Мировой рынок коммерческой недвижимости

    Рис. 22. Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей в качественных складских объектах.

    Составлено  по: Обзор рынка коммерческой недвижимости 2006-2010 [Электронный ресурс] . – Режим доступа : http://www.praedium.ru/

     В докризисный период арендные ставки стабильно росли и к середине 2008 года составили в среднем 150 долл./кв. м/год для помещений класса А  и 125 долл./кв. м/год для помещений  класса В против 120 и 105 долл./кв. м/год  соответственно в 2006 году. Во второй половине 2008 года арендные ставки сначала застыли  на одном уровне, а потом начали падать. Снижение продолжилось в 2009 году, когда арендные ставки достигли средний  значений 105 и 85 долл./кв. м/год для  помещений класса А и В соответственно. Только с начала 2010 года арендные ставки начали увеличиваться и на конец  года составили в среднем 115 долл./кв. м/год для помещений класса А и 100 долл./кв. м/год для помещений класса В.

     Динамика  цен продажи сходна с динамикой  арендных ставок. Цены стабильно росли  и к концу первого полугодия 2008 года составили в среднем 1600  долл./кв. м для помещений класса А и 1200 долл./кв. м для помещений  класса В, после чего начали снижаться  и в конце 2009 года достигли своего дна. С начала 2010 года цены продажи  вновь начали повышаться и на конец  года составили в среднем 1500 и 1000 долл./кв. м для помещений класса А и В соответственно.

     Таким образом, мировой финансовый кризис оказал воздействие на все сегменты рынка коммерческой недвижимости. Во всех сегментах в IV квартале 2008 года началось падение таких показателей, как объем нового строительства, арендные ставки и цены продажи, резко увеличился уровень вакантных площадей, иностранные инвесторы покинули региональные рынки, а общий объем иностранных инвестиций сократился практически в 10 раз в 2009 году. Доля иностранных инвестиций в общем объеме упала до 17% в 2009 году против 80% в 2008 году. Увеличилась доля российских инвесторов благодаря переходу активов многих девелоперов за долги банкам-кредиторам.

     Наиболее  пострадал сегмент складской  недвижимости, где в период со II квартала 2009 года по II квартал 2010 года не проявлялось никакой инвестиционной активности.

     С начала 2010 года вместе с общим восстановлением  экономики начал восстанавливаться  и рынок коммерческой недвижимости.

     Степень влияния мирового финансового кризиса  на российский рынок коммерческой недвижимости оказалась очень высокой и  негативной, особенно для региональных рынков. 

 

Глава 3. Структурные сдвиги в инвестировании на мировом рынке коммерческой недвижимости

3.1. Структурные изменения  в иностранном  инвестировании на  мировом рынке коммерческой недвижимости

     Объем инвестиций в мировой рынок коммерческой недвижимости стабильно возрастал  вплоть до 2007 года, когда его значение достигло максимума – 1 051 млрд. долл.⁵², после чего этот показатель резко упал на 59% в 2008 году. В 2009 году сокращение составило 23%, объем инвестиций за год составил всего 365 млрд. долл., и только в 2010 году произошло увеличение этого показателя на 42%, достигнув значения 564 млрд. долл.

     Динамика  инвестиций в мировой рынок коммерческой недвижимости представлена на рис. 23.

     Рис. 23. Динамика объема инвестиций в мировой рынок коммерческой недвижимости и доходности по ним.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В отличие от объема, доходность по инвестициям  в мировой рынок коммерческой недвижимости снижалась, пока не достигла уровня 7,1% в 2007 году, после чего начала возрастать по мере снижения объема инвестиций. В первом полугодии 2009 года этот показатель достигнул значения 8,1%, после чего вновь начал снижаться. Исходя из данных, представленных на рисунке 24, сделаем  предположение о наличии обратной зависимости между объемом инвестиций и доходностью по ним.

     На  протяжении ряда лет на мировом рынке  коммерческой недвижимости изменяется структура инвестирования. Доля офисного сегмента – традиционно наиболее привлекательного для инвесторов –  постепенно сокращалась ещё в  докризисный период, а в 2009 году уменьшилась  на 14,5 процентных пункта относительно 2008 года. Доли торговой и промышленной недвижимости также имеют тенденцию  к уменьшению, хотя торговая недвижимость продолжает оставаться вторым по привлекательности  сегментом для инвесторов. В то же время в кризисный период резко  увеличилась доля другой недвижимости, куда относятся, жилые помещения, сдаваемые  в аренду, многофункциональные комплексы  и прочее – в 2009 году в этот сегмент  было направлено 49% инвестиций против 27% в 2008 году⁵³.

     Несмотря  на произошедшие изменения в структуре  инвестирования, офисный сегмент  продолжает оставаться наиболее привлекательным, что подтверждают данные на рис. 24.

     Рис. 24. Распределение инвестиций на мировом рынке коммерческой недвижимости по сегментам, % от общего объема инвестиций.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В Азиатско-Тихоокеанском регионе  восстановление рынка коммерческой недвижимости началось во втором полугодии 2009 года, а в 2010 году объем инвестиций на 12% превысил предкризисный пик 2007 года и составил 294 млрд. долл., при  этом доходность, увеличившаяся в  период мирового финансового кризиса  до 7,1%, сократилась до 6,5% к концу 2010 года.

     Динамика  инвестиций в рынок коммерческой недвижимости этого региона и  доходности по ним представлена на рис. 25.

     Рис. 25. Динамика объема инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона и доходности по ним.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Китай стал центром восстановления экономики  в этом регионе, и в 2010 году на рынок  этой страны было направлено 95% от общего объема инвестиций  Азии. В условиях общего подъема Гонконгский рынок  лидировал по росту арендных ставок, а в сегменте промышленной недвижимости наиболее предпочтительными оказались  Индия и Сингапур. В Китае наиболее привлекательными для инвестиций стали  офисный и торговый сегменты, в  то время как в Индии, Японии и  Тайване оживление наблюдалось  на рынке торговой недвижимости⁵⁴.

     Во  второй половине 2010 года активность иностранных  инвесторов оказалась выше, чем в  первом полугодии. Годовой объем  иностранных инвестиций составил 12,5%, и это существенно ниже, чем  средний уровень за предкризисные  пять лет (26%), что подтверждают данные на рис. 26.

     Рис. 26. Распределение инвестиций по источнику капитала на рынке коммерческой недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     На  рынке коммерческой недвижимости данного  региона увеличилась активность представителей из Северной Америки  и Европы, но большинство иностранных  инвесторов остаются региональными  игроками, для которых недвижимость является частью дифференцированного  портфеля.

     Доля  инвестиций, направляемых на рынок  коммерческой недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона, в предкризисные годы ежегодно возрастала, а в 2009 году составила 59,2% против 35,1% в 2008 году. В 2010 году это доля оказалась ниже, но всё ещё больше половины – 52,7%.

     В регионе Европа, Ближний Восток и  Африка восстановление рынка коммерческой недвижимости началось в 2010 году, когда  объем инвестиций вырос практически  на 50% относительно предыдущего года и составил 155 млрд. долл., что произошло  благодаря увеличению инвестиций в  Центральной и Восточной Европе на 60% и в Западной Европе на 56%, в то время как на Ближнем Востоке и в Африке объем инвестиций упал на 52% и 31% соответственно⁵⁵.

     Доходность  по инвестициям в этом регионе  снижалась на протяжении ряда лет  до 2007 года, когда достигла значения 6,1%, после чего начала повышаться и  в 2009 году составила 7,5%. По мере восстановления рынка коммерческой недвижимости в  регионе и, соответственно, увеличения объема инвестиций, доходность вновь  стала сокращаться и к концу 2010 года составила 6,9%.

