Субъекты земельных отношений в Российской Федерации

Согласно п. 4 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) проведение работ по формированию земельного участка:

-выполнение в отношении земельного  участка в соответствии                             с требованиями, установленными ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

-определение разрешенного использования  земельного участка;

-определение технических условий  подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического  обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

-принятие решения о проведении  торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении  земельных участков без проведения  торгов (конкурсов, аукционов);

-публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

б) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

в) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31                  ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

б) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

в) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Пунктом 6 ст. 30 ЗК РФ установлены специальные правила для указанного в нем случая: если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, то его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 указанной статьи.

Земельный участок может считаться сформированным, если в отношении его проведены все работы, предусмотренные в подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ. Предоставление такого земельного участка не требует предварительного согласования, и если он будет предоставляться в собственность, то этот участок может выставляться на торги (конкурсы, аукционы). Если сформированный земельный участок предоставляется в аренду, то проведение торгов не обязательно при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения                        о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Принятию решения о предоставлении сформированного земельного участка в собственность или в аренду предшествует подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Решение уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, решение государственного или муниципального органа                   о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов порождают для будущего владельца важные юридические последствия.                            В соответствии с п. 7 ст. 30 ЗК РФ указанное решение или протокол является основанием заключения указанных в данном пункте договоров, государственной регистрации прав за земельные участки и сделок с ними. Поэтому п. 8 ст. 30 ЗК РФ обязывает орган, осуществляющий предоставление земельных участков, выдать заявителю положительное или отрицательное решение по поводу предоставления земельного участка (или выписку из него) в семидневный срок со дня принятия решения.

Если уполномоченным органом принято решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства, то лицо, претендующее на получение такого участка, может обжаловать это решение в судебном порядке. К заявлению в суд                 о признании недействительным указанного решения, помимо прочих документов, обосновывающих позицию заявителя и необходимых в соответствии                                 с процессуальным законодательством, следует приложить само обжалуемое решение или выписку из него.

В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

В п. 11 ст. 30 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное согласование места размещения объекта не проводится                            и земельные участки предоставляются для строительства по правилам п. 4 указанной статьи. Предварительное согласование места размещения объекта                       не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении                         в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Пункт 12 ст. 30 ЗК РФ содержит нормы, определяющие особенности предоставления земельных участков для строительства иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Указанным лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном ст. 30 ЗК РФ, и в соответствии с рядом других положений ЗК РФ (п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 4 и 5 ст. 28).

Так, необходимо учитывать, что права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ).

Кроме того, п. 12 ст. 30 ЗК РФ распространяет в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц действие правовых норм, запрещающих необоснованный отказ в предоставлении земельных участков для строительства (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

В соответствии со специальными нормами п. 13 ст. 30 ЗК РФ акционерному обществу, 100% акций которого принадлежит Российской Федерации, управляющей компании, в случае привлечения их в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости                    в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами или резиденту особой экономической зоны земельные участки предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах.

Земельный участок в границах особой экономической зоны или                               на прилегающей к ней территории предоставляется для строительства объектов инфраструктуры этой зоны без проведения торгов (конкурсов, аукционов)                          и предварительного согласования мест размещения таких объектов лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны, в аренду на основании заявления                о предоставлении земельного участка1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных                                      в предоставлении земельного участка для строительства. Для принятия решения                        о предоставлении земельного участка для строительства соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления запрашивает кадастровый паспорт земельного участка (его копию, сведения, содержащиеся в нем) в органе, осуществляющем кадастровый учет                        и ведение государственного кадастра недвижимости, если такой документ                         не представлен гражданином или юридическим лицом по собственной инициативе.

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные ст.56 ЗК РФ ограничения использования земельных участков1.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Земельный кодекс РФ предусматривает лишь два возможных способа получения земельного участка для этих целей: либо через торги, либо через процедуру выбора земельного участка, никаких иных способов действующее законодательство не содержит, при этом в собственность земельный участок под строительство можно получить только через торги (за исключением многодетных семей для индивидуального жилищного строительства). Вполне естественно,                  что застройщики пытаются найти варианты приобретения земельного участка               для строительства в обход этого правила.

Наиболее простым и, казалось бы, удобным вариантом приобретения земельного участка в собственность для целей строительства является договор мены земельных участков, находящихся соответственно в частной и публичной собственности. С точки зрения гражданского законодательства такой договор                    не вызывает никаких нареканий, с чем соглашаются и некоторые суды.

Однако заключение договора мены между публичным и частным субъектами все же представляется возможным, но только в том случае, если на земельных участках, в отношении которых возникло намерение произвести обмен, расположены объекты недвижимости, находящиеся соответственно в частной                    и публичной собственности. В этом случае возможно заключение договора мены объектами недвижимости, а земельные участки, на которых расположены данные объекты, в порядке ст. 35 ЗК РФ последуют судьбе строений. В дальнейшем                    на таком земельном участке, приобретенном из публичной собственности, возможно строительство иного объекта, если параметры застройки и вид разрешенного использования земельного участка позволяют разместить там иной объект. При этом никогда ни у кого не возникало сомнений в том, что если земельный участок приобретен в собственность в порядке ст. ст. 35 или 36 ЗК РФ, то на нем возможно строительство другого объекта при соблюдении вышеназванных условий. Проблемы у застройщиков возникали в том случае, если  в порядке ст. 36 ЗК РФ земельный участок был приобретен в аренду.

При этом следует обратить внимание, что заключение соглашения                          о застройке, в принципе, возможно только в том случае, если земельный участок предоставлен для эксплуатации объекта недвижимости в порядке ст. 36 ЗК РФ.             На практике же нередки случаи, когда соглашение о застройке заключается                        с лицом, которому земельный участок предоставлен для размещения временной постройки, что является грубейшим нарушением со стороны публичного органа, позволяющим избежать проведения торгов. Порядок предоставления земельных участков для размещения временных построек урегулирован, как правило,                      на региональном уровне.