Мировой рынок коммерческой недвижимости

     В 2010 году ситуация несколько улучшилась, но в 34% стран арендные ставки продолжали падать. На некоторых локальных рынках арендные ставки и вовсе не начинали падать – даже в самый трудный  период. Это рынки, на которых ретэйлеры  просто должны быть независимо от общего экономического положения. К ним  относятся 57-я и 5-я Авеню в Нью-Йорке, Центральный Гонконг, ключевые центры в Мумбаи и Нью-Дели – главные  торговые центры мира.

     В Американском регионе общий уровень  арендных ставок на рынке торговой недвижимости возрастал на протяжении последних лет, вплоть до 2008 года ежегодный  рост составлял не менее 10%, даже в  кризисный период их прирост был  положительным – 0,3%, а в 2010 году ставки выросли на 3%, что подтверждают данные на рис. 11.

     Рис. 11. Изменение арендных ставок на рынке торговой недвижимости в Американском регионе.

     Составлено по: Main Streets Across The World 2008-2010 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В 2009 году в Латинской Америке арендные ставки выросли на 10,3% благодаря  развитию розничного сектора в регионе. При этом наиболее пострадавшей от мирового кризиса страной оказалась  Аргентина, где уровень арендой  платы сократился на 15,1%. Увеличение доли вакантных площадей и падение  арендных ставок на 3% наблюдалось на рынке торговой недвижимости в Мексике. В Чили снижение составило 1,4%, что  справедливо отражало снижение спроса в этой стране.

     Несмотря  на глобальный спад в экономике, арендные ставки в Венесуэле и Эквадоре выросли на 40% и 22,2% соответственно, что явилось следствием недостаточного предложения качественных торговых площадей. В Бразилии уровень арендных ставок на главных торговых улицах увеличился на 9,6% в 2009 году.

     В Канаде в кризисный год спрос  на качественные торговые помещения  и уровень арендных ставок на главных  торговых улицах страны остался стабильным, но в целом по стране наблюдалось  сокращение арендных ставок на 6,6%. На рынке США в 2009 году арендные савки упали на 14%⁴⁰.

     В 2010 году в странах Латинской Америке  наблюдалась та же ситуация, что  и в 2009 году. Общий рост уровня арендных ставок составил 6,4%. Самый высокий  рост показал рынок Венесуэлы  – 26,7%. В Бразилии и Эквадоре арендные ставки выросли на 8% благодаря растущей роли среднего класса и потребительского кредитования.

     Падение арендных ставок по-прежнему наблюдалось  в Аргентине, Чили и Мексике. Рынки  этих стран стабилизировались только во второй половине 2010 года, но об их восстановлении говорить пока рано.

     Общий уровень арендных ставок на рынке  торговой недвижимости США увеличился на 8% в 2010 году, однако такая тенденция  не была повсеместной. Рост наблюдался на ключевых рынках в таких городах, как Нью-Йорк, Майями, Вашингтон, в  то время как в ряде других городов, включая Чикаго, Палм-Бич и Сан-Диего, продолжалось падение арендных ставок.

     Повышение уровня арендных ставок на рынках крупнейших городов Канады в 2010 году составило 2,1%, также начал увеличиваться  спрос на торговые помещения.

     В Азиатско-Тихоокенаском регионе  вплоть до 2008 года арендные ставки, как  и спрос, на рынке торговой недвижимости увеличивались возрастающими темпами. Однако мировой финансовый кризис в  больше степени сказался на этом регионе, и в 2009 году арендные ставки упали  на 17,3%.

     Изменение уровня арендных ставок в этом регионе  представлено на рис. 12.

     Рис. 12. Изменение арендных ставок на рынке торговой недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе.

     Составлено по: Main Streets Across The World 2008-2010 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     В 2009 году одно из самых резких падений  арендных ставок произошло на рынке  торговой недвижимости в Индии – 41,5%. Этот показатель снизился практически  во всех странах региона: в Малайзии падение составило 17,6%, Тайване – 13,3%, Южной Корее – 8,7%, Японии – 8,3%, Индонезии – 6%, Китае – 5,1%, на Филиппинах – 4,2%.

     Единственной  страной в данном регионе, на рынке  которой наблюдалось увеличение уровня арендных ставок в 2009 году, стал Вьетнам. Рост составил 21,4%, а на рынке  Хошимина арендные ставки увеличились  на 50% в течение года.

