен;

2.капиталды шығындарды өтеу  есебімен капитализация коэффициентін  анықтау;

3.инвестициямен байланыстырылған  әдіспен.

 

 

<h4>2.2 Дисконттау ставкасын анықтау

 

 Дисконттау ставкасы - болашақта алатын немесе төлейтін ақша сомасының ағымдағы құнын есептеу үшін қолданылатын коэффициент.Болашақ ақша ағынының ағымдағы құны есептеу нәтижелері атаулы және нақты есептеулері бірдей болуы тиіс.Ақша ағыны және дисконттау ставкасы бір-біріне сәйкес келуі және есептелуі керек.

 Батыс тәжірибесінде дисконттау ставкасын есептеу үшін келесі әдістер қолданылады:</h4>

1)жиынтықтық құру әдісі;

2)баламалы инвестицияны салыстыру  әдісі;

3)бөлу әдісі;

4)мониторинг әдісі.

 Жиынтықты құру әдісі-жылжымайтын мүліктің нақты объектісінің әрқайсысы- на қатысты дисконттау ставкасы тәуекелдік функциясы болып табылады және барлық тәуекелділіктің сомасы сияқты есептелетін алғы шартта негізделген.

 Дисконттау ставкасы=қауіп қатерсіз ставка+тәуекелділік үшін сыйлықақы.

 Бөлу әдісі-дисконттау ставкасы күрделі пайыз ставкасы сияқты жылжымайтын мүлік нарығындағы ұқсас объектілермен кәміл мәмілелер туралы берілімдер негізінде есептеледі. Бұл әдіс еңбекті жеткілікті қажет етеді. Дисконттау ставкасы (капитализация коэффициентіне қарағанда) болашақ ақша ағынына қатысты сатып алушының болжамын анықтаусыз есептеуге болмайтындықтан сату туралы берілімдерден тура бөлуге болмайды.

 Дисконттау ставкасын бөлу әдісімен есептеудің тиімді нұсқасы-сатып алушымен(инвестормен) сұхбаттасу және түсінісу,яғни сату бағасын анықтау кезінде қандай ставка қолданылғанын,болашақ ақша ағымының жоспары қалай құрылғанын білу.Егер бағалаушы өзіне керекті ақпаратты алған болса,онда оның ұқсас объектілердің пайдасының ішкі нормасын есептеуге болады.Дисконттау ставкаларын анықтау кезінде ол алынған шамаға бағытталады. Бөлу әдісімен дисконттау ставкасын есептеудің жәй алгоритмі келесідей:

-әрбір ұқсас объекті үшін  белгілі бір уақыт ішіндегі  жоспар бойынша табыс және  шығын ағынын таңдаулы және тиімді пайдалануды үлгілеу;

-объекті бойынша инвестицияның табыс ставкасын есептеу;

-алынған нәтижелерді кез-келген  қолайлы статистикалық немесе  сараптама әдісімен өңдеу керек.

 Мониторинг әдісі-жылжымайтын мүлікке инвестиция негізгі экономикалық көрсеткіштердің мәмілелері бойынша тұрақты мониторинг нарығында құрылған. Керекті ақпаратты әртүрлі нарық саралымын қорытындылап,жариялап отыру керек. Мұндай мәліметтер бағалаушы үшін бағытқа қызмет етеді,орта нарықпен алынған есептік көрсеткіштерді сапалы,салыстыруды жүргізуге болады.

 Егер жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде табыс шамасына,дисконт ставкасына қауіп-қатер әсерін ескеру керек болса,онда түзетулер еңгіземіз.Егер табыс екі негізгі көздерден құрылса,(мысалы,бастапқы рентадан және пайыздық қосымшадан) екеуінің біреуін(бастапқы рента) сенімді әрі ұзақ мерзімді деп санауға болады,онда оған табыстың бір ставкасы қолданылады,ал басқасы жоғарғы ставкада дисконтталады (пайыздың қосымша мөлшері жалға алушы айналымының көлеміне байланысты және белгісіздің шамасы болып табылады).Осы әдіс-бір жылжымайтын мүлік объектісінен табыс алу кезінде,қауіп қатердің түрлерін ескеруге мүмкіндік береді.Еліміздің бағалаушылары дисконт ставкасын жиынтықтық құру әдісімен есептейді. Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын есептеу ААД-тау әдісімен,келесі формуламен шығарылады:

 PV= Ci/(1+i)+M*1/(1+i),

PV - ағымдағы құн;

Ci - t кезеңіндегі ақша ағыны;

M - реверсия құны немесе қалдық  құн.

