Мировой рынок коммерческой недвижимости

Содержание 

Введение 3

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости: понятие, структура, инвестиционная привлекательность 7

1.1. Мировой рынок недвижимости: сущность и особенности функционирования 7

1.2. Инвестиционная привлекательность мирового рынка коммерческой недвижимости 18

1.3. Специфические особенности и инвестиционная привлекательность российского рынка коммерческой недвижимости 26

Глава 2. Мировой рынок коммерческой недвижимости: динамика и основные тенденции 32

2.1. Динамика и тенденции мирового рынка коммерческой недвижимости 32

2.2. Динамика и тенденции российского рынка коммерческой недвижимости в 2006-2010 гг. 58

Глава 3. Структурные сдвиги в инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости 71

3.1. Структурные изменения в иностранном инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости 71

3.2. Изменение позиции России на мировом рынке коммерческой недвижимости 84

Заключение 89

Список использованной литературы 93 

Приложение 1

Приложение 2

 

     

Введение

     Актуальность  темы исследования. Рынок недвижимости является одним из важнейших сегментов как российской, так и мировой экономики. В развитых странах недвижимость является крупнейшим по объему бизнесом. Рынок недвижимости формирует около 15% ВВП этих стран, а инвестиции в недвижимость превышают вложения в акции. Формирование российского рынка недвижимости началось в 90-е годы XX века, и до сих пор он находится на этапе становления. Активное развитие российского рынка коммерческой недвижимости началось в 2006 году, который ознаменовался резким увеличением инвестиционной активности во всех сегментах коммерческой недвижимости страны. Причиной такой активности иностранных инвесторов стали, во-первых, сохранение политической и экономической стабильности в стране, поступательное повышение долгосрочного кредитного рейтинга России и, как следствие, дальнейшее снижение страновых рисков и достижение ими более приемлемого для иностранных инвесторов уровня; во-вторых, превышение спроса над предложением во всех сегментах коммерческой недвижимости; в-третьих, создание понятной законодательной базы и формирование более прозрачного рынка коммерческой недвижимости. Перечисленные обстоятельства определяют интерес к данному объекту исследования и устанавливают исследуемый период. Среди всех сегментов на рынке коммерческой недвижимости наибольшее значение имеют офисный, складской, торговый и гостиничный сегменты. Гостиничный рынок находится в сильной зависимости от рынка туристических услуг, и потому в курсовой работе будут рассмотрены первые три из перечисленных сегментов рынка коммерческой недвижимости.

     На  мировом рынке коммерческой недвижимости под воздействием мирового финансового  кризиса 2008 года произошли сдвиги в  структуре инвестирования, изменились приоритетные направления. В то время  как одни регионы продолжали испытывать негативное влияние кризиса и в конце 2010 года, в других восстановление рынка коммерческой недвижимости началось уже в конце 2009 года. В связи с различной скоростью восстановления рынков коммерческой недвижимости, позиция России существенно изменилась в 2009-2010 гг.

     Актуальный  характер анализа состояния и  результатов развития рынка коммерческой недвижимости в нашей стране и в мире определяется рядом обстоятельств. Во-первых, увеличился интерес к рынку коммерческой недвижимости со стороны международных инвестиционных фондов. Во-вторых, роль инвестиций в недвижимость в экономике России значительно ниже, чем в развитых странах, но в настоящее время эта роль увеличивается. В-третьих, исследования инвестиций в недвижимость носят весьма ограниченный характер. В-четвертых, воздействие глобального кризиса на рынок коммерческой недвижимости в научных исследованиях отражается в недостаточной степени.

     Степень изученности проблемы. Значительное внимание инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости уделили российские ученые: А. Н. Асаул, А. В. Карасев, А. В. Татарова, Я. В. Паттури, С. В. Гриненко, Д. В. Виноградов, Л. Захарова и др.

     Исследования  мирового рынка коммерческой недвижимости проводятся аналитиками различных  международных агентств недвижимости и консалтинговых компаний. Согласно рейтингу журнала Property Week, ведущего издания в области недвижимости, самыми авторитетными признаны исследования следующих компаний: BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Colliers International, DTZ, Cushman & Wakefield, Knight Frank и King Sturge.

       Несмотря на значительное число  исследований, посвященных рынку  коммерческой недвижимости, влияние  мирового финансового кризиса  на данный рынок пока не  получило должного отражения,  что и послужило причиной выбора темы курсовой работы.

     Цель  дипломной работы – на основе исследования специфических особенностей и инвестиционной привлекательности российского и морового рынков коммерческой недвижимости и анализа их развития определить изменение позиции России на мировом рынке коммерческой недвижимости в связи с воздействием глобальных экономических потрясений на структуру инвестирования на мировом и российском рынках коммерческой недвижимости.