     В Австралии в 2009 году спрос на качественные торговые помещения оказался умеренным, и падение арендных ставок составило 7,1%. В Новой Зеландии уровень арендной платы остался на том же уровне, что и годом ранее.

     Рост  арендных ставок на ключевых рынках Азиатско-Тихоокеанского региона в 2010 году стал первым признаком  восстановления мирового рынка торговой недвижимости, хотя в целом по региону уровень арендной платы увеличился только на 1,7%.

     Максимальный  рост арендных ставок среди всех стран  региона наблюдался в Южной Корее  – 16%. В Китае также арендные ставки выросли на 8,7%. В обеих странах  восстановление рынка происходило  благодаря непрекращающемуся потоку туристов и их вкладу в развитие розничной торговли. В Гонконге уровень  арендных ставок повысился на 24% в 2010 году.

     В то время как в Австралии и  Таиланде арендные ставки остались на прежнем уровне, ряд других стран  зафиксировали их подъем – Япония, Сингапур, Индия и Вьетнам, что  было вызвано в большей степени  нехваткой качественных торговых помещений.

     В некоторых странах, таких как  Тайвань, Малайзия, Новая Зеландия и  Индонезия, в 2010 году продолжалось снижение уровня арендных ставок⁴¹.

     В Европейском регионе, так же, как  и в Азиатско-Тихоокеанском, вплоть до 2008 года арендные ставки ежегодно увеличивались  возрастающими темпами, но в 2009 году сказалось воздействие мирового кризиса, и уровень арендной платы  резко снизился на 5,8%.

     Изменение уровня арендных ставок в Европейском  регионе представлено на рис. 13.

     Рис. 13. Изменение арендных ставок на рынке торговой недвижимости в Европейском регионе.

     Составлено по: Main Streets Across The World 2008-2010 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Во  многих странах региона, как последствие  мирового финансового кризиса, уровень  безработицы увеличился в 2009 году, потребительские  расходы сократились, уровень розничных  продаж упал, и спрос на торговые площади упал. В странах Западной Европы самое значительное падение  арендных ставок произошло на рынке  Ирландии – 16,1%. В Греции снижение составило 15,4%, Люксембурге – 2,8%,  Нидерландах  – 1,8%, Португалии 1%, Бельгии – 0,3%.

     В то время как в Великобритании в целом по стране уровень арендной платы снизился в 2009 году на 2,4%, в  ключевых торговых районах Лондона  арендные ставки продолжали увеличиваться.

     В странах Центральной и Восточной  Европы на рынках торговой недвижимости произошла гораздо более значительное падение уровня арендной платы. В  Румынии арендные ставки сократились  на 38,9%, в России – 25%, Венгрии – 23,1%, Турции – 18,9%, Болгарии – 15,6%. В этих странах сократился спрос на торговые площади, что стало следствием понижения уровня потребительского доверия.

     В Скандинавских странах уровень  арендной платы в 2009 году в среднем  сократился на 11,9%. В Норвегии падение  составило 23,1%, в Финляндии – 15,5%, Дании – 5,4%, Швеции – 3,6%. Уровень  вакантных площадей в этих странах  увеличился, но, несмотря на это на рынке  торговой недвижимости сохранялась  активность, так как арендаторы старались  извлечь преимущества из низких арендных ставок.

     Некоторые страны Западной Европы в 2009 году сохранили  рост арендных ставок. К ним относятся  Австрия (3,9%), Германия (2,2%) и Франция (1,6%).

     В 2010 году уровень арендных ставок в  Европейском регионе в среднем  сократился на 4,4%. Однако в этом году наметилось небольшое улучшение, так  как только в 40% стран региона  наблюдалось падение арендной платы. В целом многие рынки стабилизировались  и даже показали небольшое увеличение арендных ставок.

     В странах Западной Европы спрос на торговые площади увеличился, и на рынках многих стран наблюдалось  небольшое увеличение арендных ставок. В Люксембурге уровень арендной платы вырос на 2,9%, в Австрии  – 2,4%, Германии – 1,9%, Италии – 1,2%, что  явилось признаком восстановления этих рынков.

     В Скандинавских странах арендные ставки стабилизировались, безработица  осталась на низком уровне, и потребительские  расходы выросли.

