Мировой рынок коммерческой недвижимости

• бразильская экономика обладает незначительным импортом;
• торговые интересы Бразилии равномерно распределены по всем частям планеты;
• хорошая международная ликвидность позволила государству создать валютный запас, он смягчил удар кризиса;
• сильный госконтроль над банками страны ограничил кредитный бум;
• проведение стандартных, но грамотных, антикризисных мер.

     Рынок латиноамериканской недвижимости имеет  ряд специфичных особенностей в  сравнении с рынками Европы или  же США. Экономика большинства стран  Латинской Америки относится  к категории развивающихся и  практически все государства  региона заинтересованы в привлечении больших объемов иностранного капитала – кроме Кубы, всегда настороженно относившейся к иностранным капиталовложениям и вообще вмешательствам во внутренние дела страны.

     Поддержка инвестиций в развитых и развивающихся латиноамериканских странах реализована по схеме личной заинтересованности. Например, в Бразилии, человек, вложивший более 200 тысяч долларов в покупку недвижимого имущества, автоматически приобретает статус ценного инвестора и получает вид на жительство и право находиться в стране без визы на протяжении полугода. Естественно, какие бы то ни было ограничения на покупку недвижимости иностранцами в Латинской Америке отсутствуют – исключением является Куба.

     Кроме того, все страны региона объединяет одно: по сравнению с Европой и  США, здесь весьма низкие цены на недвижимость. Естественно, и инвестиционная прибыль  в силу этого факта будет также  несколько меньшей, однако, это компенсируется темпами роста – до 30% в год.

     Наиболее  интересными вариантами для инвестиционных вложений, по мнению аналитиков, являются Аргентина, Бразилия, Панама, Коста-Рика, Гондурас, Доминиканская Республика и Чили²³.

     Привлекательно  для инвестирования выглядит Коста-Рика. По сути, Коста-Рика является туристическим центром Латинской Америки; наиболее выгодными объектами недвижимости являются, в первую очередь, виллы на побережье и гостиничные объекты. Квадратный метр апартаментов неподалеку от курортной зоны оценивается в 2 800 – 4 000 долларов. Грамотно сданная в аренду жилая недвижимость может принести инвестору до 8% годовых чистой прибыли: вилла или же квартира окупит себя за 12 лет. Ипотечный кризис в США и общее понижение уровня кредитоспособности американцев в 2008-2009 гг. весьма ощутимо ударили по Коста-Рике: цены несколько упали. Однако уже на протяжении второй половины 2010 года наблюдался бурный рост и восстановление докризисного положения вещей. Аналогичная ситуация сложилась и в Доминикане.

     Также интересным вариантом выглядит Панама. С начала 2000-х годов в страну вложено очень много иностранных средств на строительные проекты различного уровня, главным из которых является расширение Панамского канала. Как результат – стабильный рост стоимости недвижимости, характеризуемый потребностью в жилье иностранных рабочих и бизнесменов. Кроме того, эксперты прогнозируют повышение привлекательности Панамы в инвестиционном плане и после окончания работ.

     Весьма  дешева недвижимость в Чили – причем, низкая цена отнюдь не означает плохого  качества постройки. Достаточно низкий уровень доходов населения заставляет застройщиком снижать цены, что только на руку иностранным инвесторам. Стабильность экономической обстановки, благосклонность  властей и простых чилийцев к  иностранцам, возможность годовой  арендой недвижимость получить до 14% стоимости объекта – все это  привлекает иностранный капитал  к строительному сектору Чили.

     Инвестиционными возможностями латиноамериканского  рынка недвижимости, согласно Global Property Guide, являются:

• процентные ставки в долгосрочной перспективе будут понижаться за счет лучшей политики центральных банков;
• экономика латиноамериканских стран стремительно развивается;
• туризм растет;
• доходы от аренды - критические показатели здоровья рынка недвижимости - по-прежнему высоки;
• курсы латиноамериканских валют растут²⁴.