     Динамика  инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в данном регионе и доходность по ним представлена на рис. 27.

     Рис. 27. Динамика объема инвестиций на рынке коммерческой недвижимости региона Европа, Ближний Восток и Африка и доходности по ним.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В кризисный период инвестиционная активность сконцентрировалась на наиболее ликвидных  рынках, таких как рынки Великобритании, Германии Франции и Швеции, составляющих ядро рынка коммерческой недвижимости региона. Тем не менее, так как доходность на этих рынках начала падать, в 2010 году инвесторы начали обращать внимание на другие рынки, такие как рынок Польши. На рынках коммерческой недвижимости России и Турции наблюдалось увеличение спроса, также оживление показали и другие рынки Центральной Европы, не говоря уже о рынках Румынии и Болгарии⁵⁶.

     В офисном сегменте инвестиционная активность наиболее ярко проявляется на рынках Лондона и Парижа, а также в  Стокгольме, Варшаве, Москве, Осло, Цюрихе, Берлине Дюссельдорфе и Мюнхене. Промышленный сегмент предпочтителен для инвесторов во Франции и Швеции. В торговую недвижимость инвестиции большей частью направляются на рынки  западной и северной Европы.

     В отличие от Европы, на рынках Ближнего Востока и Африки объем инвестиций упал на 43% в 2010 году. Даже в Южной  Африке, где во время Чемпионата Мира по футболу наблюдался подъем, к концу года показатели рынка  коммерческой недвижимости снизились.

     Несмотря  на воздействие мирового финансового  кризиса на рынок коммерческой недвижимости региона Европа, Ближний Восток и  Африка, доля иностранного инвестирования оставалась достаточно высокой, а в 2010 году оказалась выше на 1 процентный пункт, чем в 2009 году, и составила 33,6% от общего объема инвестиций в регионе, хотя это и ниже, чем в 2008 году – тогда от иностранных инвесторов поступило 43,8% инвестиций, как это  и представлено на рис. 28.

     Рис. 28. Распределение инвестиций по источнику капитала на рынке коммерческой недвижимости региона Европа, Ближний Восток и Африка.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Доля  инвестиций, приходящихся на данный регион на протяжении ряда лет, снижалась. Если в 2006 году в Европу, Ближний Восток и Африку поступало 41,9% общемирового объема инвестиций, то в 2010 году – только 27,5%.

     В Латинской Америке рынок коммерческой недвижимости пострадал в меньшей  степени, чем в других регионах. После  резкого сокращения во второй половине 2008 года, объем инвестиций вырос  на 63% по отношению к предыдущему  году и составил 7,9 млрд. долл. в 2010 году. Доходность по инвестициям в Латинской  Америке выше, чем в других регионах, но так же, как и по всему миру, она сокращалась до 2007 года до 9,6%, после чего увеличилась до 11% в  первой половине 2009 года, а затем  снова начала снижаться и к  концу 2010 года достигла уровня 10,4%, что  подтверждают данные на рис. 29.

     Рис. 29. Динамика объема инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Латинской Америки и доходности по ним.

     Составлено по: International Investment Atlas Summary 2009-2011 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Бразилия  стала центром инвестиционной активности в кризисный и посткризисный  период, на её рынки приходится 77% всех инвестиций региона в 2010 году, при  этом Сан-Паулу наиболее привлекательный  рынок. Ряд небольших рынков Центральной  и Южной Америки также зафиксировали  повышение активности в 2010 году. К  ним относятся рынки Перу, Аргентины, а также Коста-Рика и Пуэрто-Рико.

     Такая тенденция неодинакова для всех стран региона. На рынках коммерческой недвижимости Чили и Мексики в 2010 году продолжалось падение объемов  инвестиций.

     Доля  иностранных инвестиций на протяжении нескольких лет вплоть до 2008 года была больше половины, но в кризисный  период она резко снизилась и  в 2009 году составила 26,5%, а в 2010 году – 21,4%.