Проект бизнес центра

 

     Административно-бытовой  центр оснащён:

• двумя скоростными лифтами,
• современными системами безопасности,
• новейшими инженерными системами,
• выделенной линией высокоскоростного Интернета,
• современными средствами телефонной и видеосвязи,
• спутниковым и кабельным телевидением,
• приточно-вытяжной вентиляцией,
• современными системами кондиционирования,
• системами видеонаблюдения по зданию и паркингу,
• системами пожарной и охранной сигнализации.

 

2.2. Месторасположение

     Административно-бытовой  центр находится в исторической части Санкт-Петербурга в Центральном районе на пересечении улиц Шпалерная  и Гагаринская.

     Земельный участок (площадь 910 кв.м.) под зданием вместе с прилегающей территорией образует форму прямоугольника. Высотность по ПЗЗ – 28/31 метр.

     Участок расположен в центре города, рядом Администрация Санкт-Петербурга, Администрация Ленинградской области, Федеральный дом, Федеральный суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР.     На территории участка находится здание постройки 1904 г., которое требует реконструкции (сноса). Здание расположено в 10 минутах ходьбы от станции метро Чернышевская, площадь Ленина (Финляндский вокзал).  Расположение в центральной части города обуславливает прекрасное транспортное сообщение практически со всеми частями города. Здание располагается в 10 минутах ходьбы от станции метро Чернышевская, Площадь Ленина (Финляндский вокзал). В 5 минутах езды располагается Федеральный Дом, Смольный, Администрация Санкт-Петербурга, Администрация Ленинградской области, Федеральный суд, КУГИ Санкт-Петербурга, КЗР,так же по улице Шпалерная представлены практически все отделения крупнейших банков Санкт-Петербурга, а также гостиницы и магазины.

     Этапы проделанной работы:

     - Выкуплены квартиры и подвальные  помещения в здании.

     - Получено Распоряжение Председателя  КЗРиЗ о закреплении прилегающего к зданию земельного участка.

     - Частично согласована предпроектная  и разрешительная документации  для получения распоряжения на  реконструкцию и строительство. 

       
В рамках согласования разрешительной документации:

     - Разработан временный градостроительный  регламент застройки квартала в бюро Генплана КГА Санкт–Петербурга.

     - Выполнена историческая экспертиза  по зданию и земельному участку.  В результате здание признано  не представляющим историческую  ценность и получено разрешение  КГИОП на проведение реконструкции  с новым строительством и сносом старого.

     - Получены предварительные технические  условия инженерных служб. 

     - Существует возможность строительства  подземного встраиваемого паркинга. 

     Характеристика  района застройки.

     Центральный район Петербурга расположен на левом берегу реки Невы. Граничит с Василеостровским, Петроградским, Выборгским, Калининским, Красногвардейским, Невским и Фрунзенским районами. Площадь - 1,7 тыс. га. Население - 300 тыс. человек.

     Характер  застройки района. Подавляющее большинство  домов, расположенных в Центральном районе, относятся к старому фонду. Они представляют собой плотную сплошную застройку, с редкими вкраплениями сталинок (вдоль Суворовского проспекта, на улице Бонч-Бруевича, на Советских, Тверской, Новгородской, Шпалерной улицах) и хрущевок (улицы Профессора Ивашенцева и Салтыкова-Щедрина). По качеству жилищный фонд Центрального района весьма неоднороден. Здесь немало как престижных домов, прошедших реконструкцию, капремонт, так и ветхих зданий, расположенных в глубине дворов.

     Центральный район занимает одно из первых мест в городе по количеству размещенных здесь торговых и офисных объектов. Здесь немало ресторанов, кафе, кинотеатров, развлекательных комплексов с соответствующей для центра ценовой политикой. В Центральном районе расположено множество отелей и мини-гостиниц. Крупные торговые центры находятся, в основном, вдоль главных магистралей этой территории – Невского, Лиговского, Литейного, Владимирского, Загородного проспектов. Остальная часть Центрального района характеризуется небольшими специализированными магазинами, бутиками, предлагающими товары высокой ценовой категории.

     Транспортная  доступность. В районе есть девять станций метро, которые расположены друг от друга примерно на расстоянии 10-20 мин. ходьбы: «Невский проспект», «Гостиный двор», «Маяковская», «Площадь Восстания», «Площадь Александра Невского», «Достоевская», «Владимирская», «Лиговский проспект», «Чернышевская». Также в распоряжении обитателей - наземный транспорт (троллейбусы, автобусы, трамваи).

     Основная  проблема центра города - перегруженность автотранспортом: на главных магистралях района постоянно образуются пробки, не хватает парковочных мест. В часы пик автомобили стоят на Лиговском, Литейном проспектах, Садовой лице, Суворовском проспекте, Шпалерной улице. Традиционно машины скапливаются в зоне мостов через Неву. Решить проблему транспортной доступности района планируют с введением в эксплуатацию Орловского тоннеля. Орловский тоннель соединит Центральный и Красногвардейский административные районы и поможет разгрузить Суворовский проспект.

     Экология. Перегруженность центра города транспортом плохо сказывается на экологии района. Сильно загазован воздух вдоль крупных магистралей: Литейного, Невского, Суворовского, Лиговского, Владимирского проспектов. Зеленые насаждения занимают не более 20% в общей площади района.

     Бизнес  окружение. В Центральном районе функционируют более 130 бизнес-центров, предлагающих аренду офисных площадей. Около 60% деловых центров можно отнести к разряду высококачественных офисных площадей классов «А» и «В». Арендные ставки в среднем по району находятся в пределах 1500-2000 руб./кв.м/мес.

     Перспективы развития. В Центральном районе реализуется ряд проектов, направленных на улучшение транспортной доступности городского центра, прежде всего - на избавление от пробок. Сейчас здесь реализуется несколько крупных проектов по строительству жилья и коммерческой недвижимости класса lux. В центре еще немало территорий, требующих комплексной реконструкции.

     Достопримечательности. Большая часть территории Центрального района входит в городскую охранную зону, строительство новых промышленных предприятий на ней запрещено. Район уникален по концентрации памятников, состоящих под государственной охраной: на его территории свыше 440 памятников архитектуры и градостроительства, 20 памятников монументального искусства, свыше 100 памятников истории, а также ряд памятников садово-паркового искусства (Летний, Михайловский, Таврический сады). Комплекс кладбищ Александро-Невской лавры является некрополем общенационального значения.

     СВОТ-анализ района и участка  застройки: 

 

2.3. Технико-экономическое  обоснование альтернативных  проектов

Рассматриваются 2 альтернативных варианта осуществления проекта:

• Проект №1. Строительство административно-бытового центра общей площадью 850 кв. м. с открытой неохраняемой парковкой на 105 маш-мест в Приморском районе Санкт-Петебурга.
• Проект №2. Строительство административно бытового центра общей площадью 850 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест и гостевой открытой парковкой на 25 машино-мест в Выборгском районе Санкт-Петербурга.

 

Проект  №1.

Проект  строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с открытой автостоянкой в Приморском районе Санкт-Петербурга на участке по адресу ул.Туристская, 58 .Зона по Генплану – 3ЖД (зона размещения среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры).

Расположение:  Земельный участок находится  в центре Приморского района. Ближайшие станции метро: Пионерская (800 м), Комендантский проспект (1200 м).

Площадь земельного участка 3486 м.кв.. Участок свободен от строений, ровный. Все коммуникации в наличии. На участке планируется возведение административно-бытового центра с открытой автостоянкой.  
 
 
 

 Характеристика  объекта строительства:

 

Затраты на приобретение земли:

 

Затраты на строительство: