Мировой рынок коммерческой недвижимости

     Результат от арендной деятельности в Северной Америке оказался более равномерным, поскольку снижение показателей  на рынках Канады, США и Мексики  составило от 2% до 14% в 2009 году. Так  как в течение первого полугодия  деловое настроение оставалось подавленным, каждый рынок характеризовался падением спроса со стороны арендаторов и  снижением арендных ставок. Канадский  рынок был особенно слабым, и на таких местных рынках, как Торонто  и Калгари наблюдалось закономерное падение арендных ставок на протяжении всего года.

     На  многих рынках США основные рыночные показатели начали повышаться во втором полугодии 2009 года, поскольку по мере улучшения деловых настроений была отмечена и более положительная  динамика экономических индикаторов. Например, на обоих субрынках Нью-Йорка  – в Центральной и Деловой  частях города – было видно, что  доля вакантных площадей стабилизировалась, так как арендная деятельность к  концу года наладилась. На рынке  Вашингтона, округ Колумбия, наблюдался ощутимый спрос со стороны арендаторов  из государственного сектора (наиболее значимым было Центральное правительство), который защитил преимущественно  слабый рынок от снижения арендных ставок. Тем не менее, в целом по стране рынок не являлся равновесным, так как предложение превышало  спрос.

     В 75% стран Американского региона  наблюдалось падение арендных ставок в 2009 году, в то время как 25% стран  продолжали показывать увеличение этого  показателя. В 2010 году уже в 68% стран  региона арендные ставки начали расти. Самый значительный рост произошел  на рынке офисной недвижимости в  Рио-де-Жанейро, Бразилия, где арендные ставки увеличились почти на 47%³⁷. Падение арендных ставок наблюдалось в странах Южной Америке, например, в Аргентине арендные ставки снизились на 3%. В целом по региону арендные ставки на офисные помещения увеличились на 3%.

     В Азиатско-Тихоокеанском регионе  после пяти лет положительного роста  наблюдалось падение арендных ставок на 16% в течение 2009 года, что подтверждают данные на рис. 8.

     Рис. 8. Изменение арендных ставок на рынке офисной недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе.

     Составлено по: Office Space Across The World 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Первые  признаки замедления активности появились  в конце 2008 года с приходом мирового экономического кризиса, продолжившегося  в 2009 году, в результате чего арендные ставки значительно снизились во множестве отдельных местностей этого региона.

     В 2009 году падение арендных ставок произошло  в 86% стран региона, в то время  как в 14% наблюдался их рост.

     Тем не менее, в регионе по-прежнему находились два из трех самых дорогих городов  в мире по предоставлению в аренду офисных помещений. Токио обошел Гонконг и в 2009 году стал самым  дорогим городом, в то время как  Гонконг опустился на две позиции  и занял третье место. Вместе с  центральным деловым районом  Мумбаи они составили тройку самых  дорогих городов региона.

     Уровни  арендных ставок в Японии резко упали  в первой половине 2009 года, но темп снижения замедлился во втором полугодии. Уровень  спроса со стороны арендаторов в  Токио был слабым в течение  года, так как корпоративные арендаторы в основном сосредотачивались на экономии средств и пересмотре существующих договоров аренды. Эта ситуация была очень похожа на ту, что произошла  на Гонконгском рынке офисной  недвижимости, где рационализация и  пересмотр договоров аренды стали  главной движущей силой рынка. Арендаторы переехали на такие субрынки, как  Восточный Коулун, в поисках более  дешевых помещений. Ставки первичной  аренды в деловом центре Гонконга упали на 35%, тогда как уровень  субаренды помещений в сочетании  с низкой активностью арендаторов  увеличил давление на арендные ставки на многих первичных субрынках.

     В 2009 году, самое значительное снижение арендных ставок наблюдалось во Вьетнаме, где их падение в городе Хошимин  составило 53%. Из-за воздействия мирового экономического кризиса в первом полугодии многие транснациональные  корпорации отложили или отменили свои планы по расширению, что значительно  сократило спрос со стороны арендаторов.

     От  второго по величине падения арендных ставок пострадал Сингапур, где снижение составило 45%. В первом полугодии  рынок Сингапура был в высшей степени не расположен к риску, и  арендные ставки стремительно упали. Не было какого-либо значимого улучшения  деловых настроений и к концу  года, в результате чего темп снижения арендных ставок замедлился, но спрос со стороны арендаторов, тем не менее, оставался слабым.

