Оценка эффективности инвестиционных проектов

На основание проведенных расчетов, определим финансовый результат  по операционной деятельности на каждом шаге реализации проекта, для этого воспользуемся следующими формулами [6, с. 102-103]:

                          ПЧист_t = Приб_t –НПриб_t,   

где    Приб_t – прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;

НПриб_t– сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:

НПриб_t = Приб_t · СНПриб,      

где    СНПриб – ставка налога на прибыль, %.

Прибыль рассчитывается по формуле:

Приб_t = (Д_t – НДС_t ^вход )– Р_t ,

где    Д_t – доходы, получаемые на t-м шаге;

НДС_t ^вход – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при получении доходов;

Р_t – расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются по формуле:

Р_t = МатР_t + РОТ_t + А_t + ПрР_t  

где     МатР_t – материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;

РОТ_t – расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;

A_t – сумма начисленной годовой амортизации на t-м шаге, р.;

ПрР_t – прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

К примеру на 1 шаге реализации проекта  доходы составляют 11 664 тыс. руб. (табл. 2.2), в том числе сумма НДС составит 11 664*0,18/1,18 = 1 779 тыс. руб. Постоянные и переменные платежи равны 2 304 тыс. руб., в том числе НДС – 230 тыс. руб. (табл. 2.3).   Годовая сумма амортизации составляет 559 тыс. руб. (табл. 2.4). Таким образом, прибыль или финансовый результат  на 1 шаге будет равен 11 664 – 2 304 – 559 – (1 779 – 230) = 7 252 тыс. руб. Ставка налога на прибыль составляет 20% [10], а значит чистая прибыль составит = 7 252 – 20%* 7 252 = 7 252 – 1 450 = 5 802 тыс. руб.

Результаты расчетов оформим в  виде таблицы 2.5:

 

Таблица 2.5 – Финансовые результаты операционной деятельности

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Доходы от эксплуатации  объекта, в том числе:	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122
1.1 НДС (строка 1*0,18/1,18)	0	1779	1824	1868	1913	1957	2002
2. Постоянные и переменные  платежи по проекту, в том числе:	0	2304	2326	2347	2369	2390	2412
2.1 НДС	0	230	233	235	237	239	241
3. Амортизация	0	559	559	559	559	559	559
4. Финансовый результат  (прибыль) = строка 1 – строка 3 - строка 5 – (строка 2 – строка 1)	0	7252	7480	7707	7935	8163	8390
5. Налог на прибыль = строка 6 * 20%	0	1450	1496	1541	1587	1633	1678
6. Чистая прибыль = строка 6 – строка 7	0	5802	5984	6166	6348	6530	6712

Далее рассмотрим инвестиционную деятельность по проекту. Для базового проекта принимается, что финансирование создания объекта недвижимости осуществляются по принципу «деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года». Таким образом, все затраты на создание объекта недвижимости принимаются по исходным данным. Потребность в оборотных средствах t-го шага финансируется в конце шага t-1, при этом происходит либо высвобождение оборотных средств, либо наоборот увеличение их величины. Поступления от продажи основных средств отражаются на последнем шаге, при этом предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости. Результаты расчетов представим в таблице 2.6.

 

Таблица 2.6 – Денежный поток по инвестиционной деятельности

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
Выплаты
1. Затраты на создание  объекта недвижимости (в т.ч. НДС)	19800	0	0	0	0	0	0
2. Финансирование оборотных  средств	384 (табл. 2.3 стр. 7 шаг 1	388 – 384 = 4	392 – 388 = 4	396 – 392 = 4	398 – 396 = 4	402 – 398 = 4	0
3. Итого – выплаты по  инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС)	20184	4	4	4	4	4	0

 

Продолжение таблицы 2.6

1	2	3	4	5	6	7	8
Поступления
4. Поступления от продажи  основных средств	0	0	0	0	0	0	13426
5. Поступления от высвобождения  оборотных средств	0	0	0	0	0	0	402 - 0 = 402
6. ИТОГО – поступления  по инвестиционной деятельности	0	0	0	0	0	0	13828

 

2.2. Расчет чистого денежного потока

При расчете чистого денежного  потока  необходимо рассчитать разницу между поступлениями и выплатами по операционной и инвестиционной деятельности. При этом выплаты по операционной деятельности включают постоянные и переменные платежи, уменьшенные на сумму НДС, налог на прибыль, а также НДС, возникающий при получении доходов. Поступления и выплаты по инвестиционной деятельности принимаются по данным таблицы 2.6. Чистый денежный поток рассчитывается как сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности (табл. 2.7)

Таблица 2.7 – Чистый денежный поток

Показатель	Всего по	Шаг реализации проекта
	проекту	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Денежный поток от операционной деятельности
1. Поступления	74358	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122
2. Выплаты	33462	0	5303	5413	5522	5632	5741	5851
3.Сальдо	40896	0	6361	6543	6725	6907	7089	7271
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4. Поступления	13828	0	0	0	0	0	0	13828
5. Выплаты	20204	20184	4	4	4	4	4	0
6. Сальдо	-6376	-20184	-4	-4	-4	-4	-4	13828
7. Чистый денежный поток  (NCFt)	34520	-20184	6357	6539	6721	6903	7085	21099

Далее рассчитаем дисконтированный чистый денежный поток, для этого на первом этапе определим ставку дисконта.

В качестве ставки дисконта будем  использовать средневзвешенную стоимость  капитала (WACC), которая рассчитывается по формуле [4, с. 54]:

        

,                                    

где   - доля j-го источника финансирования;

- стоимость j-го источника финансирования.

В нашем случае имеются как собственные, так и заемные средства, при  этом стоимость заемных средств ( ), измеряемая в %,  рассчитывается по формуле:

                 

, 

где - номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T – ставка налога на прибыль, %.

Потребность в финансировании определяется как сумма выплат, не перекрываемых поступлениями. Таким образом, для базового варианта потребность в финансировании определится как сумма выплат по инвестиционной деятельности 0-го и 1-го шагов, в нашем случае это 20 184 тыс. руб. , при этом структура заемного и собственного капитала выглядит следующим образом: акционерный капитал – 75%; кредиты банков – 15%; собственные векселя – 10%.

Перемножив данные по структуре  и потребность в капитале получим  сумму по каждому источнику финансирования:

- акционерный капитал – 75%*20 184 тыс. руб. = 15 138 тыс. руб.;

- кредиты банков – 15%*20 184 тыс. руб. = 3 027,6 тыс. руб.;

- собственные векселя – 10%* 20 184 тыс. руб. = .2 018,4 тыс. руб.

Стоимость кредитов составляет: 27%*(1-0,2) = 21,6% (в данном случае 27% - это средняя  ставка по кредитам на текущий момент в г. Новосибирск). Стоимость акционерного капитала на 2% больше, а стоимость  собственных векселей и облигаций  на 3% меньше стоимости кредитов (табл. 2.8).

 

Таблица 2.8 – Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы

Наименование источника	Доля источника, %	Сумма источника, р.	Стоимость источника, % годовых
Собственные средства
1. Акционерный капитал	75	15138000	23,6
Заемные и привлеченные средства
2. Кредиты банков	15	3027600	21,6
3. Собственные векселя  и облигации	10	2018400	18,6

На основании таблицы 2.8 рассчитаем средневзвешенную стоимость капитала фирмы: (15138000*23,6+ 3027600*21,6+2018400*18,6)/20184000 = 22,8%.

Поскольку средневзвешенная стоимость  капитала является ставкой дисконта, то определим дисконтированный чистый денежный поток, расчеты оформим  в виде таблицы 2.9:

 

Таблица 2.9 – Расчёт дисконтированного чистого денежного потока

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Чистый денежный поток (NCF)	-20184	6357	6539	6721	6903	7085	21099
2. То же нарастающим итогом (CNCF)	-20184	-13827	-7288	-567	6336	13421	34520
3. Коэффициент дисконтирования	1,00	1/(1+ 0,228)1=0,81	1/(1+ 0,228)2=0,66	1/(1+ 0,228)3=0,54	1/(1+ 0,228)4=0,44	1/(1+ 0,228)5=0,36	1/(1+ 0,228)6=0,29
4. Дисконтированный чистый денежный поток  (строка 1 * строка 3)	-20184	5177	4336	3630	3036	2537	6152

Таким образом, на основе чистого дисконтированного  денежного потока рассчитаем чистую дисконтированную стоимость базового проекта, которая будет равна сумме всех значений строки 4 таблицы 2.9:

NPV = - 20 184 + 5 177 + 4 336 + 3 630 + 3 036 + 2 537 + 6 152 = 4 685 тыс. руб.

 

2.3. Анализ чувствительности базового  варианта проекта

Для анализа чувствительности базового варианта проекта, произведем расчеты  в условиях:

- роста доходов на 5%;

- снижения дохода на 5%;

- роста расходов на 5%;