Мировой рынок коммерческой недвижимости

     В настоящее время законодательство в области земельных отношений находится в процессе становления, в Земельном кодексе еще много спорных положений, ждущих своего решения.

     Одной из существенных характеристик российского рынка недвижимости является практическое отсутствие рынка земли. Говорить о создании рынка земли в России можно только в том случае, когда в коммерческий оборот будет вовлечено не менее 60% земель, что произойдет, по мнению экспертов, не ранее 2015-2020 годов. В 2007 году, по данным исследований, в частной собственности находилось около 0,4% земельных участков²⁹.

     Перечислив  специфические особенности российского  рынка коммерческой недвижимости, рассмотрим его инвестиционную привлекательность  за два периода – докризисный  и настоящее время.

     В докризисный период наиболее быстрыми темпами развивался Московский рынок  недвижимости, в то время как региональные рынки развивались слабо, особенно в части торговой недвижимости. В  отличие от других стран, в России сложилось своеобразное деление  на «столицу и регионы³⁰»: Москва в несколько раз опережает в своем развитии другие регионы. Московский рынок стал первым, куда пришли инвесторы, и потому достиг довольно высокого уровня развития. При этом региональные рынки продолжали оставаться на начальной стадии своего развития.

     После того, как столичный рынок достиг определенной стадии своего развития, а, следовательно, и конкуренции, многие инвесторы обратили своё внимание на региональные рынки, а именно на рынки, сконцентрированные вокруг городов  с населением более миллиона человек. Эти рынки обладают огромным потенциалом. В их развитии существуют различные тенденции, усиливающие их привлекательность с точки зрения инвесторов³¹:

1. Рост спроса на объекты торговой и производственно-складской недвижимости в связи с активным развитием розничной торговли;
2. Увеличение объема строящихся коммерческих площадей;
3. Улучшение качества строящихся новых объектов коммерческой недвижимости;
4. Превышение спроса над предложением практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

     Однако  с наступлением кризиса ситуация резко изменилась: рынок коммерческой недвижимости практически замер. Больше всего пострадал сегмент офисной  недвижимости. Региональные рынки потеряли свою привлекательность для инвесторов.

     Инвесторы стремятся свести к минимуму свои риски и вкладываться только в  те проекты, которые гарантировано  принесут прибыль в обозримом  будущем. Региональные же рынки в  значительной степени непрозрачны, они не дают гарантий возврата вложенных  средств, а потому обладают высоким  риском. По этой причине только Московский рынок всё ещё привлекает инвесторов.

     Однако  существует другая причина снижения привлекательности российского  рынка недвижимости: повышение привлекательности  рынков недвижимости развитых стран, в  первую очередь, Лондонского рынка  жилой недвижимости. Главная цель инвесторов – наиболее быстрое получение  максимально возможной прибыли, и в настоящее время самым  выгодным вариантом является Лондон. Аналитики полагают, что со временем, когда рынки развитых стран вновь станут достаточно насыщенными, инвесторы вернутся в Россию³².

     Во  второй половине 2010 года во многих регионах началось оживление рынков коммерческой недвижимости. И хотя до уровня докризисного периода ещё далеко, всё же наблюдается  тенденция роста, что позволяет  судить о повышении утраченной в  период кризиса инвестиционной привлекательности.

     Таким образом, специфическими особенностями  российского рынка коммерческой недвижимости являются небольшие объемы, непродолжительный период существования, высокая зависимость от макроэкономических показателей, большие региональные различия, незначительная доля новых объектов недвижимости, неравномерное развитие сегментов рынка, а также особая роль государства, являющегося крупнейшим собственником земли.

     Вышеперечисленные характеристики региональных российских рынков коммерческой недвижимости не стимулируют иностранных инвесторов к повышению деловой активности в посткризисный период. 

 

Глава 2. Мировой рынок  коммерческой недвижимости: динамика и основные тенденции

2.1. Динамика и тенденции  мирового рынка коммерческой недвижимости

     Рассмотрим по отдельности различные сегменты рынка коммерческой недвижимости: рынок офисной недвижимости и рынок торговой недвижимости.

     Офисный сегмент является наиболее привлекательным  для инвесторов – на его долю приходится 28,5% поступлений мировых  инвестиций в коммерческую недвижимость в 2009-2010 гг., а в докризисный период – 45%.

