Автор: Пользователь скрыл имя, 17 Мая 2012 в 20:17, дипломная работа
Рынок недвижимости является одним из важнейших сегментов как российской, так и мировой экономики. На мировом рынке коммерческой недвижимости под воздействием мирового финансового кризиса 2008 года произошли сдвиги в структуре инвестирования, изменились приоритетные направления. В то время как одни регионы продолжали испытывать негативное влияние кризиса и в конце 2010 года, в других восстановление рынка коммерческой недвижимости началось уже в конце 2009 года. В связи с различной скоростью восстановления рынков коммерческой недвижимости, позиция России существенно изменилась в 2009-2010 гг.
Введение
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости: понятие, структура, инвестиционная привлекательность
1.1. Мировой рынок недвижимости: сущность и особенности функционирования
1.2. Инвестиционная привлекательность мирового рынка коммерческой недвижимости
1.3. Специфические особенности и инвестиционная привлекательность российского рынка коммерческой недвижимости
Глава 2. Мировой рынок коммерческой недвижимости: динамика и основные тенденции
2.1. Динамика и тенденции мирового рынка коммерческой недвижимости
2.2. Динамика и тенденции российского рынка коммерческой недвижимости в 2006-2010 гг.
Глава 3. Структурные сдвиги в инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости
3.1. Структурные изменения в иностранном инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости
3.2. Изменение позиции России на мировом рынке коммерческой недвижимости
Заключение
Список использованной литературы
Перейдем к определению категории «рынок недвижимости».
В отечественной литературе дается много определений этого понятия. Согласно С. В. Гриненко, рынок недвижимости – это «механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость11». По мнению А. В. Татаровой, рынок недвижимости представляет собой «совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.12».
Я.
В. Паттури определяет рынок недвижимости
как «систему экономических отношений,
посредством которых через
Наиболее
точным представляется определение, данное
А. Н. Асаулом и А. В. Карасевым, согласно
которому рынок недвижимости – это
взаимосвязанная система
В соответствии с объектами недвижимости рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Отдельно выделяют рынок доходной (коммерческой) недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
Рынок
недвижимости представляет собой совокупность
следующих структурных
Рассмотрим каждый элемент в отдельности.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.
Различают следующие основные процессы:
Под инфраструктурой рынка недвижимости принято понимать совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма:
Рынок недвижимости обладает рядом специфических особенностей:
Характеристики
рынка недвижимости существенно
не соответствуют критериям
Следующим критерием является однородность продукта. Некоторые ценообразующие характеристики объекта недвижимости, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
В отношении точности информации о ценах рынок недвижимости также несовершенен. Так как рынок недвижимости не является централизованным, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.
Ещё одним критерием совершенного рынка являются низкие транзакционные издержки. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки19.
Поскольку
коммерческая недвижимость обладает высокой
специфичностью, а также способна
приносить прибыль, именно она является
наиболее привлекательной для
Среди
множества вариантов вложения инвестиций
в недвижимость наиболее выгодным и
финансово привлекательным
Многие инвесторы, не смотря на нынешнее состояние рынка недвижимости США, считают американский рынок недвижимости наиболее выгодным и безрисковым. Многие инвесторы постепенно переезжают из Европы в Америку. Кто-то открывает гостиницу в Штатах, кто-то ресторан. Все они уверены, что в будущем выиграют от таких капиталовложений. К примеру, одна из самых крупных и известных в Австралии – компания Centro Properties Group, продает все свои учреждения, находящиеся на территории Новой Зеландии. Все это для того, чтобы расплатиться с долгами, но интересно то, что компания не тронула свои активы в Соединенных Штатах Америки (более четырехсот объектов)20.
Стоит также отметить, что после ипотечного кризиса 2007-2008 годов, цены на недвижимость в США упали, что является дополнительным плюсом. В годы стабильного экономического роста, только в Калифорнии ежегодный рост цен на недвижимость составлял 10-15%. Причем, это минимум, а ведь здесь происходили и резкие ценовые скачки - до 30% в год. Такая ситуация была характерна и для всей Америки, и вероятнее всего повторится вновь, после выхода экономики США из рецессии. Как известно, покупка недвижимости в США открывает для ее владельца огромные перспективы. На американской недвижимости можно отлично заработать. Есть немало способов получить с нее прибыль: сдача в аренду, ремонт дома с последующей его продажей. Общий рост цен на недвижимость и производимый ремонт обеспечат значительное увеличение цены вашей недвижимости. Стоит упомянуть и еще об одной очевидном плюсе покупки недвижимости в США. Штаты - одна из самых богатых стран мира, это молодое и стабильно развивающееся государство, структура которого продумана и исключает различные риски21.
В
период кризиса в собственность
банков перешло много недвижимости
за счет неспособности заемщиков
выплачивать кредит (процедура foreclosure).
Такие объекты выставляются на продажу
по цене ниже рыночной, что делает американский
рынок ещё более
Иностранным инвесторам не следует также забывать и о том, что недвижимость в США будет приобретаться за значительно ослабевший в последнее время американский доллар.
Не стоит также преувеличивать сложности американской экономики. США уже ни один раз доказывали, что они в состоянии «держать удар». И рецессия – это неприятный, но необходимый и нормальный этап экономического развития в любой стране со свободной экономикой.
Как доказательство привлекательности инвестиций в недвижимость США – иностранные инвесторы напрямую и через инвестиционные фонды начали активно скупают американскую недвижимость, стремясь заработать как на покупке недооцененной собственности, так и на неизбежном усилении американской валюты в скором будущем. Согласно данным Национальной Ассоциации Риэлтеров США, около 30% покупок иностранцами недвижимости совершаются за наличные деньги, что в условиях кризиса ликвидности в США позволяет заключать сделки с американскими банками на еще более выгодных условиях.
В
настоящее время Латинская