Экономическая сущность инвестиций и политика управления ими

Методы  оценки недвижимости

      Оценка  недвижимости - операция по определению стоимости объекта.

      Оценить недвижимость - значит определить рыночную стоимость объекта.

      Рыночная  стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, которая может  быть установлена на оцениваемый  объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.

      В практике оценки недвижимости обычно выделяют три метода: затратный, рыночный, доходный.

      Затратный подход - подход к  оценке недвижимости, основанный на том, что  покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит  его строительство  заново по текущим  ценам на землю, строительные материалы и работы.

      При затратном подходе оценочную  стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или  полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли. Ее можно определить по формуле

      Ц_н = ПСВ - И + Ц_з или Ц_н = ПСЗ - И +Ц_з ;

      где Ц_н - стоимость недвижимости по затратному методу;

      ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства  оцениваемого имущества; 

      ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества; 

      И - стоимость износа оцениваемого имущества;

      Ц_з - стоимость участка земли.

      Причем  под полной стоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства  точной копии здания в текущих  ценах и с использованием таких  же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством  работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

      Полная  стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость  строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что  разумный покупатель не будет платить  больше за существующее здание, чем  за постройку нового по современным  стандартам, с учетом риска и времени  строительства, то можно считать, что  ПСЗ является верхним пределом стоимости  недвижимости.

      Применение  затратного метода необходимо при:

      · анализе нового строительства;

      · определении варианта использования земли;

      · реконструкции зданий;

      · оценке для целей налогообложения;

      · оценке для страхования;

      · оценке последствий стихийных бедствий;

      · оценке специальных зданий и сооружений.

      К недостаткам затратного метода следует  отнести следующее:

      · не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

      · не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

      · трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

      Рыночный  метод оценки недвижимости. Основан на сравнительном анализе продаж.

      Принцип прост - ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем  за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами. Иными словами, оценщики, используя накопленные  данные о продажах сходных или  аналогичных объектов, корректируют стоимость оцениваемого объекта  недвижимости с помощью специальных  поправок. Скорректированная цена представляет собой возможную стоимость оцениваемого объекта на рынке.

      Из  этого следует, что рыночная стоимость  какого-либо объекта недвижимости может  быть определена из выражения:

      Ц_н = Ц_р · К₁ · К₂ ...К_n ;

      где        Ц_н - рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости;

      Ц_р - рыночная стоимость проданных аналогичных объектов; 

      К₁,К₂,К₃...К_n - поправочные коэффициенты.

      Поправочные коэффициенты могут быть больше или  меньше единицы. Если оцениваемый объект имеет какие-либо дополнительные положительные  качественные параметры, то поправочный  коэффициент больше единицы. Если же оцениваемый объект имеет какие-либо изъяны по сравнению с проданными, то, поправочные коэффициенты меньше единицы.

      Процесс оценки недвижимости по рыночному методу обычно осуществляется в следующей  последовательности:

      · сбор информации по рыночному методу проданных объектов недвижимости, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым;

      · проверка достоверности собранной информации;

      · анализ собранных и проверенных данных по сопоставимым объектам недвижимости с данными оцениваемого объекта недвижимости;

      · определение поправочных коэффициентов;

      · определение рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости.

      Доходный  метод оценки недвижимости. Согласно данному методу рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.

      Недвижимость  может приносить владельцу следующие  виды дохода:

      · текущие денежные поступления;

      · экономия на налогах;

      · будущие доходы от арендной платы;

      · доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

      · экономия на налогах при перепродаже.

      Задача  оценщика состоит в том, чтобы  определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и  эксплуатации недвижимости.

      Среди доходных методов наибольшее распространение  получили два метода: прямой капитализации  и капитализации доходов.

      Метод прямой капитализации является наиболее простым. Согласно этому методу рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле

       ;

      где NOI - годовая чистая операционная прибыль от объекта; 

      R - норма капитализации.

      Годовая чистая операционная прибыль от объекта  недвижимости (NOI) - разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой затрат на содержание объекта и всевозможных убытков.

      Оценочная норма капитализации (R), которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.

      Метод прямой капитализации исходит из предположения, что годовой доход (прибыль) от приобретения и владения недвижимостью в динамике будет  приблизительно одинаковым. Это касается и нормы доходности. Но на практике по многим причинам годовые доходы, получаемые владельцем недвижимости, колеблются в значительном диапазоне. В этих условиях не является постоянной и норма капитализации.

      В этом случае используется метод капитализации дохода или метод дисконтирования денежных потоков. При этом методе задача оценщика заключается в том, чтобы экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене. Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) - разницу между суммой приведенной стоимости доходов и размером инвестиций, вложенных в недвижимость.

      Если  NPV окажется положительной величиной, то недвижимость целесообразно приобретать, если отрицательной - нецелесообразно.

      Чистая  текущая стоимость может быть определена по формуле

        И_р ,  

      где D₁,D₂...D_n-1,D_n - доход, получаемый владельцем недвижимости от ее эксплуатации. В данном случае под доходом понимается разность между притоками и оттоками денежных средств по годам. С достаточной степенью точности его можно представить как чистую прибыль плюс амортизация;  

      D_np - возможный доход, который может быть получен владельцем недвижимости от ее продажи; 

      z - ставка дисконтирования, которая может разниться по годам; 

      И_р - реальные инвестиции, необходимые для приобретения недвижимости.

      Положительная величина NPV означает целесообразность приобретения недвижимости, но она не характеризует доходность (эффективность) вложения инвестиций в недвижимость.

      Эффективность вложения инвестиций в недвижимость может быть определена по формуле

        ,

      где  - среднегодовой доход владельца недвижимости:

      

      Рассчитанная  таким образом величина R сравнивается со сложившейся величиной доходности в недвижимость и с процентной ставкой в банках по депозитам. На основе этого делается вывод о выгодности вложения инвестиций в недвижимость.

9.Основы финансового инвестирования 
Сущность финансового инвестирования

      Финансовые  инвестиции являются сравнительно новым явлением в практической деятельности отечественных предприятий, появившимся в последние годы.

      В общем виде, под финансовыми инвестициями понимается вложение средств в различные  финансовые активы, наибольшую долю среди  которых, как правило, занимают вложения в ценные бумаги. Поэтому понятие «финансовые инвестиции» в экономической литературе отождествляют с понятием «портфельные инвестиции», которые, в общем виде, можно определить как целенаправленно сформированную совокупность вложений в ценные бумаги.

      К портфельному инвестированию прибегают  как организации (или частные  лица), специализирующие на финансовом инвестировании, так и некоторые  хозяйствующие субъекты, имеющие  свободные финансовые ресурсы.

      В любом случае, основной целью финансового  инвестирования является получение  прибыли.

      Доход финансового инвестора может  складываться:

      1. За счет текущих выплат по  ценным бумагам (дивиденды, проценты);

      2. За счет прироста капитализации  обыкновенных акций;

      3. За счет использования арбитражных  возможностей. Последние представляют собой.

      Наибольшую  доходность от финансовых вложений получают спекулятивные инвесторы, действия которых ориентированы на преимущественное получения дохода за счет прироста капитализации и арбитражных возможностей.