Мировой рынок коммерческой недвижимости

     Структура инвестиций по источнику капитала представлена на рис. 30.

     Рис. 30. Распределение инвестиций по источнику капитала на рынке коммерческой недвижимости Латинской Америки.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Инвесторы из Северной Америки, главным образом, нацелены на рынки промышленной недвижимости, в то время как европейских  инвесторов больше привлекает торговый и больничный сегменты, а представители  Азии вкладывают средства в развитие инфраструктурных рынков.

     В торговую недвижимость инвестиции поступают  большей частью на рынки Бразилии, Чили, Перу и Колумбии. Офисный сегмент  привлекателен на рынках Рио-де-Жанейро, Сан-Паулу, Лимы и Сантьяго. Для инвестиций в промышленную недвижимость наиболее предпочтительны рынки Мексики  и Бразилии.

     Доля  инвестиций, направляемых в Латинскую  Америку, составляет не более 2% от общемирового объема. Только в 2008 году в этот регион поступило 2,3% инвестиций, а в 2009 году этот показатель снова уменьшился и  составил 1,3%⁵⁷.

     На  рынке коммерческой недвижимости Северной Америки ежегодно увеличивался объем  инвестиций вплоть до 2007 года, когда  их значение составило 408 млрд. долл., после  чего произошло резкое сокращение, и в этот регион поступило только 104,3 млрд. долл. в 2008 году и 39,1 млрд. долл. в 2009 году. Оживление началось только во втором полугодии 2010 года, благодаря  чему годовой объем инвестиций составил 104 млрд. долл., что на 127% выше объема предыдущего года.

     Динамика  инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в Северной Америке представлена на рис. 31.

     Рис. 31. Динамика объема инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Северной Америки и доходности по ним.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Несмотря  на начавшееся восстановление рынка  коммерческой недвижимости в данном регионе, местные крупные инвесторы  ищут инвестиционные возможности за рубежом.

     В торговом сегменте наиболее привлекательным  являются рынки областных центров, в офисном сегменте ключевое ядро приложения инвестиций составляют Нью-Йорк, Вашингтон и Бостон. На рынке складской недвижимости предпочтительны Торонто и Ванкувер. Но, несмотря на начавшееся восстановление рынка коммерческой недвижимости в Северной Америке, местные крупные инвесторы ищут инвестиционные возможности за рубежом.

     Доля  иностранных инвестиций в данном регионе составляет менее 10%. На этом показателе практически не отразилось воздействие мирового финансового  кризиса, что подтверждают данные на рис. 32.

     Рис. 32. Распределение инвестиций по источнику капитала на рынке коммерческой недвижимости Северной Америки.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Доля  инвестиций на рынок коммерческой недвижимости Северной Америки ежегодно снижалась  на протяжении ряда лет⁵⁸. В 2008 году она составила 24% от общемирового объема инвестиций, в 2009 году – 10,7%. В 2010 году этот показатель увеличился до 18,4%, но всё равно оказался ниже уровня 2008 года.

     Таким образом, на мировом рынке коммерческой недвижимости снижается доля офисного сегмента, так же, как и торгового  и промышленного, в то время как доля других сегментов (гостиничный, больничный и прочее) повышается, и особенно резко она увеличилась в 2009-2010 гг.

     С наступлением мирового финансового  кризиса больше половины общего объема инвестиций направляется в Азиатско-Тихоокеанский  регион, а доля Американского региона  и региона Европа, Ближний Восток и Африка заметно снизилась.

     Заметно сократилась доля иностранного инвестирования в общемировом объеме. Наибольшая доля иностранных инвестиций – 32-34% в 2009-2010 гг. – наблюдалась в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, при этом в докризисный период она составляла 43-45%; наименьшая – в Северной Америке, где этот показатель и в предкризисный период не превышал 10%.

     Наибольшей  доходностью обладает рынок коммерческой недвижимости Латинской Америки, где  этот показатель изменяется в пределах 9,5-11%, в то время как среднемировая  доходность колеблется в пределах от 7% до 8,2%. 

 

3.2. Изменение позиции  России на мировом  рынке коммерческой  недвижимости

     Общий объем инвестиций, поступающих на рынок коммерческой недвижимости России, увеличивался быстрыми темпами до конца 2008 года. Основной объем инвестиций поступал от иностранных инвесторов и достигал 80% в предкризисный  период.

