Оценка эффективности инвестиционных проектов

Данные в строках 1 и 2 таблицы 2.16 соответствуют данным таблицы 2.5, данные в строках 3-6 получены путем перемножения повышающего коэффициента 1,05 на строки 3-6 таблицы 2.5 соответственно.

Денежный поток по инвестиционной деятельности в условиях роста расходов измениться в силу изменения потребности в оборотных средствах, на которую влияет уровень постоянных и переменных затрат, однако поскольку расчеты производятся в тыс. руб. и округляются до целого числа, то расчете чистого денежного потока представленного в таблице 2.17, изменение в денежном потоке от инвестиционной деятельности не нашло отражения:

Таблица 2.17 – Чистый денежный поток

Показатель	Всего по	Шаг реализации проекта
	проекту	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Денежный поток от операционной деятельности
1. Поступления	74358	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122
2. Выплаты	33970	0	5386	5496	5607	5717	5827	5937
3.Сальдо	40388	0	6278	6460	6640	6822	7003	7185
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4. Поступления	13828	0	0	0	0	0	0	13828
5. Выплаты	20204	20184	4	4	4	4	4	0
6. Сальдо	-6376	-20184	-4	-4	-4	-4	-4	13828
7. Чистый денежный поток  (NCFt)	34012	-20184	6274	6456	6636	6818	6999	21013

Произведем расчет дисконтированного  чистого денежного потока:

Таблица 2.18 – Расчёт дисконтированного  чистого денежного потока

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Чистый денежный поток (NCF)	-20184	6274	6456	6636	6818	6999	21013
2. То же нарастающим итогом (CNCF)	-20184	-13910	12730	13092	13454	13817	28012
3. Коэффициент дисконтирования	1,00	1/(1+ 0,228)1=0,81	1/(1+ 0,228)2=0,66	1/(1+ 0,228)3=0,54	1/(1+ 0,228)4=0,44	1/(1+ 0,228)5=0,36	1/(1+ 0,228)6=0,29
4. Дисконтированный чистый денежный поток  (строка 1 * строка 3)	-20184	5109	4281	3584	2998	2507	6133

Анализ таблицы 2.18 показывает, что  при росте затрат на 5%, NPV проекта (равна сумме всех значений строки 4 таблицы 2.18) составила 4 428 тыс. руб. или снизится на 6% (4 428/4 685 = 0,94).

Рассмотрим как изменится NPV проекта при снижении расходов на 5%.

 

Таблица 2.19 – Финансовые результаты операционной деятельности при снижении расходов на 5%

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Доходы от эксплуатации  объекта, в том числе:	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122
1.1 НДС (строка 1*0,18/1,18)	у0	1779	1824	1868	1913	1957	2002

Продолжение таблицы 2.19

1	2	3	4	5	6	7	8
2. Постоянные и переменные  платежи по проекту, в том числе:	0	0	2189	2209	2230	2250	2271
2.1 НДС	0	0	219	221	223	225	227
3. Амортизация	0	559	559	559	559	559	559
4. Финансовый результат  (прибыль) = строка 1 – строка 3 - строка 5 – (строка 2 – строка 1)	0	7356	7584	7813	8041	8270	8499
5. Налог на прибыль  = строка 6 * 20%	0	1471	1517	1563	1608	1654	1700
6. Чистая прибыль = строка 6 – строка 7	0	5884	6067	6250	6433	6616	6799

Данные в строках 1 и 2 таблицы 2.19 соответствуют данным таблицы 2.5, данные в строках 3-6 получены путем перемножения коэффициента 0,95 на строки 3-6 таблицы 2.5 соответственно.

