Проект бизнес центра

 
 

2. Анализ  доходов по проекту

     Доходы  по проекту будут сформировываться за счёт сдачи в аренду офисных и торговых помещений, также машино-мест в оборудованном паркинге. По результатам анализа рынков офисной и коммерческой недвижимости принято решение о предоставлении объекта в аренду после ввода в эксплуатацию со 100%ной отделкой. На начальных этапах арендная ставка офисной недвижимости будет составлять 1400 руб./м.кв/мес, а торговой недвижимости – 1500 руб./м.кв./мес.  Такой уровень арендной ставки будет гарантирован в течении первых двух лет эксплуатации объекта. Ожидаемая заполняемость офисных площадей в первые 2 года составит 50% и 55%  - торговых площадей. Постепенно доля вакантных площадей будет снижаться. Кроме того, предусмотрено индивидуальное обсуждение условий аренды с клиентами, а также дифференциация ставок аренды для различных арендаторов в целях привлечения потенциальных арендаторов. Прогнозный годовой темп роста цен находится в пределах 5-10%.

     Арендная  ставка для паркинга на начальных  этапах составит 6000 руб./маш-место/мес., такая ставка также будет гарантирована арендаторам в течение двух лет. Предполагаемая заполняемость в первый год составит 60% и будет постепенно увеличиваться.

     Таблица поступлений по годам представлена в Приложении 3.

     Денежный  поток от операционной деятельности представлен в Приложении  

6. Финансовый  план

 
 

1. Схема финансирования

     При реализации проекта используется схема  с полным регрессом на заёмщика. Регресс означает обратное требование о возмещении предоставленной суммы  денежных средств, предъявляемое заёмщику. При проектном финансировании с полным регрессом на заемщика банк не принимает на себя риски, связанные с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против определенных гарантий. Достонства такой схемы финансирования заключается в быстроте получения необходимых средств, а также в более низкой стоимости кредита. Такая форма финансирования используется в основном для малоприбыльных проектов, что соответствует реализуемого проекту.

     Для реализации проекта заключается  договор проектного финансирования со ВТБ банком на сумму 40 млн. рублей под 12% годовых сроком на 10 лет. Обеспечением возврата кредита является земельный участок, приобретённый в собственность.

     Расчёт  ежегодных аннуитетных платежей:

     

     Кредит  привлекается в 2013 году на завершающей стадии строительства объекта. Аннуитетныные выплаты осуществляются с момента ввода объекта в эксплуатацию в  2014 году.   

2. Прогноз движения денежных средств

     Прогноз движения денежных средств, а также  расчёт дисконтированных поступлений представлен в Приложении 5. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7. Оценка  эффективности проекта

     Эффективность проекта представляет собой суммарную  величину, включающую в себя внешнюю  и внутреннюю эффективность. Внешняя  эффективность реализуемого проекта заключается в возникающем положительном результате во внешней среде, которому способствует реализация данного проекта. Внутренняя эффективность проекта в первую очередь отражается внутренней экономической эффективностью его реализации.

     Оценка  эффективность проекта производится по системе связанных показателей:

1. Чистый доход – определяется как разность между выручкой и затратами.
2. Чистый дисконтированный доход - это сумма дисконтированных значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Показатель NPV представляет собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени (моменту оценки инвестиционного проекта). Он показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта.

,

Где Р_t – доход,

      З_t – капитальные вложения,

      Т – жизненный цикл проекта,

      t – год реализации инвестиционного  проекта

      Е – норма дисконта, в реализуемом  проекте принята равной 18%. 

 Индекс доходности - Показатель характеризует относительную “отдачу проекта” на вложенные в него средства и вычисляется как отношение NPV к текущей стоимости инвестиций в проект.

3. Период  окупаемости - период времени, необходимый  для возмещения инвестиций, вложенных  в проект за счет полученного дохода от его реализации и вычисляется  как такой период времени, в котором  чистый дисконтированный доход проекта (NPV) равен нулю.

     Величина  h определяется путем последовательного суммирования членов ряда дисконтированных доходов до тех пор, пока не будет получена некоторая сумма (Sm) равная объему инвестиций или превышающая его.

 При этом:  , где

     m – период времени, в течение  которого возвращаются капитальные  вложения равные Sm.

 
 

Дата окупаемости (простой срок окупаемости) – 10.46 лет;

Дата окупаемости (дисконтированный срок окупаемости) – 16,2 года. 
 
 

8. Анализ  рисков

 

     По  результатам проведения анализа  рисков проекта можно сделать  вывод о том, что наиболее опасным  источником возникновения риска  являются

1. Выбор неэффективного проекта;
2. Срыв сроков строительства;
3. Несовершенство системы управления проекта;
4. Длительная экспозиция помещений под аренду.

 
 
 
 
 
 
 
 

9. Выводы

 

По  результатам проделанной работы можно подвести следующие итоги:

• Инвестиционным замыслом данного проекта явилась идея строительства административно-бытового центра общей площадью 7650 м.кв. с оборудованным охраняемым паркингом на 100 машино-мест в исторической части Санкт-Петербурга;
• Главной обязательной целью проекта стала цель получения прибыли в размере 50% от вложенных инвестиций;
• В ходе разработки проекта был проведён анализ рынка коммерческой и торговой недвижимости, а также рынок парковочных мест в Санкт-Петербурге, были рассмотрены альтернативные варианты реализации проекта в других частях города;
• По выбранному варианту были рассчитаны технико-экономические показатели, построен календарный график хода реализации проекта, разработан финансовый и инвестиционный планы, проведён анализ рисков, а также разработан комплекс мероприятий по снижению возможных рисков;

 
 
 
 
 
 
 
 

10. Библиографический список

 

1. Дитхелм Г. Управление проектами. В 2 т. Пер. с нем. – СПб.:Издательский дом «Бизнес-пресса», 2003. – 288с.
2. Немчин А.М., Овчинникова Н.М., Суслов Е.Ю., Суслов Ю.Е. – СПб.: СПбГИЭУ, 2006. – 274с.
3. Бузырев В.В., Нужина И.П. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности строительного предприятия: Учебник. – М.: КНОРУС, 2010. – 366с.
4. Текст лекций по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций»
5. Текст лекций по дисциплине «Управление проектами»
6. Интернет-ресурсы:

http://spb.arendator.ru

http://www.benua.org/info/rn_tsentralny.php

http://www.bn.ru/sprav_raion.phtml?a=tabl&ID_spr=45

http://www.bn.ru/sprav_raion.phtml?a=tabl&ID_spr=47

http://www.peterland.org/market_kn22009.htm

http://www.arendator.ru/articles/5/art/15180/

http://www.restate.ru/material/33826.html