Оценка эффективности инвестиционных проектов

В(НМАК) – выручка от реализации нематериальных активов;

В(ДФВ) – выручка от реализации долгосрочных финансовых активов;

В(АКВ) – выручка от реализации ранее выкупленных акций предприятия;

ДВДП –  сумма полученных дивидендов и процентов по долгосрочным ценным бумагам;

ОСПР – сумма приобретенных основных средств;

АНКС – изменение остатка незавершенного производства;

НМАКП – сумма приобретенных нематериальных активов;

ДФАП – сумма приобретения долгосрочных финансовых активов;

АКВП – сумма выкупленных собственных акций предприятия.

Чистый денежный поток по финансовой деятельности характеризует притоки  и оттоки денежных средств, связанных  с использованием внешнего финансирования и определяется по формуле:

ЧДП(ФД) = ПРСК + ДКЗ + ККЗ + БЦФ – ПЛДКР – ПЛККЗ – ДВДВ,

где   ПРСК –  сумма дополнительно привлеченного из внешних источников собственного капитала (денежные поступления от выпуска акций и других долевых инструментов, дополнительные вложения собственников фирмы);

ДКЗ – сумма дополнительно привлеченных долгосрочных заемных кредитов и займов;

ККЗ – сумма дополнительно привлеченных краткосрочных кредитов и займов;

БЦФ – сумма средств, поступивших в порядке безвозмездного целевого финансирования фирмы;

ПЛДКР – сумма выплат основного долга по долгосрочным кредитам и займам;

ПЛККЗ – сумма выплат основного долга по краткосрочным кредитам и займам;

ДВДВ – сумма дивидендов, выплаченных акционерам предприятия.

Финансовая деятельность должна способствовать увеличению денежных средств на предприятии для финансового обеспечения основной и инвестиционной деятельности.

1.3. Показатели эффективности инвестиционных  проектов

Однако не только величина чистого  денежного потока определяет экономическую эффективность инвестиций. Так, к показателям эффективности инвестиционных проектов относят [6, с. 94]:

- чистую текущую стоимость;

- внутреннюю ставку доходности;

- период окупаемости;

- индекс доходности инвестиций;

- точку безубыточности.

Рассмотрим каждый из них более  подробно.

Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле [6, с. 87]:

где    NCF_t – чистый денежный поток на шаге t

t – номер шага;

n – продолжительность расчетного  периода.

Нужно отметить, что шаги – отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей. Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной – месяцы, кварталы, годы.

При этом коэффициент дисконтирования (PVIF_k,t) рассчитывается по следующей формуле [6, с. 88]:

где     k – ставка дисконта.

 Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле [6, с. 89]:

                   

,                       

где  CIF_t –положительные значения чистого денежного потока (притоки) на t–м шаге;

I_t – это отрицательные значения чистого денежного потока (оттоки) на t–м шаге, учитываемые по модулю.

Период окупаемости (Pb) состоит  из двух частей: количества лет (y) и  количества месяцев (m) и рассчитывается по следующим формулам [6, с. 91]:

Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

Количество месяцев до момента  окупаемости (m) определяется по формуле:

Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается исходя из следующего равенства [6, с. 94]:

Для оценки рисков проектов рассчитывается точка безубыточности (ТБУ) по следующей формуле [9, с. 85]:

 

где     - постоянные расходы;

- налог на добавленную стоимость,  уплачиваемый при оплате постоянных  расходов;

- цена единицы продукции; 

- налог на добавленную стоимость,  включенный в цену продукции;

- удельные переменные расходы  на единицу продукции;

- налог на добавленную стоимость,  уплачиваемый при оплате удельных  переменных расходов.

Единицы измерения ТБУ – единицы  продукции в период, за который  выражены постоянные расходы.

 

  

2. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА  ПО БАЗОВОМУ ВАРИАНТУ ПРОЕКТА

2.1. Расчет экономических показателей  по операционной и инвестиционной деятельности

Исходные данные для расчета  показателей по операционной и инвестиционной деятельности в рамках базового проекта приведены в таблице 2.1

См. вар №5

Таблица 2.1 – Исходные данные для  базового проекта

№	Показатель	Базовый
1	Затраты на создание объекта (в т.ч.НДС) тыс. р.	19800
2	Продолжительность строительства, мес.	12
3	Полезная площадь объекта  недвижимости, м2	900
4	Цена сдачи 1 м2, в т.ч. НДС, р. в месяц	1350
5	Постоянные эксплуатационные расходы, тыс. р. в месяц	120
05.1	в т.ч. НДС, тыс. р. в месяц	12
6	Удельные переменные эксплуатационные расходы, р./м2 в месяц	100
06.1	в т.ч. НДС , р./м2 в месяц	10
7	Срок полезного использования  объекта, месяцев	360

Рассчитаем поступления по операционной деятельности. Расчеты будем производить исходя из следующих предпосылок:

- полезная площадь объекта недвижимости  равна 900 м²;

- количество месяцев эксплуатации  объекта на каждом шаге –  12;

- доля площадей сдаваемых в  аренду на шаге, в котором начинается  эксплуатация объекта является  минимальной и составляет 80% и  на каждом последующем шаге  реализации проекта равномерно увеличивается на 2% в год.

