Оценка эффективности инвестиционных проектов

- доля площадей сдаваемых в  аренду на шаге, в котором начинается  эксплуатация объекта является  минимальной и составляет 80% и  на каждом последующем шаге  реализации проекта равномерно  увеличивается на 2% в год.

Рассчитаем доходы от сдачи объекта в аренду, результаты расчетов оформим в виде таблицы 3.2

Таблица 3.2 – Поступления от операционной деятельности

Продолжение таблицы 3.2

В таблице 3.2 строка 4 получена путем перемножения строк 1, 2 и 3 (по аналогии с таблицей 2.2). Доходы от сдачи объекта в аренду получены путем перемножения строки 4 и строки 5 и приведения к тысячам рублей, например, доходы от сдачи объекта в аренду на 1 шаге = 1300*80%*6*1450/1000 = 9 048 тыс. руб.

Далее рассчитаем постоянные и переменные платежи по проекту.

Постоянные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных  постоянных эксплуатационных расходов (строка 5 табл. 3.1) на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге (строка 2 табл. 3.2). По аналогии рассчитывается сумма НДС. Переменные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов (строка 6 табл. 3.1) на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге (строка 4 табл. 3.2). Сумма НДС рассчитывается по аналогии. Произведем пример расчета для шага 1:

- постоянные платежи = (140 000 *6)/1000 = 840 тыс. руб.; сумма НДС = (14 000*6)/1000 = 84 тыс. руб.

- переменные платежи = 6240*90/1000 = 562 тыс. руб.; сумма НДС = (6240*9)/1000 = 56,2 тыс. руб. или округлив до целого числа 56 тыс. руб.

Рассчитаем сумму оборотных  средств, при этом, предполагается, что продолжительность одного оборота  оборотных средств составит два  месяца. Исходя из этого, размер оборотных  средств принимается равным сумме  постоянных и переменных платежей за два месяца. Таким образом, для 1 шага сумма постоянных и переменных затрат составит 840 тыс. руб. + 562 тыс. руб. = 1 402 тыс. руб. Сумма оборотных средств в данном случае составит: (1 402 тыс. руб. /12) * 2 = 234 тыс. руб.

Произведем аналогичные расчеты  для каждого шага, результаты оформим в виде таблицы 3.3

Таблица 3.3 – Постоянные и переменные платежи по проекту

Для того, чтобы рассчитать финансовый результат по операционной деятельности необходимо произвести расчет начисленной  амортизации. Расчеты произведем по аналогии с базовым вариантом. При этом первоначальная стоимость амортизируемого имущества будет равна 27 300 тыс. руб., за исключением НДС (18%). Годовую норму амортизации рассчитаем исходя из того, что срок полезного использования объекта равен 420 месяцев или 35 лет, таким образом, годовая норма амортизации равна: 1/35 = 0,029 или 2,9%. Результаты расчетов по амортизационным отчислениям оформим в виде таблицы 3.4:

Таблица 3.4 – Расчёт амортизационных отчислений

На основание проведенных расчетов, определим финансовый результат  по операционной деятельности на каждом шаге реализации проекта.

К примеру, на 1 шаге реализации проекта доходы составляют 9 048 тыс. руб. (табл. 3.2), в том числе сумма НДС составит 9 048*0,18/1,18 = 1 380 тыс. руб. Постоянные и переменные платежи равны 1 402 тыс. руб., в том числе НДС – 140 тыс. руб. (табл. 3.3).   Годовая сумма амортизации составляет 661 тыс. руб. (табл. 3.4).  Таким образом, прибыль или финансовый результат  на 1 шаге будет равен 9 048 – 1 402 – 661 – (1 380 – 140) = 5 745 тыс. руб. Ставка налога на прибыль составляет 20%, а значит, чистая прибыль составит = 5 745 – 20%* 5 745 = 4 596 тыс. руб.

Результаты расчетов оформим в  виде таблицы 3.5:

Таблица 3.5 – Финансовые результаты операционной деятельности

Далее рассмотрим инвестиционную деятельность по проекту. Для альтернативного проекта принимается, что финансирование создания объекта недвижимости осуществляются по принципу «деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года». При этом строительство объекта по альтернативному варианту занимает 18 месяцев, таким образом, объемы финансирования создания объекта недвижимости распределяются между 0 и 1 шагом как 2/3 и 1/3 соответственно. Потребность в оборотных средствах рассчитывается по аналогии с базовым вариантом. Поступления от продажи основных средств отражаются на последнем шаге, при этом предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости. Результаты расчетов представим в таблице 3.6.

Таблица 3.6 – Денежный поток по инвестиционной деятельности