Проект бизнес центра

     По  результатам анализа основных параметров альтернативных проектов принято решение о реализации Проекта №1: строительство административно-бытового центра общей площадью 7650 кв. м. с оборудованной подземной парковкой на 100 машино-мест в исторической части города в Центральном районе Санкт-Петербурга. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Анализ рынка

     Планируемый к строительству объект совмещает  в себе функции офисного и бытового центра, кроме того к сдаче планируются  парковочные места. 

1. Анализ  рынка коммерческой недвижимости.

     По  данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв. м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 г. (см. рис. ниже). 

 
 
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2 521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца 2010 г. – 2% (см. рис. ниже). 
 

      
          Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий. Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 545 кв. м и порядка 923 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга. 
              Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2011 г. и общего объема предложения в сравнении с итогами 2010 г. представлена на рис. ниже.

      
            Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на рис. ниже. 

 
 
На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный  – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв. м) в четырех объектах. 

      
 
Спрос 
          По сравнению с IV кварталом 2010 г. в I квартала 2011 г. спрос стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и, в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией, потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями. 
          По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м. 
           Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%. 
          Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился. 

    Арендные ставки и цены продаж 
         Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом 2010 г. не произошло. 
            В среднем, по Санкт-Петербургу в I квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (см. рис. ниже): 
- класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц; 
- класс В – 600–1 300 руб./кв. м/месяц; 
- класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц. 

 
 
           Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–марте 2011 г. цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса. 
              По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются. 
Прогноз развития рынка 
               По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 г. возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение III–IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190–210 тыс. кв. м. 
             На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71–2,73 млн кв. м (см. рис. ниже). 

 
 
       Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних. 

 
 
Тенденции рынка бизнес-центров 
- Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга  характеризуется стабильностью. 
- Прирост общего объема предложения по итогам I квартала 2011 г. составил около 2%. Ожидаемый прирост по году в целом – порядка 10%, таким образом, падение темпов прироста рынка остановится. 
- Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски. 
- Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций. 
- Ставки аренды стабилизировались. В 2011 г. существенный рост ставок в целом по рынку маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в объектах с высокой заполняемостью, а также в бизнес-центрах, ставки в которых за 2009–2010 гг. опустились ниже среднерыночных. Возможен возврат к практике индексирования арендной ставки в зависимости от инфляции. 
- Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей. 
- По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–200 кв. м. 
- Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала 2011 г. сохранились на уровне 2010 г. 
 

2. Анализ  рынка парковочных  мест в Санкт-Петербурге

     В последние годы увеличение парка  автомобилей значительно обострило  проблему организации мест их постоянного  хранения и кратковременной парковки. Особенно ощутима нехватка гаражей, стоянок и паркингов в центре Петербурга. Из-за относительно низкой доходности подобных проектов девелоперы пока неохотно берутся за их реализацию.

     Большая проблема с организацией мест хранения автотранспорта наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости Петербурга. Так, например, услуги охраняемой парковки сегодня доступны в основном только арендаторам бизнес-центров классов «А» и «В». Подземный или встроенно-пристроенный паркинг обычно устраивают во вновь возведенных офисных зданиях. Но даже в этом случае его сооружение может быть осложнено слабыми грунтами в зоне строительства или близким расположением соседних зданий.

     Чаще  всего девелоперы создают на близлежащей  к объекту территории открытые автостоянки  – так называемые стихийные парковки. При этом большая часть арендодателей предоставляют парковку для своих клиентов бесплатно. Еще на 40% доходных объектов эти услуги являются платными. Ежемесячная аренда места в паркинге при бизнес-центрах высших классов обходится арендаторам в среднем в $100-200. Стоянка для посетителей торговых центров как правило бесплатна. Но если речь идет о подобных объектах, расположенных в центре города, то возможна почасовая оплата парковочного места. При этом один час парковки может обойтись в 30-50 рублей.

     Наибольший  дефицит мест хранения личного автотранспорта наблюдается в бизнес-центрах  и торговых комплексах, расположенных  в центральных районах Северной столицы. По мнению специалистов, архитектурные  ограничения при реконструкции  зданий под объекты коммерческой недвижимости, а также планируемые запретительные меры на парковку автомобилей в исторической части города в ближайшее время способны еще больше осложнить сложившуюся ситуацию. Рецепты решения этой проблемы заключается в обвязывании строителей включать паркинги в проект либо отказывать в его согласовании. В целом, полагают специалисты петербургских консалтинговых компаний, для бизнес-центра высшей категории девелопером должен быть организован паркинг из расчета: одно парковочное место на 50 кв. м объекта. В среднем, для торгового центра в центре города можно принимать соотношение одно парковочное место на 30-35 м2 арендуемой площади. 

     Выводы по результатам анализа рынка 

     Целесообразность  возведения здания административно-бытового назначения в исторической части  города обусловлено густонаселённостью района, а также высокой концентрацией  бизнес-центров. Потребности населения в бытовых услугах могут быть быстро удовлетворены с помощью услуг, предоставляемых центром.

       Главная особенность проекта заключается в его функциональном назначении:

     Офисные помещения под аренду;

     Помещения под оказание комплекса бытовых  услуг населению.

     Таким образом, в результате реализации проекта  в эксплуатацию будет введён уникальный бизнес центр, соответствующий классу В, который помимо предоставления в аренду отделанных офисных помещений, будет иметь социальное значение.  
 
 
 
 
 

4.   Реализация проекта

1. Жизненный цикл проекта

     Жизненный цикл проекта – это временная величина между двумя точками (точка начала и точка завершения), в рамках которой проект возникает, реализуется, изменяется и прекращает своё существование.