На основании изложенных выше предпосылок  и исходных данных, рассчитаем доходы от сдачи объекта в аренду, результаты расчетов оформим в виде таблицы 2.2

Таблица 2.2 – Поступления от операционной деятельности

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1.Полезная площадь объекта  недвижимости, м2	900	900	900	900	900	900	900
2. Количество месяцев  эксплуатации объекта	0	12	12	12	12	12	12
3. Доля площадей, сдаваемых  в аренду, %	0%	80%	82%	84%	86%	88%	90%
4. Количество площадей, сдаваемых  в аренду, м2	0	8640	8856	9072	9288	9504	9720
5. Цена реализации 1 кв.м. (в т.ч. НДС)	1350	1350	1350	1350	1350	1350	1350
6. Доходы от сдачи объекта  в аренду (в т.ч. НДС), тыс. руб.	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122

В таблице 2.2 строка 4 получена путем  перемножения строк 1, 2 и 3, например: значение 8640 получено путем перемножения следующих  значений: 900*12*80%

Доходы от сдачи объекта в  аренду получены путем перемножения строки 4 и строки 5 (цена реализации 1 кв. метра приведена в таблице 2.1) и приведения к тысячам рублей, например, доходы от сдачи объекта в аренду на 1 шаге = 8640*1350/1000 = 11664 тыс. руб.

Далее рассчитаем постоянные и переменные платежи по проекту.

Постоянные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных  постоянных эксплуатационных расходов (строка 5 табл. 2.1) на количество месяцев  эксплуатации объекта на этом шаге (строка 2 табл. 2.2). По аналогии рассчитывается сумма НДС. Переменные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов (строка 6 табл. 2.1) на количество площадей, сдаваемых  в аренду на этом шаге (строка 4 табл. 2.2). Сумма НДС рассчитывается по аналогии. Произведем пример расчета  для шага 1:

- постоянные платежи = (120 000 *12)/1000 = 1440 тыс. руб.; сумма НДС = (12 000*12)/1000 = 144 тыс. руб.

- переменные платежи = 8640*100/1000 = 864 тыс. руб.; сумма НДС = (8640*10)/1000 = 86,4 тыс. руб. или округлив до  целого числа 86 тыс. руб. 

Рассчитаем сумму оборотных  средств, при этом, предполагается, что продолжительность одного оборота  оборотных средств составит два  месяца. Исходя из этого, размер оборотных  средств принимается равным сумме  постоянных и переменных платежей за два месяца. Таким образом, для 1 шага сумма постоянных и переменных затрат составит 1440 тыс. руб. + 864 тыс. руб. = 2 304 тыс. руб. Сумма оборотных средств в данном случае составит: (2 304 тыс. руб. /12) * 2 = 384 тыс. руб.

Произведем аналогичные расчеты  для каждого шага, результаты оформим в виде таблицы 2.3

 

Таблица 2.3 – Постоянные и переменные платежи по проекту

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Постоянные платежи,  в том числе:	0	1440	1440	1440	1440	1440	1440
1.1 НДС	0	144	144	144	144	144	144
2. Переменные платежи, в том числе:	0	864	886	907	929	950	972
2.1 НДС	0	86	89	91	93	95	97
3. Всего платежи, в том  числе:	0	2304	2326	2347	2369	2390	2412
3.1 НДС	0	230	233	235	237	239	241
4. Сумма оборотных средств	0	384	388	392	396	398	402

Для того, чтобы рассчитать финансовый результат по операционной деятельности необходимо произвести расчет начисленной  амортизации. При этом первоначальная стоимость амортизируемого имущества  формируется за счет затрат на создание объекта, которые в нашем случае равны 19 800 тыс. руб., за исключением НДС (18%). Первоначальная стоимость указывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет. Годовую норму амортизации рассчитаем исходя из того, что срок полезного использования объекта равен 360 месяцев или 30 лет, таким образом, годовая норма амортизации равна: 1/30 = 0,03 или 3%. Результаты расчетов по амортизационным отчислениям оформим в виде таблицы 2.4:

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.4 – Расчет амортизационных отчислений

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Первоначальная стоимость  амортизируемого имущества	0	19800/1,18= 16780	16780	16780	16780	16780	16780
2. Начисленная амортизация  по проекту	0	16780/30 =559	559	559	559	559	559
3. Накопленный износ	0	559	559+ 559 =1118	1118+ 559 =1677	1677+ 559 =2236	2236+ 559 =2795	2795+ 559 13354
4. Остаточная стоимость  амортизируемого имущества	0	16780-559= 16221	16221-559= 15662	15662-559= 15103	15103-559= 14544	14544-559= 13985	13985-559= 13426