     Индийский рынок также стал свидетелем явного изменения арендных ставок, упавших  свыше, чем на 20% по всей стране. В  результате отсрочки корпоративных  планов по расширению как индийских, так и международных, компаний во многих индийских городах в 2009 году были зафиксированы серьезные падения  арендных ставок. Например, в Ченнаи и Мумбаи (Ворли) наблюдалось снижение арендных ставок почти на 30% в течение  года.

     Вопреки общей региональной тенденции, арендные ставки в Индонезии увеличились  на 10% в течение 2009 года. Так как  в столице, Джакарте, в наличии  имелось только небольшое количество доступных площадей класса А, это  всё ещё обеспечивало рост уровня арендных ставок, несмотря на снижение спроса со стороны арендаторов на белее широком рынке офисной  недвижимости. На рынке Южной Корее  также наблюдался устойчивый уровень  арендных ставок в течение года. В основном это было связано с  тем, что владельцы помещений  в пределах Сеула удерживали арендные ставки на одном уровне, а также  со значительным повышением стимулов, таких как предоставление списка расходов и периодов, свободных от уплаты аренды³⁸.

     В 2010 году арендные ставки на офисные  помещения в регионе увеличились  на 9%, при этом самый значительный рост произошел на рынке Гонконга (деловая часть города) – 51%. В  Пекине арендные ставки выросли на 48% и превысили максимальное значение 2008 года. Увеличение арендных ставок в 2010 году произошло в 68% стран региона, в остальных 32% стран продолжалось их падение, в том числе на рынке  Токио арендные ставки снизились  на 11% в течение года.

     В регионе Европа, Ближний Восток и  Африка, так же, как и в других регионах, до 2008 года наблюдался рост арендных ставок на рынке офисной недвижимости, а с наступлением мирового финансового  кризиса – их падение, что подтверждают данные на рис. 9.

     Рис. 9. Изменение арендных ставок на рынке офисной недвижимости в регионе Европа, Ближний Восток и Африка.

     Составлено по: Office Space Across The World 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В 2009 году в 86% стран региона произошло  падение арендных ставок, в 6% стран  продолжалось их увеличение.

     Уровень арендных ставок в регионе снизился на 10% на протяжении 2009 года. Арендаторы по всему региону сокращают расходы, и двигателем арендной деятельности в кризисный период преимущественно  являлись фиксирование стоимости и  пересмотр существующих договоров  аренды. Везде без исключения снизился уровень предоставления аренды по сравнению  с предыдущим годом, в то время  как предложение продолжало увеличиваться  из-за того, что завершалось строительство  новых объектов, а арендаторы избавлялись  от лишних площадей. Так как ситуация сложилась четко в пользу арендаторов, владельцы площадей стремились привлечь арендаторов путем обеспечения им более низких требований и эффективных арендных ставок, что наблюдалось по всему региону.

     В Европе арендные ставки упали наиболее сильно, годовое снижение составило 11%. Полностью изменив тенденцию, наблюдавшуюся в 2008 году, общая рентабельность стала уменьшаться в Центральной  и Восточной Европе. Это во многом связано с Москвой и Киевом, где было зафиксировано общее  годовое сокращение арендных ставок на 33% и 52% соответственно.

     В Западной Европе – Мадриде, Центральной  части Лондона, Дублине и Осло – зафиксировано снижение арендных ставок свыше, чем на 20% за год, поскольку  именно на эти рынки наиболее сильное  влияние оказал мировой финансовый кризис. Все эти рынки пострадали от резкого увеличения предложения, в особенности, в первом полугодии, хотя последнем квартале 2009 года появились  признаки стабилизации уровня предложения. К тому же, доля вакантных площадей в Центральной части Лондона  оставалась стабильной в последнем  квартале, поскольку арендная деятельность увеличилась за счет наплыва крупных  сделок, а ввод новых объектов оставался  сравнительно низким.