     Поставленная  цель предопределила решение следующих задач:

1. Раскрыть понятие и структуру мирового рынка коммерческой недвижимости;
2. Обосновать инвестиционную привлекательность мирового рынка коммерческой недвижимости;
3. Выявить специфические особенности и обосновать инвестиционную привлекательность российского рынка коммерческой недвижимости;
4. Проанализировать динамику мирового рынка коммерческой недвижимости в кризисный и предшествующий ему период;
5. Проанализировать динамику российского рынка коммерческой недвижимости в кризисный и предшествующий ему период;
6. Исследовать степень воздействия мирового экономического кризиса на структуру инвестирования на мировом рынке коммерческой недвижимости;
7. Исследовать степень воздействия мирового экономического кризиса на позицию России на мировом рынке коммерческой недвижимости.

       Объект исследования – процесс структурных изменений в инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости под влиянием кризиса.

       Предмет исследования – экономические отношения, складывающиеся в ходе инвестиционных процессов на мировом рынке коммерческой недвижимости.

     Структура дипломной работы – дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

 

     

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости: понятие, структура, инвестиционная привлекательность

1.1. Мировой рынок  недвижимости: сущность  и особенности  функционирования

     Современное понятие «недвижимость» в российской экономической практике представлено в статье 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации в 1994 году, согласно которому «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; также сюда относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество¹». Согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом².

     В мировой практике под недвижимостью  понимается земельный участок и  все, что находится под ним, и все, что находится над ним,  включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты. Таким образом, понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

1. Земельный участок;
2. Объекты над поверхностью участка;
3. Имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
4. Воздушное пространство;
5. Комплекс прав на объекты недвижимости³.

     Многообразие  объектов недвижимости привело к  необходимости их классификации. В  различных источниках встречаются  различные подходы к отнесению  того или иного объекта к определенной группе или же к выбору классификационного признака. Наиболее часто в отечественной  литературе, посвященной экономике  недвижимости, применяются две основные классификации.

     Согласно  первой, в зависимости от функционального назначения выделяют следующие основные типы недвижимости:

1. Жилищный фонд (совокупность всех жилых помещений независимо от форм  собственности,  включая  жилые  дома,  общежития,  специализированные дома,  квартиры,  иные жилые  помещения  в  других  строениях,  пригодные  для проживания);
2. Нежилой фонд (здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке);
3. Земля (свободные земельные участки под застройку или другие цели использования земли, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и др.).

     Нежилые помещения в свою очередь подразделяются  на  офисные,  торговые,  складские и производственные⁴.

     В соответствии со второй классификацией, в зависимости от возможности  получения прибыли выделяют  следующие  основные типы недвижимости:

1. Земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных  пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);
2. Коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);
3. Промышленная недвижимость (производственно-складская);
4. Жилая недвижимость⁵.

     Различие  данных подходов заключается в выделении  коммерческой и промышленной недвижимости. В соответствии с первой приведенной  классификацией, сущность нежилой недвижимости соответствует сущности коммерческой недвижимости, при этом понятие «промышленной  недвижимости» входит в понятие  «коммерческой недвижимости». Согласно второму подходу, промышленная недвижимость выделяется в отдельный тип.

     В мировой практике также существует две основные классификации недвижимости. Первая соответствует российскому  подходу, согласно которому по функциональному  назначению выделяют следующие основные типы недвижимости:

1. Земля;
2. Жилая недвижимость;
3. Коммерческая недвижимость⁶.

     В данном случае коммерческая недвижимость включает в себя объекты промышленной недвижимости. Однако в ряде стран, в том числе в США, промышленная недвижимость выделяется в отдельный, четвертый, тип⁷.

     Другая  классификация объектов недвижимости, наиболее значимая при оценке инвестиционной деятельности, выделяет два основных типа в зависимости от способности  объекта недвижимости приносить  доход:

1. Недвижимость, приносящая прибыль (income-producing real estate);

2. Недвижимость, не приносящая прибыль (non-income-producing real estate).

     Недвижимость, приносящая прибыль, включает четыре основных группы недвижимости:

1. Офисные здания;
2. Помещения для розничной торговли;
3. Промышленная недвижимость;
4. Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду.

     К недвижимости, не приносящей прибыли, относятся жилые здания и другая недвижимость, не используемая для  привлечения прибыли⁸.

     В зарубежной литературе под «коммерческой  недвижимостью» (сommercial property) понимается недвижимость, используемая исключительно в деловых целях⁹. Таким образом, понятие «коммерческая недвижимость» является синонимом понятия «недвижимость, приносящая прибыль», и, соответственно, «недвижимость, не приносящая прибыль» может быть определена как некоммерческая недвижимость.

     Ввиду неоднозначности классификации  объектов недвижимости, в курсовой работе под коммерческой недвижимостью  понимаются любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. Сюда относятся офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, базы¹⁰. Понятие «промышленной недвижимости» не входит в понятие «коммерческой недвижимости».