     По-прежнему привлекательным остается европейский  рынок недвижимости. В ряде стран  – Великобритания, Франция, Италия – увеличивается количество иностранных  инвесторов, желающих приобрести недвижимость по всё ещё низким ценам. Несмотря на кризис, Лондон остается одним из самых дорогих городов мира и  обеспечивает стабильную доходность. Во втором полугодии 2010 года практически  во всех странах центральной и  восточной Европы наблюдался рост инвестиционной активности на рынке недвижимости.

     Основными тенденциями на рынке недвижимости в Европе, согласно Global Property Guide, являются:

• европейские рынки недвижимости были недостаточно приспособлены к кризису за время их 15-летнего роста, поэтому доходность недвижимости довольно слаба по всей Европе;
• курс евро падает. Обесценивание валюты должно несколько возместить увеличенную стоимость недвижимости, что, несомненно, является положительным фактором для инвесторов;
• на фоне снижения курса евро, покупка недвижимости стала более благоприятной для неевропейских покупателей, но для остальных инвестиции в недвижимость большинства европейских стран не являются сегодня привлекательными²⁵.

     Таким образом, европейский рынок недвижимости в настоящее время привлекателен  для внешних по отношению к  еврозоне инвесторов.

     Ближний Восток всё ещё находится в  кризисе, особенно страны Персидского  залива. Восстановление может занять некоторое время, но нефтедоллары, привязка валюты и высокая инфляция в стране могут значительно поднять стоимость  недвижимости. Ориентируемые на доходность инвесторы больше интересуются крайними рынками, но ожидается, что и долгосрочные инвесторы вскоре снова начнут интересоваться недвижимостью стран Персидского залива.

     Согласно Global Property Guide наиболее привлекательными для инвесторов странами являются Египет и Иордания. Хорошие возможности  есть также у Марокко. Рынки недвижимости Египта и Иордании сильно пострадали от кризиса. Но в столицах обеих стран  присутствует хорошая доходность. Марокко  менее привлекательна в плане  доходности, но существует долгосрочная тенденция туристического развития страны.

     В условиях кризиса два из трех самых  дорогих городов мира принадлежат  Азиатско-Тихоокеанскому региону: Токио (первое место) и Гонконг (третье место). При этом снижение арендных ставок только за 2009 год составило 21% и 35% соответственно. В целом в этом регионе зафиксировано  самое резкое годовое падение  ставок относительно остального мира. В 2010 году во многих странах этого  региона стал наблюдаться общий  экономический рост, в связи с  чем инвестиционная привлекательность  Азии увеличилась вдвое относительно предыдущего года.

     Наиболее  активными рынками оказались  Китай (Гонконг), Сингапур и Япония, на которые пришлось 29%, 22% и 20% соответственно от общей суммы вложений в недвижимость региона. При этом в Сингапуре, Китае  и Южной Корее прирост инвестиций составил 150-200%²⁶.

     Согласно Global Property Guide, недвижимость в большинстве  азиатских стран излишне переоценена, за исключением двух: Малайзия и  Таиланд. Малайзия является очень стабильной страной с разумной доходностью. Таиланд имеет высокую доходность. Цены на недвижимость падают из-за политической неопределенности в стране. Девелоперские  компании в целях снижения рисков выводят на рынок объекты по сниженным ценам. В настоящее время имеется благоприятная возможность входа на этот рынок.

     Рынок недвижимости в Австралии сильно переоценен, а процентные ставки растут. В Новой Зеландии стоимость недвижимости менее завышена, но здесь Global Property Guide также не видит сильных стимулов для инвестиций²⁷.

     Таким образом, наиболее привлекательными для  инвестирования в недвижимость являются Великобритания, США, Бразилия, Китай. К перспективным странам относятся  также некоторые страны Латинской  Америки, Европы и Азии. Наименее привлекательными выглядят Африка и Тихоокеанский  регион. 

1.3. Специфические особенности  и инвестиционная  привлекательность  российского рынка  коммерческой недвижимости

     Начало  существованию российского рынка  недвижимости было положено Законом  Российской Федерации о приватизации жилищного фонда 4 июля 1991г. № 1541-1. В  первую очередь стала возможной  приватизация жилья, а несколько  позднее – коммерческой недвижимости.

     Так как срок существования данного  рынка незначителен, то ему свойственны все характеристики незрелого рынка: небольшие объемы, высокая зависимость от макроэкономических показателей, значительные региональные различия, концентрация в крупных городах, преимущественное использование в рыночных транзакциях уже существующих объектов, незначительная доля новых объектов недвижимости, неравномерное развитие сегментов рынка.

     Одной из важнейших характеристик российского  рынка является особая роль государства, которое остается крупнейшим собственником  недвижимости, прежде всего земли, и  выступает главным участником рынка  и его основным регулятором, формируя законы, нормы и правила поведения.

     Другими характеристиками российского рынка  коммерческой недвижимости являются его  незначительные объемы и высокая  зависимость от макроэкономических показателей. Рассмотрим эти характеристики подробнее.

     В отличие от России, в западных странах недвижимость является крупнейшим по объему бизнесом. По оценкам «The Economist», строительный бизнес, рынок купли-продажи и аренды недвижимости формируют около 15% ВВП развитых стран. Недвижимость составляет около 2/3 стоимости материальных активов. Инвестиции в недвижимость превышают вложения в акции. До недавнего времени эти вложения носили пассивный характер, недвижимость приобреталась в качестве жилья и элемента инфраструктуры бизнеса. Однако в настоящее время она рассматривается в большей степени как объект инвестиций.

     Данные  по российскому рынку недвижимости носят фрагментарный характер. Статистический учет прежде всего отражает ввод в действие объектов недвижимости и недостаточно учитывает оборот вторичного рынка недвижимости. Здания и сооружения в совокупности составляют большую часть основных фондов коммерческих организаций России. При этом процесс обновления весьма медленный, и износ основных фондов постоянно увеличивается. Подавляющую часть вводимых в строй объектов составляют жилые здания – 92-93%²⁸.

     Для изучаемого рынка типичен циклический характер развития. Если на мировых рынках периоды циклических колебаний носят явно выраженный характер, то динамика развивающегося российского рынка до начала глобального кризиса носила, в основном, стихийный характер.

     Рыночный  характер Российской экономики неизбежно  приводит к укреплению экономических  связей России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все отрасли и секторы отечественной экономики, в том числе и на развитие рынка недвижимости. Это влияние проявляется через действие различных механизмов и факторов – как внешних по отношению к рынку недвижимости (экономические условия в стране, социально-экономические условия в конкретном регионе), так и внутренних (темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынках, соотношение цен на них и т.д.).

     Наиболее  важными макроэкономическими факторами внутри страны, оказывающими влияние на рынок недвижимости, являются уровень ВВП и темпы его роста, динамика промышленного производства, иностранных инвестиций, создания новых видов бизнеса, реальных доходов и расходов населения и т.д.

     Коэффициент корреляции между среднедушевыми денежными доходами населения и объемом инвестиций в недвижимость равен 0,554, между индексом промышленного производства  и объемом инвестиций в недвижимость – 0,585, объемом поступивших иностранных инвестиций  и объемом инвестиций в недвижимость – 0,753. Результаты расчетов приведены в Приложении 1.

     В долгосрочном периоде вложения в  недвижимость считаются одним из видов инвестиций, в наибольшей степени (по сравнению с другими видами активов) защищенным от инфляции, которые демонстрируют устойчивый рост доходов в инфляционном окружении. Прежде всего, это связано с возрастанием во времени стоимости земли, а также с ростом стоимости замещения недвижимости.

     Преобладание  государственной собственности на землю означает монополизацию одного из важнейших факторов производства. Монополизация приводит к недостатку предложения участков, произвольному завышению стоимости их использования, что ведет к общему росту цен. Сохранение государственной монополии на землю тормозит развитие рынка недвижимости и делает его моноструктурным.

     Конкурентный  рынок земельных участков создает возможности для максимальной эффективности рыночных отношений в сфере землепользования. Снимается один из «барьеров» для создания новых предприятий и развития конкуренции на рынках товаров и услуг. При этом купля-продажа полноценных объектов недвижимости делает возможным определение их рыночной цены, а для различных операций, включая и налогообложение, – рыночную стоимость.