     По  сравнению с Европой, Африка и  Ближний Восток казались, в среднем, относительно здоровыми рынками, но это было преимущественно благодаря  росту в Южной Африке. В других местах арендные ставки снизились, и  в городах, таких как Дубай, Манама и Амман, годовое падение исчислялось  двузначными цифрами. Тем не менее, недостаток площадей класса А на некоторых  рынках, таких как Доха, Бейрут и  Каир, уберег их от значительного падения  арендных ставок.

     Положительные экономические настроения в сочетании  с ожиданиями арендаторов дна  рентного цикла привели к подъему  арендной активности в течение последних  шести месяцев 2009 года, хотя в целом  за год активность снизилась на треть. Уровень предложения продолжал расти, но замедленным темпом; чем ближе к концу года, тем больше сокращались строительная активность и количество освобожденных арендаторами помещений. В деловых центрах Лондона, Парижа и Осло были зафиксированы положительные изменения в последнем квартале 2009 года.

     Западная  часть Лондона оставалась самым  дорогим рынком в регионе, несмотря на падение арендных ставок на четверть, международный финансовый центр  Дубай (DIFC) обошел Деловой центр Лондона  и Москву и занял второе место  среди самых дорогих мест в  регионе по предоставлению офисных  площадей.

     В 2010 году в регионе Европа, Ближний  Восток и Африка, в отличие от других регионов, арендные ставки на рынке  офисной недвижимости снизились  на 2%. При этом в Европе арендные ставки повысились в среднем на 1%, а в некоторых странах Ближнего Востока и Африки падение составило  свыше 20%. Страны, такие как Южная  Африка, которые в 2009 году показывали рост арендных ставок, в 2010 году продемонстрировали их падение. В 33% стран региона наблюдалось  падение уровня арендных ставок, в  стольких же странах наблюдалось  их увеличение, в остальных странах  арендные ставки оставались стабильными  в течение года.

     Мировые арендные ставки на рынке офисной  недвижимости в 2010 году увеличились  на 1% и составили в среднем 474 долл./кв. м/год.

     На  протяжении ряда лет, включая кризисный  период, тройка самых дорогих городов  по предоставлению офисных площадей остается неизменной. В 2008 году первое место занимал Гонконг (2453 долл./кв. м/год), затем шли Токио (2326 долл./кв. м/год) и Лондон (1973 долл./кв. м/год), в 2009 году самым дорогим городом  стал Токио (2070 долл./кв. м/год), затем  были Лондон (1755 долл./кв. м/год) и Гонконг (1728 долл./кв. м/год). В 2010 году на первое место вновь вышел Гонконг (2570 долл./кв. м/год), затем Лондон (2491 долл./кв. м/год) и Токио (1776 долл./кв. м/год).

     В кризисный период наиболее сильно пострадал  Азиатско-Тихоокеанский регион, в  котором наблюдалось наиболее резкое падение арендных ставок и увеличение доли вакантных площадей, при этом именно этот регион восстанавливается  быстрее других: в 2010 году он оказался единственным регионом, доля вакантных  площадей в котором начала сокращаться, именно в Азиатско-Тихоокеанском  регионе наблюдалось самое высокое  увеличение арендных ставок на офисные  помещения, и именно в этом регионе  располагаются два из трех самых  дорогих городов мира по предоставлению офисных площадей.

     Вторым  по привлекательности сегментом  для инвесторов является мировой  рынок торговой недвижимости. Доля этого сегмента в направлении  инвестиций колеблется, но в целом имеет тенденцию к уменьшению, в 2010 году она составила 17%.

     Изменение доли торговой недвижимости в структуре  инвестиций в мировую коммерческую недвижимость представлено на рис. 10.

     Рис. 10. Изменение доли торгового сегмента в структуре инвестиций в мировую коммерческую недвижимость.

     Составлено по: Main Streets Across The World 2008-2010 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В докризисный период мировые арендные ставки на рынке торговой недвижимости ежегодно увеличивались. Но мировой  кризис оказал сильное воздействие  на данный сегмент, и в 2009 году в большинстве  стран наблюдалось резкое падение  арендных ставок, что произошло впервые  за двадцать лет. Общее сокращение розничных  продаж, потеря потребительского доверия, резкое падение спроса на потребительские  товары и услуги по всему миру, а  также снижение доступности получения  кредита физическими и юридическими лицами – всё это отрицательно повлияло на торговый сегмент мирового рынка коммерческой недвижимости³⁹.