 Қалдық құн немесе реверсия құны дисконтталған және ақша ағынының ағымдағы құнының сомасына қосылуы керек. Сонымен,жылжымайтын мүлік құны тең болады:

Болжамдалған ақша ағынының ағымдағы құны+қалдық құнының ағымдағы құны (реверсияның.)

 

 

 

 

<h4>Қорытынды

 

Сонымен қорыта келгенде, жылжымайтын мүлік оның ішінде: жер телімдері, тұрғын үйлер,ғимараттар,офистер,қоймалар қазіргі заманда табыс табудың негізгі көздеріне айналды. Бұл кәсіп тек біздің республикамызда ғана емес, сонымен қатар барлық шетел мемлекеттерінде кең дамыған.Яғни жылжымайтын мүлік объектілерін сату, сатып алу,жалға беру арқылы табыс табуға болады.

 Жылжымайтын мүлік нарығы - жылжымайтын объектілерінің азаматтық айналым болатын және оларға құқық беретін нарықтық қатынастардың ерекше сферасы болып табылады. Жеке меншік құқығының құрамына байланысты,яғни сатушы мен сатып алушы арасындағы келісім-шарт объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлік нарығы екі сегментке бөлінеді:</h4>

-сату, сатып алу нарығы;

-жалға беру нарығы.

 Сату,сатып алу нарығында толық жеке меншік құқығы беріледі: пайдалану, иелену, билік ету құқықтары.Ал жалға беру нарығында-билік ету құқығы берілмейді тек пайдалану және иелену құқығы беріледі.Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы тек келесі нарық институттарының құрылуы негізінде ғана болуы мүмкін:несиелеу, сақтандыру,жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу жүйесі және олармен келісім шарт жасасу,кәсіптік бағалау.

 Жылжымайтын мүлік үлкен арнайы мәні және құны бар болғандықтан оларға құқықтың пайда болуы,ауысып отыруы және тоқтатылуы қатаң ережелермен қадағаланады. Жылжымайтын мүлік келісім шарттары жазбаша түрде жасалады,ал жылжымайтын мүлікке құқығы олардың пайда болуы,ауысуы,тоқтатылуы мемлекеттік тіркеуге жатады.Жылжымайтын мүлікті басқа мүліктерден бөліп қарастыру тек басқа жылжымайтын мүліктер жер учаскесімен тығыз байланысты табиғи ресурстары бар еліміздің экономикасының қажеттіліктеі ғана емес, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке бағалы және қоғамдық мәні бар объектілерді жатқызамыз. Сондықтан оларды мемлекеттік тіркеуге алып отырады.

 Еліміз тәуелсіздік алғаннан кейін, жеке меншік құқығы пайда бола бастады. Оған дейін мемлекеттің меншігінде болғандықтан, жылжымайтын мүлікті бағалаушы қызметін қажет етпеді. Мемлекет өзі активтердің құнын анықтап отырды. Елімізде бағалаушылардың қызметі 1994 жылдан бастап туыла бас- тады. Капиталистік елдерде бағалау іс-тәжірибесін жүргізу қызметінің даму процесі үзілмеген,сондықтан оларды оқып білу және түсіну өте маңызды. Біз барлығымыз бүгінгі таңда қандайда бір мүліктің иесі болып табыламыз және «қанша тұрады?» деген сұрақ қоямыз. Сондықтан өмірдің өзі,нарықтық қатынастың дамуы көне жүйеден алыстатып,тұтынушыны қағаттандыратын құнды анықтайды. Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде бағалаушының қызметі қажет болады.Жылжымайтын мүлікті сату,сатып алу кезінде жасалатын келісім шарт арнайы маманның қатысуымен жасалады. Дүние жүзілік іс-тәжірибе-жылжымайтын мүлікті сату кезінде келісім шарт жасалғанда,тәуелсіз мамандандырылған бағалаушы қатыспаған жағдайда,екі жақтың біреуі қателесуі немесе алданып қалуы мүмкін екендігін дәлелдеген. Бағалаушы-жағарғы деңгейдегі жалпы білімді және білімнің әртүрлі салаларынан,атап айтқанда, құрылыс,экономика,құқық, заңгерлік, қаржы және бухгалтерлік істен хабары бар маман. Қазіргі заманда бағалаушының жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде алатын орны ерекше.

 

 

<h4>Қолданылған әдебиеттер

 

1) «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан», Г.П.Коваленко. Алматы «Жеті жарғы»2002г