     Мировой финансовый кризис оказал сильное воздействие  на рынок коммерческой недвижимости России, что подтверждают данные на рис. 33.

    Рис. 33. Динамика поступлений российских и иностранных инвестиций на российский рынок коммерческой недвижимости, млрд. долл.

    Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     Соотношение иностранных и российских инвестиций изменилось на прямо противоположное: в 2009 году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций составила 17%, тогда как в абсолютном выражении  объем иностранных инвестиций сократился практически в 10 раз и составил 0,49 млрд. долл. против 4,64 млрд. долл. в 2008 году.

     Неблагоприятные экономические прогнозы, звучавшие в начале 2009 года, нехватка средств для формирования фондов, отсутствие доступного заемного финансирования, дефицит предложения качественных объектов по справедливым ценам привели к тому, что в начале 2009 года многие иностранные инвесторы приняли решение о приостановке деятельности на российском рынке (Developers Diversified Realty, Rutley Russia Property Fund) или об отказе от ранее планируемой экспансии (Aberdeen Property Investors, Parkridge Holdings).

     Тем не менее, многие иностранные инвесторы (европейские и азиатские) продолжают рассматривать капиталовложения в российский рынок коммерческой недвижимости как одно из приоритетных направлений своей инвестиционной стратегии. Так, британская инвестиционная группа Evans Randall, стратегией которой ранее являлось приобретение объектов недвижимости в европейских странах, закрыла сделку по покупке бизнес-центра класса А «Серебряный город» (общая площадь — 59,1 тыс. кв.м.) за 190 млн. евро (около $272 млн.). Данная инвестиционная сделка стала наиболее крупной транзакцией на рынке офисной недвижимости с участием иностранного капитала в 2009 году.

     Повышение активности иностранного капитала во второй половине 2009 года подтверждает также тот факт, что американский инвестиционный фонд Heitman заявил о готовности вложить значительные средства в развитие российской недвижимости. Приоритетным направлением инвестирования для него являются высококачественные офисные комплексы Москвы и Санкт-Петербурга. Фонды UFG Real Estate и Hines также намерены активно инвестировать в коммерческую недвижимость Москвы, причем это касается как покупки готовых объектов, так и развития девелоперских проектов⁵⁹.

     В то же время динамика объема российских инвестиций осталась положительной  даже в условиях кризиса. В 2009 году их объем составил 2,41 млрд. долл., что  вдвое превышает показатель 2008 года – 1,16 млрд. долл.

     В числе наиболее активных российских инвесторов в 2009 году выступили крупные банки. Среди наиболее заметных игроков — Бинбанк, который в 2009 году приобрел несколько объектов девелопера Horus Сapital.

     В 2009 году активы многих девелоперов  за долги стали переходить банкам-кредиторам, которые не торопились от них избавляться. В структуре банков стали создаваться подразделения по управлению непрофильными активами. Таким образом, аккумулировав значительные недвижимые активы, банки стали крупными игроками рынка коммерческой недвижимости.

     Негативным  последствием кризиса явился уход инвесторов с региональных рынков коммерческой недвижимости. До 2009 года на долю региональных рынков приходилось около 10% общего объема инвестиций, при этом их привлекательность  росла, и было объявлено о многих инвестиционных проектах в регионах. Однако с наступлением кризиса единственным регионом, помимо Москвы, оставшимся привлекательным  для инвесторов, оказался Санкт-Петербург. На его долю пришлось 5% инвестиций в 2009 году и 3% в 2010 году.

     Иностранные инвесторы на рынок инвестиций в российскую коммерческую недвижимость возвращаются осторожно. Ряды российских инвесторов, на чью долю приходится 86% рынка (по итогам 2010 года), пополнились новыми игроками. Крупные холдинги, не являющиеся профессиональными участниками рынка недвижимости, стали проявлять интерес к инвестициям в качественные объекты коммерческой недвижимости как к эффективному инструменту диверсификации своей деятельности и минимизации рисков.

     В 2007-2008 гг. среди целевых рынков у  иностранных инвесторов Россия занимала 15 место, в то время как первыми  в рейтинге привлекательности были США, Китай и Великобритания⁶⁰. В 2009-2010 гг. ситуация несколько изменилась. Приоритетным направлением инвестирования стал Китай, а затем уже США и Великобритания. Россия в этом списке оказалась уже на 20 месте⁶¹.