     Во  многих странах, таких как Бельгия, Нидерланды, Португалия, Швейцария, арендные ставки не изменились в течение 2010 года. В Великобритании наблюдался рост уровня арендой платы – 1,4%, при этом в  Западной части Лондона рост арендных ставок достиг 18,5%.

     Единственной  страной в Центральной Восточной  Европе, где наблюдался положительный  рост арендных ставок в 2010 году, стала  Турция. В остальных странах продолжалось их падение⁴².

     В регионе Ближний Восток и Африка уровень арендных ставок увеличивается  из года в год. Даже в кризисный 2009 года арендная плата на рынке торговой недвижимости этого региона показала положительный прирост, что подтверждают данные на рис. 14.

     Рис. 14. Изменение арендных ставок на рынке торговой недвижимости в регионе Ближний Восток и Африка.

     Составлено по: Main Streets Across The World 2008-2010 / Cashman & Wakefield Research [Электронный ресурс] . Режим доступа : http://www.cushwake.com/

     Несмотря  на рост уровня арендной платы в  целом по региону в 2009 году, в отдельных  странах наблюдалось падение  этого показателя. Наиболее значительное снижение арендных ставок наблюдалось  в Египте – 37,5%, в Саудовской Аравии арендные ставки упали на 28,6%, в ОАЭ  – 17,1%, Кувейте и Омане – 16,7%.

     В Бахрейне, Ливане и Южной Африке наблюдался рост уровня арендной платы  на 50%, 26% и 7,5% соответственно. Рост арендных ставок в Южной Африке, несмотря на снижение уровня розничных продаж, был вызван недостаточным объемом  предложения качественных торговых площадей. В Сирии и Израиле  в 2009 году арендные ставки остались неизменными.

     Рост  арендных ставок в 2010 году в данном регионе оказался ниже, чем в предыдущий период, и составил 0,5%. Их увеличение наблюдалось на таких рынках торговой недвижимости, как Израиль, Кувейт, Ливан и Саудовская Аравия, в то время как в таких странах, как Иордания, Бахрейн, Катар и  ОАЭ наблюдалось падение уровня арендной платы.

     Общее экономическое положение в Южной  Африке в 2010 году оставалось слабым, но Чемпионат Мира по футболу помог  этой стране улучшить свой профиль  и увеличить активность в розничных  продажах, способствуя развитию рынка  торговой недвижимости.

     Средний уровень арендной платы на мировом  рынке торговой недвижимости в 2010 году составил 2205 долл./кв. м/год, при этом в предкризисный период это значение достигало 2505 долл./кв. м/год. На протяжении нескольких лет вплоть до 2009 года тройка самых дорогих городов по предоставлению торговых площадей оставалась неизменной: на первом месте находился Нью-Йорк, на втором – Гонконг, на третьем  – Париж. В 2010 году Нью-Йорк по-прежнему остался на первом месте, средний  уровень арендных ставок в этом городе составляет 19913 долл./кв. м/год. На втором месте также остался Гонконг (17976 долл./кв. м/год). На третье место в  этом году вышел Токио (9472 долл./кв. м/год), Париж сместился на пятое место, уступив при этом ещё и Лондону.

     Наиболее  пострадавшим от мирового финансового  кризиса регионом является Европейский, в котором падение рынков торговой недвижимости наблюдалось не только в 2009 году, но и в 2010. При этом наименее пострадавшими можно считать  Азиатско-Тихоокеанский регион, Ближний  Восток, Африку и страны Латинской Америки, где благодаря росту на ключевых рынках общая региональная тенденция также выглядела положительной. При этом восстановление на этих рынках происходило в основном за счет туристического потока или недостатка предложения качественных торговых площадей.

     Таким образом, в развитых регионах – Америке  и Европе – рынок торговой недвижимости восстанавливается более медленными темпами, подъем на этих рынках осуществляется благодаря росту в ключевых центрах, таких как Нью-Йорк, Торонто, Париж, Лондон. 

 

2.2. Динамика и тенденции  российского рынка  коммерческой недвижимости  в 2006-2010 гг.

     Инвестиции  в российскую коммерческую недвижимость распределяются неравномерно. Основной объем инвестиций приходится на недвижимость Москвы, что подтверждают данные на рис. 15.