     Направление развития мировой экономики оказывает  воздействие на рынок офисной  недвижимости. С ростом мирового объема реального ВВП мировые арендные ставки на офисные помещения также  возрастали, но с наступлением кризиса  в конце 2008 года, когда прирост  первого показателя оказался отрицательным, уровень арендных ставок тоже начал  снижаться. По мере восстановления мировой  экономики и, соответственно, положительного прироста реального ВВП с конца 2009 года, мировые арендные ставки, хотя и со значительным временным лагом, показали положительный рост к концу 2010 года, что подтверждают данные на рис. 1.

     Рис. 1. Изменение мирового уровня реального  ВВП и арендных ставок на мировом  рынке офисной недвижимости.

     Составлено по: Global Office MarketView March 2011 / CB Richard Ellis [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cbre.com/research/

     Прирост реального ВВП и изменение  арендных ставок на офисные помещения  находятся в прямой зависимости, коэффициент корреляции между этими  показателями равен 0,696, что свидетельствует  о средней тесноте связи между  ними. Парный регрессионный анализ представлен в Приложении 2.

     На  протяжении ряда лет вплоть до 2007 года мировой уровень вакантных площадей имел ярко выраженный нисходящий тренд, но с наступлением мирового финансового  кризиса этот показатель начал повсеместно  увеличиваться. В 2010 году только в Азиатско-Тихоокенаском  регионе наблюдалось снижение доли свободных помещений, что свидетельствует  о восстановлении офисного сегмента в данном регионе.

     Динамика  уровня вакантных офисных площадей представлена на рис. 2.

     Рис. 2. Динамика уровня вакантных площадей на мировом рынке офисной недвижимости.

     Составлено по: Global Office MarketView March 2011 / CB Richard Ellis [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cbre.com/research/

     Важной  характеристикой рынка офисной  недвижимости является изменение спроса. В Американском регионе спрос  увеличивался в среднем на 3,7 млн. кв. м в год в предкризисный  период³³, а в 2009 году этот показатель сократился на 1,2%. В 2010 году американский рынок начал восстанавливаться, и спрос на офисные помещения увеличился на 0,2%, или 0,7 млн. кв. м, что подтверждают данные на рис. 3.

     Рис. 3. Прирост спроса на рынке офисной недвижимости в Американском регионе в абсолютных и относительных значениях.

     Составлено по: Global Office MarketView March 2011 / CB Richard Ellis [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cbre.com/research/, Global Office Outlook March 2011 / Jones Lang LaSalle [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.joneslanglasalle.com/

     В регионе Европа, Ближний Восток и  Африка спрос на офисные помещения  также ежегодно увеличивался вплоть до 2008 года, в среднем на 1,7%³⁴. В 2009 году этот показатель снизился на 0,2%, а по мере общего восстановления экономики спрос снова показал положительную динамику и увеличился на 0,9%, или 2,7 млн. кв. м, что представлено на рис. 4. 

     Рис. 4. Прирост спроса на рынке офисной недвижимости в регионе Европа, Ближний Восток и Африка в абсолютных и относительных значениях.

     Составлено по: Global Office MarketView March 2011 / CB Richard Ellis [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cbre.com/research/, Global Office Outlook March 2011 / Jones Lang LaSalle [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.joneslanglasalle.com/

     Наименьшее  воздействие кризис оказал на спрос  на офисные помещения в Азиатско-Тихоокеанском  регионе. Здесь этот показатель стабильно  возрастает на протяжении уже более  десяти лет³⁵. И даже в 2009 году, когда в целом на рынке офисной недвижимости в регионе наблюдалось ухудшение показателей, спрос вырос на 2%, или 2,3 млн. кв. м, а в 2010 году положительный прирост составил 5,6%, или 4,9 млн. кв. м, что подтверждают данные на рис. 5.

     Рис. 5. Прирост спроса на рынке офисной недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе в абсолютных и относительных значениях.

     Составлено по: Global Office MarketView March 2011 / CB Richard Ellis [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cbre.com/research/, Global Office Outlook March 2011 / Jones Lang LaSalle [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.joneslanglasalle.com/

     В докризисный период мировые арендные ставки на рынке офисной недвижимости ежегодно увеличивались. Но ослабление мировой экономики повлияло на этот рынок в каждом уголке земного  шара в 2009 году. Доля вакантных площадей увеличилась, и в сочетании со снижением спроса со стороны арендаторов, ставки арендной платы упали на большинстве рынков, поскольку положение изменилось точно в пользу арендаторов. Арендные ставки на мировом рынке офисной недвижимости снизились на 10%, что на глобальном уровне случилось впервые с 2003 года. Ни один рынок не избежал этого, и арендные ставки снизились в каждом регионе, тенденция, которая никогда ранее не наблюдалась³⁶.

     Динамика  мировых арендных ставок на рынке  офисной недвижимости представлена на рис. 6.

     Рис. 6. Изменение арендных ставок на мировом рынке офисной недвижимости.

     Составлено по: Office Space Across The World 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В 2009 году в Азиатско-Тихоокеанском  регионе зафиксировано самое  резкое годовое снижение, так как  арендные ставки снизились в среднем  на 16%. Общее падение арендных ставок главным образом обусловлено  резким спадом на ключевых финансовых рынках этого региона. Рынки Сингапура, Гонконга и Токио показали падение  на 45%, 35% и 21% соответственно, хотя самое  крупное падение – на 53% - было зарегистрировано на рынке Хошимина, поскольку предложение площадей класса А резко увеличилось.

     В период кризиса самая лучшая ситуация сложилась на рынках Южной Америки  и Ближнего Востока и Африки, где  падение арендных ставок составило  по 5%. Одной из немногих стран, в которой  всё ещё наблюдался положительный  рост, была Южная Африка, поддерживающая показатели региона Ближнего Востока  и Африки. В то же время Аргентина  оказалась единственной страной  Южной Америки, в которой падение  ставок выразилось двузначным числом. На рынках Центральной и Восточной  Европы ситуация оказалась хуже, так  как во многих городах арендные ставки снизились более, чем на 20% за год, и особенно сильно пострадали Москва и Киев.

     Падение арендных ставок произошло в 86% стран  мира, и только 9% стран показали рост арендной платы в 2009 году.

     В Американском регионе арендные ставки на офисные помещения возрастали до 2008 года, а в 2009 году под воздействием мирового финансового кризиса снизились  на 7%, что подтверждают данные на рис. 7.

     Рис. 7. Изменение арендных ставок на рынке офисной недвижимости в Американском регионе.

     Составлено по: Office Space Across The World 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В Южной Америке арендные ставки снизились  на 5%, в то время как в Северной Америке они упали ещё сильнее, на 8%. Замедление развития мировой экономики  негативно отразилось на спросе, и  в первой половине 2009 года наблюдалось  существенное падение арендных ставок и сокращение трудных эксплуатационных условий. Тем не менее, во втором полугодии  в свете более благоприятных  экономических показателей деловые  настроения улучшились.

     Нью-Йорк (центр города) оставался самым  дорогим местом в Американском регионе  по предоставлению офисных площадей на протяжении всего 2009 года, несмотря на годовое снижение арендных ставок на 4%. Тем временем, Бразильские города Рио-де-Жанейро и Сан-Паоло в 2009 году занимали второе и третье место  в регионе соответственно. В обоих  городах сказалось влияние укрепления валютного курса и не такое  значительное снижение арендных ставок, что привело к перемещению  этих городов на второе и третье места, которые ранее занимали соответственно Бостон и Нью-Йорк (деловая часть  города).

     В Южной Америке наблюдались различные  результаты в условиях роста арендных ставок на некоторых местных рынках. Арендная плата в Чили увеличилась  на 28% за год, хотя это противоречило  общей региональной тенденции, в  это же время арендные ставки в  Аргентине упали на 14% за тот же период. В крупнейшей стране региона, Бразилии, арендные ставки в 2009 году упали  на 8% после нескольких лет устойчивого  роста, хотя в целом рынок офисной  недвижимости в Бразилии был стабильным в течение года, так как спрос  арендаторов оставался устойчивым. «Вестниками» роста в отношении  уровня арендных ставок явились Чили и Эквадор и характеризовались  наличием небольшого рынка офисных площадей класса А и небольшого спроса со стороны арендаторов, который снизился не так сильно, как это ожидалось. Поэтому гарантированный уровень аренды явился индикатором положительного роста в течение года.