Мировой рынок коммерческой недвижимости

    Рис. 15. Направление инвестиций в коммерческую недвижимость России, %.

     Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     Ввиду того, что на недвижимость в регионах России приходится менее 10% инвестиций, рассмотрим динамику российского рынка  коммерческой недвижимости на примере  рынка Москвы.

     Рассмотрим  по отдельности различные сегменты рынка коммерческой недвижимости: рынок  офисной недвижимости, рынок торговой недвижимости и рынок складских  помещений.

     Офисный сегмент с каждым годом занимает всё большую долю на рынке коммерческой недвижимости в России. В 2006 году на этот сегмент приходилось 35% инвестиций, а по 2010 года уже 64,9% инвестиций направляются в офисную недвижимость.

     Объем общего предложения стабильно возрастал  и в 2010 году составил 11,6 млн. кв. м., что  более, чем вдвое, превышает уровень 2006 года, когда этот показатель составил 5,2 млн. кв. м. Объем нового строительства  показывает рост вплоть до 2008 года, после  чего начинает сказываться мировой  финансовый кризис, что подтверждают данные на рис. 16.

    Рис. 16. Динамика общего предложения и нового строительства качественных офисных площадей, млн. кв. м.

    Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

       В конце 2008 года многие объекты  незавершенного строительства были  заморожены в связи с падением  спроса, доля вакантных площадей  резко увеличилась в IV квартале 2008 года до 15% относительно 5-6% в предыдущем квартале и достигла значения 20% в 2009 году. Только в 2010 году этот показатель начал снижаться и на конец 2010 года составил 16% от общего предложения качественных площадей.

     Динамика  уровня вакантных площадей представлена на рис. 17.

     Рис. 17. Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей в качественных офисных объектах.

     Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     Низкий  уровень вакантных площадей, наблюдавшийся  вплоть до III квартала 2008 года, явился следствием превышения спроса над предложением в этом периоде. Вместе с падением курса доллара и растущей заинтересованностью западных фондов в приобретении качественных площадей это привело к росту арендных ставок. В 2006 году среднее подорожание составило 13-15% на офисные помещения класса А и В, в 2007 году ставки выросли в среднем на 25%⁴³.

     В 2008 году арендные ставки продолжили стремительный  рост, и в первом полугодии Москва вышла на второе место в мире по стоимости аренды и уступает лишь Лондону. Средние ставки аренды на офисы  класса А на тот момент преодолели рубеж в 1200 долл./кв. м/год. Некоторые  объекты сдавались по 1500 – 2000 долл./кв. м/год. В первой половине 2008 года рост ставок составил: на офисы класса А – 20%; на офисы класса В – 10%⁴⁴.

     Ближе к концу 2008 года негативное влияние кризисных  явлений отразилось на уровне арендных ставок - они начали снижаться. В большинстве случаев снижение носило скрытый характер - собственники решались на скидки и бонусы на этапе сделок, по некоторым объектам дисконт достигал 35-50%. В среднем за IV квартал 2008 г. средневзвешенные ставки снизились на 10-12%⁴⁵.

     Снижение  ставок на офисы классов А и B за 2009 год составило 35–40%. Общее снижение ставок с момента начала кризиса  составило 45–55% для офисов.

     Падение ставок происходило неравномерно: на объекты с неудачной концепцией, расположенные в отдаленных от центра районах, снижение с момента начала кризиса достигло 60%, в то время  как собственники качественных объектов с выигрышным местоположением продолжали удерживать ставки на докризисном уровне. вследствие этого на рынке офисной  аренды во второй половине 2009 года отмечался  значительный разброс запрашиваемых  ставок: от 96 долл./кв. м в год в  неудачно расположенных объектах низкого  качества до 1200 долл./кв. м в год  в престижных офисах класса А.

     Несмотря  на рекордное снижение ставок аренды в 2009 году, стоимость аренды офисов в Москве по-прежнему оставалась одной  из самых высоких в мире. в сегменте офисов премиум-класса (офисные центры класса А, расположенные в зоне Кремля) средняя ставка аренды составляет 1000–1200 долл./кв. м в год. По значению данного  показателя Москву опережают только Лондон (1992 долл./кв. м в год в  районе West End; 1224 долл./кв. м в год в Лондонском City) и Париж (1155 долл./кв. м в год).

     В течение 3 квартала 2009 изменение ставок было незначительным, фактически снижение составило около 1%. Однако в этот период произошла заметная коррекция  условий аренды за счет предоставления арендодателем более выгодных условий: включение в ставку аренды стоимости  отделки, эксплуатационных и коммунальных платежей, предоставление большего количества бесплатных парковочных мест и т.д.

     В 4 квартале 2009 года ставки аренды стабилизировались  и по состоянию на конец 2009 года средние  ставки составили: 500–570 долл./кв. м в  год для офисов класса А, 200–400 долл./кв. м в год для офисов класса В⁴⁶.

     В первом полугодии 2010 года ставки аренды продемонстрировали небольшой рост, однако о позитивной динамике можно  говорить пока только в отношении  офисов, расположенных в центре Москвы. Средние ставки аренды выросли с  начала года на 5% для помещений класса А и на 3% для офисов класса B. По сравнению с показателями годичной давности, ставки аренды на качественные офисы класса А возросли на 5%, а  для помещений класса В — снизились  на 5%. В сравнении с докризисным  периодом ставки аренды на офисы класса А и B снизились в 2 раза⁴⁷.

     Диапазон  ставок для помещений класса А  составляет 500–800 долл./кв. м в год  в зависимости от расположения объекта, для офисов класса В — 300–550 долл./кв. м в год.

     Динамика  среднегодовых арендных ставок представлена на рис. 18.

    Рис. 18. Динамика среднегодовых ставок аренды качественных офисных помещений, долл./кв. м/год.

    Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     Продажные ставки в 2006-2007 годах также росли  и к концу 2007 года стоимость помещения  класса А составила 8000 долл./кв. м, класса В – 5000 долл./кв. м.

     В первом полугодии 2008 года ставки продажи  стремительно росли и составили 14000 долл./кв. м для помещений класса А и 11000 долл./кв. м для помещений класса В. В сентябре-октябре 2008 г. на рынок вышел рекордный объем объектов на продажу, что вызвало существенное снижение средних цен предложения на фоне падающего спроса. Однако, к декабрю объем предложения выставленных на продажу объектов снизился - многие собственники предпочли придержать объекты, а не продавать их на падающем рынке. Спрос же по-прежнему находился на низком уровне - ценовые ожидания потенциальных покупателей были ниже на 30-50% текущего уровня цен предложения.

     Для класса А средняя цена продажи  варьировалась в диапазоне 5000-13000 долл. за кв. м, для помещений класса В - 3000-9000 долл. за кв. м⁴⁸.

     Цены  продажи офисных помещений в  первом полугодии 2009 года снизились  в среднем на 20–30% и летом составили: 5000–8000 долл./кв. м для объектов, расположенных в центре города, и 2500–5000 долл./кв. м — для зданий за пределами садового кольца. Существенной коррекции цен продажи 1 кв. м офисов во второй половине 2009 года не произошло⁴⁹.

     Цены  продажи остаются стабильны с  середины 2009 года. Средние цены продажи  для офисных объектов класса А  составляют 6500 долл./кв. м, для помещений класса В – 3700 долл./кв. м.

     В 2010 году цены продажи для помещений  класса А плавно растут и на конец  года составили 7500 долл./кв. м, в то время как разброс цен на помещения класса В увеличился и в среднем составил 3700 долл./кв. м.

     Динамика  среднегодовых цен продажи качественных офисных помещений представлена на рис. 19.

    Рис. 19. Динамика среднегодовых цен продажи на качественные офисные помещения, долл./кв. м.

    Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     Доля  торговой недвижимости среди инвестиций значительно сократилась в период финансового кризиса. В 2006-2007 годах  этот сегмент привлекал до 41,7% инвестиций, в 2009-2010 годах – только 7% инвестиций в коммерческую недвижимость направилось  в торговый сегмент.

     Объем общего предложения значительно  варьируется по разным источникам. Согласно Mayfair Properties в 2006 году общее предложение качественных торговых площадей составило 3,5 млн. кв. м⁵⁰, а по данным Praedium Oncor International – 2 млн. кв. м⁵¹. Такая разница может быть вызвана методами оценки качества торговых площадей и другими причинами, но все источники сходятся в отношении динамики этого показателя. С каждым годом объем общего предложения увеличивался.

     Данные  по новому строительству в различных  источниках сходятся. Объем нового строительства увеличивался до 2008 года, когда в эксплуатацию было введено 670 тыс. кв. м. В 2009 году объем нового строительства составил 600 тыс. кв. м, но это были объекты, строительство  которых началось ещё в докризисный  период. Многие проекты были заморожены, и их завершение происходило в 2010 году. По итогам трех кварталов 2010 года объем предложения увеличился на 600 тыс. кв. м.

     Динамика  уровня вакантных площадей в торговом сегменте представлена на рис. 20.

    Рис. 20. Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей в качественных торговых объектах.

    Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     Исходя  из данных, представленных на рисунке 6, сделаем вывод о том, что последствия  мирового финансового кризиса проявились на рынке торговой недвижимости только с начала 2009 года, когда уровень  вакантных площадей увеличился до 10% против 2% в IV квартале 2008 года. Уже в I квартале 2010 года этот сегмент рынка начал восстанавливаться, а уровень вакантных площадей сокращаться, составив на конец года 7%.

     До  второго полугодия 2008 года арендные ставки на торговую недвижимость росли  в среднем на 13-15% в год, они  достигли своего рекордного значения к концу первого полугодия  и составили в среднем 3500 долл./кв. м/год. К концу 2008 года началось снижение арендных ставок, которое продолжилось в 2009 году, что привело к сокращению ставок практически вдвое. В 2010 году арендные ставки начали расти, и в течение года этот рост составил 5-10%.

     Цены  продажи в докризисный период росли в среднем на 15% в год, а в последние месяцы 2008 года резко  увеличились на 25% и также резко  упали на 25-30% к концу года. В 2009 году падение цен продолжилось и  на конец года составило 30-50% в зависимости  от расположения объекта.

     Развитие  рынка складских помещений зависит  от общеэкономической ситуации больше, чем в случае с другими сегментами. В докризисный период этот сегмент  являлся высокоперспективным, его  доля в структуре инвестиции вплоть до 2008 года составляла 11-12%. В 2009 году только 0,2% инвестиций было направлено на рынок  складских помещений. В первом полугодии 2010 года инвесторы вообще оставили этот рынок без внимания, и только в третьем квартале в данном сегменте было заключено две крупные сделки по продаже российскими собственниками складов иностранным инвесторам, благодаря чему доля складского сегмента составила 0,5%.

     Объем общего предложения стабильно возрастал  и в 2010 году составил 4,47 млн. кв. м., что  вдвое превышает уровень 2006 года, когда этот показатель составил 2,25 млн. кв. м. Объем нового строительства  в 2006-2007 годах держался на уровне 900 тыс. кв. м, в 2008 году этот показатель составил только 430 тыс. кв. м, так как в связи  с кризисом завершение строительства  многих объектов было отложено на будущие  периоды. Именно за счет завершения строительства  таких объектов объем нового строительства  в 2009 году составил 750 тыс. кв. м, а в 2010  – 500 тыс. кв. м.

     Динамика  общего предложения и нового строительства  качественных складских площадей представлена на рис. 21.

    Рис. 21. Динамика общего предложения и нового строительства качественных складских площадей, млн. кв. м.

    Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     Уровень вакантных площадей в складском  сегменте до конца 2008 года оставался  стабильным и составлял не более 1%. В 2009 году ситуация резко изменилась, уже в I квартале значение этого показателя было 10%, а в III квартале доля вакантных площадей достигла своего максимума на уровне 16%, после чего начала снижаться, что подтверждают данные на рис. 22, и на конец 2010 года составила 9%.