Субъекты земельных отношений в Российской Федерации

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Земля в России как место размещения объектов недвижимости представляет особый интерес. При этом оформить права на земельный участок с целью функционирования на нем объекта недвижимости можно двумя способами: приобрести права на земельный участок под уже существующим объектом согласно ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) либо получить пустой земельный участок для размещения вновь созданного объекта недвижимости (для целей строительства). С учетом географической специфики России основная масса земель у нас свободна от каких-либо построек, и можно было бы предположить, что именно институту предоставления земельных участков для целей строительства должно уделяться особое внимание в законодательстве. Однако на федеральном уровне эти вопросы представлены схематично. В ЗК РФ существует лишь несколько статей (ст. ст. 30 - 32), регулирующих порядок предоставления земельных участков для целей строительства. С учетом такого рамочного регулирования на федеральном уровне многие вопросы более развернуто представлены в законодательстве субъектов РФ и даже на местном уровне. Особые проблемы при этом возникают в отношении распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена. Распоряжение такими землями в силу ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» осуществляется органами местного самоуправления (ОМСУ), это приводит к тому, что зачастую в каждом муниципальном образовании (МО) устанавливается свой собственный порядок, отличный от других. В такой ситуации с учетом существующих противоречий и пробелов в законодательстве особую актуальность применительно к данному институту приобретает судебная практика, которая также далеко не всегда однозначна.

Одной из самых серьезных проблем для застройщиков является требование разработки документации по планировке территории, без которой довольно часто получение земельного участка для строительства становится весьма затруднительным1.

В контрольной работе даны определения субъектов земельных отношений                в Российской Федерации, земельного участка как объекта гражданских                             и земельных правоотношений, раскрыты основания возникновения и оформление прав на землю, порядок выбора земельного участка для строительства, общие правила приобретения земельных участков из государственных и муниципальных земель, порядок предоставления земельных участков для строительства, принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.СУБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ  ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Состав участников земельных отношений в ст. 5 ЗК РФ определен                           в исчерпывающем перечне: субъектами указанных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Перечисленные в п. 1 ст. 5 ЗК РФ субъекты земельных отношений являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством.               В этом качестве они и наделяются сущностными признаками тех или иных участников земельных отношений в зависимости от видов принадлежащих им прав на земельные участки.

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством. Напомним, что правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).

В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.

Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать                для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность)                             и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность).

По общему правилу гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18-летнего возраста). Предусмотрены два исключения из этого правила, допускающие возникновение полной дееспособности и в более раннем возрасте. Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин,                       не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Во-вторых, полная дееспособность может возникнуть в результате эмансипации (объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным по правилам ст. 27 ГК РФ и главы 32 ГПК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с земельными участками с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. Согласно ст. 28 ГК РФ, сделки                            с земельными участками за малолетних (детей, не достигших возраста 14 лет) могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Сделку с земельным участком, принадлежащим гражданину, признанному судом недееспособным, вправе совершить опекун такого гражданина. Если гражданин ограничен судом в дееспособности, то он вправе совершить сделку                                       с принадлежащим ему земельным участком лишь с согласия попечителя.

Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и использовать земельные участки для строительства                 и целей, непосредственно не связанных со строительством, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством.

Следует обратить внимание на то, что граждане могут участвовать                        в земельных отношениях, быть субъектами прав на земельные участки как                        в личных, так и в предпринимательских целях.

Содержание понятия «граждане», которым оперирует ЗК РФ, включает                   не только граждан Российской Федерации, но также иностранных граждан и лиц без гражданства. Иностранный гражданин - это лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства. Лицо без гражданства - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства. Статус иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов) в Российской Федерации определяется ФЗ от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и иными федеральными законами.

Вид субъективного гражданского права на земельный участок предопределяет объем правомочий носителя конкретного права. Поэтому                             в соответствии с видами прав на земельные участки в п. 3 ст. 5 Кодекса в нормах-дефинициях определены пять категорий участников земельных отношений:

-собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками  земельных участков;

-землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

-землевладельцы - лица, владеющие  и пользующиеся земельными участками  на праве пожизненного наследуемого  владения;

-арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся  земельными участками по договору  аренды, договору субаренды;

-обладатели сервитута - лица, имеющие  право ограниченного пользования  чужими земельными участками (сервитут)1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

 

Юридическое определение понятия «земельный участок» установлено                в ст. 11.1 главы I.1 ЗК РФ. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом           в случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Кроме того, из определения земельного участка, установленного в ст. 11.1       ЗК РФ, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «определены                            в соответствии с федеральными законами».

Согласно ч. 7 - 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания                           на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных                   в соответствии с указанным Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Документы и материалы, полученные при выполнении работ                                по установлению на местности границ объекта землеустройства, включаются                     в землеустроительное дело.

Один экземпляр землеустроительного дела подлежит передаче                                в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Каждый земельный участок относится к той или иной категории земель,                           что предопределяет назначение участка и его разрешенное использование. Напомним, что в императивной норме п. 1 ст. 7 ЗК РФ исчерпывающим образом перечислены семь категорий земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Понятие, состав и основные правила использования земель каждой                            из указанных категорий установлены в специальных нормах ЗК РФ, которые сгруппированы в пяти последних его главах.

Иные, помимо названных в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, категории земель в Российской Федерации земельным законодательством не могут быть предусмотрены,                         за исключением случая внесения соответствующих изменений в указанную статью. Из этого, в частности, следует, что каждый конкретный земельный участок может быть отнесен только к одной определенной категории земель.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории   в другую осуществляются по правилам ст. 8 ЗК РФ.

Земли всех категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя                                  из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования              в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования                   из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, принадлежность земель к определенным категориям,                    их разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий обусловливают правовой режим соответствующих земельных участков. При этом целесообразно иметь в виду, что особый правовой режим использования земель категорий, указанных в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, может быть установлен специальным законодательством в соответствии с п. 3 этой же статьи.