Денежный поток по инвестиционной деятельности в условиях снижения расходов измениться в силу изменения потребности в оборотных средствах, на которую влияет уровень постоянных и переменных затрат, однако поскольку расчеты производятся в тыс. руб. и округляются до целого числа, то в расчете чистого денежного потока представленного в таблице 2.20, изменение в денежном потоке от инвестиционной деятельности не нашло отражения:

Таблица 2.20 – Чистый денежный поток

Показатель	Всего по	Шаг реализации проекта
	проекту	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Денежный поток от операционной деятельности
1. Поступления	74358	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122
2. Выплаты	32952	0	5220	5329	5438	5546	5655	5764
3.Сальдо	41406	0	6444	6627	6809	6993	7175	7358
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4. Поступления	13828	0	0	0	0	0	0	13828
5. Выплаты	20204	20184	4	4	4	4	4	0
6. Сальдо	-6376	-20184	-4	-4	-4	-4	-4	13828
7. Чистый денежный поток  (NCFt)	35030	-20184	6440	6623	6805	6989	7171	21186

Произведем расчет дисконтированного  чистого денежного потока:

Таблица 2.21 – Расчёт дисконтированного  чистого денежного потока

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Чистый денежный поток (NCF)	-20184	6440	6623	6805	6989	7171	21186
2. То же нарастающим итогом (CNCF)	-20184	-13744	13063	13428	13794	14160	28357

Продолжение таблицы 2.21

1	2	3	4	5	6	7	8
3. Коэффициент дисконтирования	1,00	1/(1+ 0,228)1=0,81	1/(1+ 0,22822=0,66	1/(1+ 0,228)3=0,54	1/(1+ 0,228)4=0,44	1/(1+ 0,228)5=0,36	1/(1+ 0,228)6=0,29
4. Дисконтированный чистый денежный поток  (строка 1 * строка 3)	-20184	5245	4392	3675	3073	2568	6172

Анализ таблицы 2.21 показывает, что при снижении затрат на 5%, NPV проекта (равна сумме всех значений строки 4 таблицы 2.21) составила 4 941 тыс. руб. или увеличилась на 6% (4 941/4 685 = 1,06).

Изменение средневзвешенной стоимости  капитала влияет на ставку дисконта, таким  образом, при росте средневзвешенной стоимости капитала на 5% NPV проекта составила 3 901 тыс. руб. или уменьшилась на 17% (3 901/4 685 = 0,83). При снижении средневзвешенной стоимости капитала на 5% NPV проекта составила 5 508 тыс. руб. или увеличилась на 18% (5 508 /4 685 = 1,18) (Приложение, табл. 1-2).

Результаты проведенных расчетов оформим в виде сводной таблицы:

Таблица 2.22 – Изменение NPV в связи с изменением факторов

Фактор	Рост значения фактора на 5%	Снижение значения фактора на 5%
Доходы	127%	73%
Расходы	94%	106%
Стоимость капитала	83%	118%

Анализ таблицы 2.24 показывает, что  проект наиболее чувствителен к изменению  дохода и менее чувствителен к  изменению расходов.

 

3. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА ПО АЛЬТЕРНАТИВНОМУ ВАРИАНТУ ПРОЕКТА

3.1. Расчет экономических показателей  по операционной и инвестиционной деятельности

Исходные данные для расчета  показателей по операционной и инвестиционной деятельности в рамках альтернативного проекта приведены в таблице 3.1См. вар №5 альтернативный.

Таблица 3.1 – Исходные данные для базового проекта

№	Показатель	Альтернативный
1	Затраты на создание объекта (в т.ч.НДС) тыс. р.	27300
2	Продолжительность строительства, мес.	18
3	Полезная площадь объекта  недвижимости, м2	1300
4	Цена сдачи 1 м2, в т.ч. НДС, р. в месяц	1450
5	Постоянные эксплуатационные расходы, тыс. р. в месяц	140
5.1	в т.ч. НДС, тыс. р. в месяц	14
6	Удельные переменные эксплуатационные расходы, р./м2 в месяц	90
6.1	в т.ч. НДС , р./м2 в месяц	9
7	Срок полезного использования  объекта, месяцев	420

Рассчитаем поступления по операционной деятельности. Расчеты будем производить исходя из следующих предпосылок:

- полезная площадь объекта недвижимости равна 1300 м²;

- количество месяцев эксплуатации  объекта на 0-вом шаге – 0 месяцев, на 1-ом шаге – 6 месяцев, так как строительство объекта требует 18 месяцев, на последующих шагах – 12 месяцев;