     С другой стороны в кризисный период рынки коммерческой недвижимости стран БРИК (теперь БРИКС) как группы по привлекательности вышли на третье место, уступая только рынкам США и Великобритании⁶².

     В отношении российских инвестиций на мировом рынке коммерческой недвижимости наиболее привлекательными неизменно  являются США и Германия. В 2009 году увеличился объем российских инвестиций, направляемых в коммерческую недвижимость Испании, Черногории и Болгарии⁶³. В 2010 году такая тенденция сохранилась.

     Таким образом, позиция России на мировом  рынке коммерческой недвижимости в  кризисный период изменилась: объем  иностранных инвестиций сократился в значительной степени, привлекательность  российского рынка коммерческой недвижимости снизилась, при этом иностранные  инвесторы практические полностью  покинули региональные рынки. С другой стороны увеличился объем отечественных  инвестиций в национальный рынок  коммерческой недвижимости. Наиболее приоритетными направлениями для российских инвесторов на мировом рынке коммерческой недвижимости, помимо традиционных – США и Германии, стали Испания, Черногория и Болгария.

 

Заключение

     На  мировом рынке коммерческой недвижимости наиболее привлекательными для инвестирования являются Великобритания, США, Бразилия, Китай. К перспективным странам относятся также некоторые страны Латинской Америки, Европы и Азии. Наименее привлекательными выглядят Африка и Тихоокеанский регион.

     Специфическими  особенностями российского рынка  коммерческой недвижимости являются небольшие объемы, непродолжительный период существования, высокая зависимость от макроэкономических показателей, большие региональные различия, незначительная доля новых объектов недвижимости, неравномерное развитие сегментов рынка, а также особая роль государства, являющегося крупнейшим собственником земли.

     Вышеперечисленные характеристики региональных российских рынков коммерческой недвижимости не стимулируют иностранных инвесторов к повышению деловой активности в посткризисный период.

     Мировые арендные ставки на рынке офисной  недвижимости в 2010 году увеличились  на 1% и составили в среднем 474 долл./кв. м/год.

     На  протяжении ряда лет, включая кризисный  период, тройка самых дорогих городов  по предоставлению офисных площадей остается неизменной. В 2008 году первое место занимал Гонконг, затем  шли Токио и Лондон, в 2009 году самым дорогим городом стал Токио, затем были Лондон и Гонконг. В 2010 году на первое место вновь вышел Гонконг (2570 долл./кв. м/год), затем Лондон (2491 долл./кв. м/год) и Токио (1776 долл./кв. м/год).

     На  мировом рынке офисной недвижимости в кризисный период наиболее сильно пострадал Азиатско-Тихоокеанский регион, в котором наблюдалось наиболее резкое падение арендных ставок и увеличение доли вакантных площадей, при этом именно этот регион восстанавливается быстрее других: в 2010 году он оказался единственным регионом, доля вакантных площадей в котором начала сокращаться, именно в Азиатско-Тихоокеанском регионе наблюдалось самое высокое увеличение арендных ставок на офисные помещения, и именно в этом регионе располагаются два из трех самых дорогих городов мира по предоставлению офисных площадей.

     Худшая  ситуация сложилась на рынке Европы, Ближнего Востока и Африки, где  показатели в целом по региону  продолжали отражать ухудшение положения.

     Средний уровень арендной платы на мировом  рынке торговой недвижимости в 2010 году составил 2205 долл./кв. м/год, при этом в предкризисный период это значение достигало 2505 долл./кв. м/год. На протяжении нескольких лет вплоть до 2009 года тройка самых дорогих городов по предоставлению торговых площадей оставалась неизменной: на первом месте находился Нью-Йорк, на втором – Гонконг, на третьем  – Париж. В 2010 году Нью-Йорк по-прежнему остался на первом месте, средний  уровень арендных ставок в этом городе составляет 19913 долл./кв. м/год. На втором месте также остался Гонконг (17976 долл./кв. м/год). На третье место в  этом году вышел Токио (9472 долл./кв. м/год), Париж сместился на пятое место, уступив при этом ещё и Лондону.