Мировой рынок коммерческой недвижимости

     Перейдем  к определению категории «рынок недвижимости».

     В отечественной литературе дается много  определений этого понятия. Согласно С. В. Гриненко, рынок недвижимости –  это «механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются  цены на недвижимость¹¹». По мнению А. В. Татаровой, рынок недвижимости представляет собой «совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.¹²».

     Я. В. Паттури определяет рынок недвижимости как «систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в  определенном «месте» осуществляется передача прав собственности и связанных  с ней интересов от продавца к  покупателю непосредственно или  через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования¹³».

     Наиболее  точным представляется определение, данное А. Н. Асаулом и А. В. Карасевым, согласно которому рынок недвижимости – это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости¹⁴.

     В соответствии с объектами недвижимости рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Отдельно выделяют рынок доходной (коммерческой) недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

1. Рынок объектов офисного назначения;
2. Рынок объектов торгового назначения;
3. Рынок объектов производственно-складского назначения;
4. Рынок гостиничных услуг;
5. Рынок объектов незавершенного строительства¹⁵.

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

1. объектов недвижимости;
2. экономических субъектов, оперирующих на рынке;
3. процессов функционирования рынка;
4. инфраструктуры рынка¹⁶.

     Рассмотрим  каждый элемент в отдельности.

     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

1. Продавцы (арендодатели);
2. Покупатели (арендаторы);
3. Профессиональные участники рынка недвижимости, среди которых выделяют институциональных (субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени) и неинституциональных (субъекты, работающие на коммерческой основе) участников рынка недвижимости.

     Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

     Различают следующие основные процессы:

1. Создание и развитие объекта недвижимости;
2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
3. Товарный оборот объектов недвижимости;
4. Управление рынком.

     Под инфраструктурой рынка недвижимости принято понимать совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма:

1. Социальный механизм, включающий в себя законодательную и нормативную базы рынка; систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов;
2. Методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости;
3. Инженерно-технологический механизм, включающий в себя эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий; стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий; единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка; законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости; нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости; банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости;
4. Психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям¹⁷.

     Рынок недвижимости обладает рядом специфических особенностей:

1. Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
2. Значительно меньшее число сделок купли-продажи, чем на других рынках;
3. Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).
5. Рынок недвижимости несовершенен¹⁸.

     Характеристики  рынка недвижимости существенно  не соответствуют критериям совершенного рынка. Главным критерием рынка  совершенной конкуренции является большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент  монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

     Следующим критерием является однородность продукта. Некоторые ценообразующие характеристики объекта недвижимости, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

     В отношении точности информации о ценах рынок недвижимости также несовершенен. Так как рынок недвижимости не является централизованным, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

     Ещё одним критерием совершенного рынка  являются низкие транзакционные издержки. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют  достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки¹⁹.

     Поскольку коммерческая недвижимость обладает высокой  специфичностью, а также способна приносить прибыль, именно она является наиболее привлекательной для инвесторов. 

1.2. Инвестиционная привлекательность  мирового рынка  коммерческой недвижимости

     Среди множества вариантов вложения инвестиций в недвижимость наиболее выгодным и  финансово привлекательным считается  покупка недвижимости в США. Это  объясняется рядом причин. Во-первых, недвижимость США по сравнению, например, с европейской выглядит наиболее привлекательно с финансовом отношении. Недвижимости здесь много, места  для его строительства тоже. В  Европе, тем более в небольших  странах, напротив, - каждый квадратный метр на счету. При этом заокеанское  качество ничуть не хуже, а зачастую даже лучше европейского.

     Многие  инвесторы, не смотря на нынешнее состояние  рынка недвижимости США, считают  американский рынок недвижимости наиболее выгодным и безрисковым. Многие инвесторы  постепенно переезжают из Европы в  Америку. Кто-то открывает гостиницу  в Штатах, кто-то ресторан. Все они  уверены, что в будущем выиграют от таких капиталовложений. К примеру, одна из самых крупных и известных  в Австралии – компания Centro Properties Group, продает все свои учреждения, находящиеся на территории Новой  Зеландии. Все это для того, чтобы  расплатиться с долгами, но интересно  то, что компания не тронула свои активы в Соединенных Штатах Америки (более четырехсот объектов)²⁰.

     Стоит также отметить, что после ипотечного кризиса 2007-2008 годов, цены на недвижимость в США упали, что является дополнительным плюсом. В годы стабильного экономического роста, только в Калифорнии ежегодный рост цен на недвижимость составлял 10-15%. Причем, это минимум, а ведь здесь происходили и резкие ценовые скачки - до 30% в год. Такая ситуация была характерна и для всей Америки, и вероятнее всего повторится вновь, после выхода экономики США из рецессии. Как известно, покупка недвижимости в США открывает для ее владельца огромные перспективы. На американской недвижимости можно отлично заработать. Есть немало способов получить с нее прибыль: сдача в аренду, ремонт дома с последующей его продажей. Общий рост цен на недвижимость и производимый ремонт обеспечат значительное увеличение цены вашей недвижимости. Стоит упомянуть и еще об одной очевидном плюсе покупки недвижимости в США. Штаты - одна из самых богатых стран мира, это молодое и стабильно развивающееся государство, структура которого продумана и исключает различные риски²¹.

     В период кризиса в собственность  банков перешло много недвижимости за счет неспособности заемщиков  выплачивать кредит (процедура foreclosure). Такие объекты выставляются на продажу  по цене ниже рыночной, что делает американский рынок ещё более привлекательным.

     Иностранным инвесторам не следует также забывать и о том, что недвижимость в  США будет приобретаться за значительно  ослабевший в последнее время  американский доллар.

     Не  стоит также преувеличивать сложности  американской экономики. США уже  ни один раз доказывали, что они  в состоянии «держать удар». И  рецессия – это неприятный, но необходимый  и нормальный этап экономического развития в любой стране со свободной экономикой.

     Как доказательство привлекательности  инвестиций в недвижимость США –  иностранные инвесторы напрямую и через инвестиционные фонды  начали активно скупают американскую недвижимость, стремясь заработать как на покупке недооцененной собственности, так и на неизбежном усилении американской валюты в скором будущем. Согласно данным Национальной Ассоциации Риэлтеров США, около 30% покупок иностранцами недвижимости совершаются за наличные деньги, что в условиях кризиса ликвидности в США позволяет заключать сделки с американскими банками на еще более выгодных условиях.

     В настоящее время Латинская Америка  – это крайне перспективный рынок, развивающийся очень высокими темпами. Лидером региона является Бразилия – эксперты МВФ признали бразильскую  экономику девятой в мире, приняв во внимание географическую удаленность от деловых центров мира²². Бразилия одна из последних вступила в фазу рецессии мирового финансового кризиса 2008 года, пробыла там полгода, и в числе первых стран начала восстанавливаться. Стране помогли пережить мировой кризис следующие обстоятельства: