ХҚЕС 40 Инвестициялық жылжымайтын мүлік

(а) айырбас  операциясының коммерциялық мағынасы болмаса;

 (б) алынған активтің де, берілген активтің де әділ құны сенімді өлшене алмаған жағдайда.

Сатып алынатын актив, егер тіпті ұйым берілген активті  тануды шұғыл тоқтата алмаса да, осындай тәсілмен бағаланады. Егер сатып алынатын актив әділ құн бойынша өлшене алмаса, онда оның құны берілген активтің қаржылық жағдайы туралы есептік құны бойынша өлшенеді.        

Ұйым болашақ  ақша ағыны қандай дәрежеде болатынын, операциялар нәтижесінде қалай  өзгеретінін назарға ала отырып, айырбас операциясының коммерциялық мағынасын айқындайды. Айырбас операциясының, егер:

1)  алынған активтің ақша ағындарының құрылымы (тәуекелділік, уақыт бойынша бөлініс және сома) берілген активтің ақша ағындарының құрылымынан ерекшеленсе;

2)  ұйым үшін сипатты операциялардьң нәтижесінде оның қызметінің бір бөлігі айырбас нәтижесінде өзгерсе;

3) (1) мен (2)-ғы айырма айырбасталған активтердің әділ құнымен салыстырғанда елеулі болса, коммерциялық мағынасы болады.

Егер (1) әділ құн негізделген есептік бағалаулар осы актив үшін елеусіз  ауытқулардың шектерінде араласса немесе (2) осы шектердің шеңберінде түpлi есептік  бағалаулардың ықтималдығын  негізгі  бағалауға және оны әділ құнды есептеу кезінде  пайдалануға  болса,  салыстырмалы

нарықтық  операциялары жоқ активтің әділ құны сенімді өлшене алады. Егер

ұйым құнын бағалау үшін алынған немесе берілген активтің  әділ  құнын сенімді анықтай алса, онда құнды бағалау үшін, егер  алынған  активтің әділ

құны неғұрлым айқынырақ болып табылмаса, берілген активтің әділ құны пайдаланылады.

Танудан  кейінгі бағалау.

Ұйым есеп саясаты ретінде әділ құн  бойынша  есеп  үлгісін  немесе нақты шығындар бойынша есеп үлгісін таңдап, осы саясатты инвестициялық жылжымайтын мүліктің барлық объектілеріне қолдануы керек.

8 Есеп  саясаты, бухгалтерлік есеп бағалаулардағы өзгерістер және

қателіктер (IAS) ХҚЕС есеп саясатын өз бетінше өзгерту, осы өзгеріс нәтижесінде ұйымның қаржы есептіліктері операциялардың, басқа оқиғалар және шарттардың ұйымның қаржылық жағдайына, қаржылық көрсеткіштеріне немесе ақша қозғалыстарына әcepі туралы сенімді және анағұрлым орынды ақпаратты қамтамасыз ететін болса ғана жасалуы тиіс екендігін баяндайды. Әділ құн бойынша есеп үлгісінен нақты шығындар бойынша есеп үлгісіне көшуде ақпараттың неғұрлым сапалы ұсынылуын  қамтамасыз eтy екіталай.

40 XҚEC барлық ұйымдар оны бағалау (егер ұйым әділ құн бойынша есеп үлгісін пайдаланса) немесе ақпаратты ашып көрсету (егер ол нақты шығындар бойынша есеп үлгісін пайдаланса) мақсатында инвестициялық жылжымайтын  мүліктің әділ құнын  анықтауды  талап   етеді.   Ұйымдар жылжымайтын мүлікке инвестициялардың әділ құнын танымал әpi тиісті кәсіпкерлік    біліктілікті    меңгерген,   сондай-ақ  осындай    санаттағы инвестициялық жылжымайтын мүлікке бағалау жасау тәжірибесі бар және тап  сол  аумақта  орналасқан  тәуелсіз   бағалаушының   инвестициялық жылжымайтын мүлікті бағалауы негізінде анықтауы мақұлданады, бipaқ талап етілмейді.

Ұйым:

1) әділ құнмен немесе осы инвестициялық жылжымайтын мүлік       қамтитын  белгілі  активтердің  табыстылығымен тікелей  байланысты табыс әкелетін инвестициялық жылжымайтын мүлік қолдайтын барлық міндеттемелер үшін әділ құн бойынша есеп үлгісін немесе нақты  шығындар бойынша есеп үлгісін;

2) (1)  тармағында жасалған таңдауға  қарамастан,  барлық  өзге    инвестициялық жылжымайтын мүлік үшін әділ құн бойынша есеп үлгісін  немесе нақты шығындар бойынша есеп үлгісін таңдай алады.

Kейбip сақтанушылар мен басқа ұйымдар номиналды бірліктерді шығаратын жылжымайтын мүліктің ішкі қорларын басқарады, оның үстіне кейбір бірліктерді шарттарға байланысты инвесторлар, ал кейбіреулеріне ұйым иелік етеді. Қордың иелігінде тұрған жылжымайтын мүлікті iшінapa нақты шығындар бойынша және ішінара әділ құн бойынша бағалауына рұқсат етілмейді.

Егер ұйым екі  санат үшін түрлі үлгілерді таңдайтын болса, онда инвестициялық жылжымайтын мүліктің түрлі үлгілері пайдалана отырып өлшенген активтер қорларының арасында сату әділ құн бойынша танылуы тиіс, ал әділ құнның жинақталған өлшемі пайдада немесе шығында танылуы тиіс. Демек, егер инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісі әділ құн бойынша есеп үлгiciн пайдаланылатын қордан нақты шығындар бойынша есеп үлгісі пайдаланылатын қорға сатылса, онда жылжымайтын мүліктің әділ құны сату күніне оның болжамды құны болады.

Әділ құн бойынша  есепке алу үлгісі.

Әділ құн бойынша  есепке алу үлгісін таңдаған ұйым, инвестициялық жылжымайтын мүліктің барлық объектілерін әділ құн бойынша өлшейді.

Егер жалгер жалгерлік операция бойынша иелік ететін жылжымайтын мүлікті инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде жіктесе, әділ құн бойынша есеп үлгісі қолданылуы тиіс.

Инвестициялық жылжымайтын мүліктің әділ құнын өзгертуден болған пайданы немесе шығынды олар пайда болған кезеңдегі таза пайда немесе шығын  құрамында тану қажет.

Инвестициялық жылжымайтын мүліктің әділ құны - жақсы хабардар, тәуелсіз,  осындай  операцияны  жасауға  ниеті  бар  тараптар   арасында жылжымайтын   мүлiк   айырбасталуы   мүмкін   баға.  Тұрпатты   емес қаржыландыру, қайтарымды жалгерлікпен сату сияқты ерекше жағдайлар мен мән-жайлардың нәтижесінде арттырылған немесе төмендетілген есеп айырысу бағасы, сатып алу-сату мәмілесіне қатысы бар, кез келген тарап беретін өтеудің жеңілдік шарттары немесе жеңілдіктер әділ құн болып табылмайды.

Әділ құнды  анықтаған кезде ұйым активті сатуға немесе оның басқаша шығып қалуына байланысты туындауы мүмкін болатын операция бойынша шығындарды шегермейді.

Инвестициялық жылжымайтын  мүліктің әділ құны есепті күнгі нарықтық жағдайларды көрсетуі тиіс.

Әділ құн белгіленген  күн үшін сипатты. Нарықтағы жағдайлар  өзгеруі мүмкін болғандықтан, есептілікте  әділ құн ретінде көрсетілетін сома басқа уақыттағы бағалау кезеңінде сенімсіз болуы мүмкін. Бұдан басқа, әділ құнды анықтау бір мезгілде осындай операцияны жасағысы келетін, жақсы хабардар, тәуелсіз тараптардың арасында актив айырбастау және шартты орындау әр түрлі уақытта өтетін кезде активтерді айырбастауды және сатып алу-сату шартын орындауды болжайды.

Сонымен қатар, инвестициялық жылжымайтын мүліктің әділ  құнын анықтау кезінде қолданыстағы жалдау шарттарынан алынған, сондай-ақ осындай операцияны жасағысы келетін, жақсы хабардар тараптардың ағымдағы жағдайларда болашақ жалдау шарттарынан алынған жалдық табыстары туралы негізделген және қолайлы табыстарын көрсетеді. Ол сондай-ақ сол сияқты негізде жылжымайтын мүлікке қатысты күтілуі мүмкін ақша қаражаттарының кез келген ағындарын (жалдық төлемдер мен басқа ағындарды) көрсетеді. Бұл  ағындардың  кейбіреулері міндеттемелер құрамында көрсетіледі, сонымен бірге басқалары неғұрлым кешірек мерзім басталғанға дейін  қаржы есептілігінде танылмайды (мысалы, шартты жалдық төлемдер секілді мерзім сайынғы төлемдер).

Нарықтық мөлшерлемелер  бойынша жасалған жалдау шарттары кезінде  танылған  міндеттемелерге   жатқызылатындарды  қоса  алғанда,

күтілетін барлық жалдық төлемдерді шегере отырып сатып алған кездегі жалданған инвестициялық жылжымайтын мүліктің әділ құны нөлге тең болуы тиіс. Бұл әділ құн, жалданған активті немесе міндеттемені есепке алу мақсаты үшін 17 (IAS) ХҚЕС әділ құны бойынша немесе ең төменгі жалдық төлемдердің келтірілген құны бойынша танылу-танылмауына қарамастан, өзгермейді. Сөйтіп, жалданған активтің құнын нақты шығындар бойынша бағалаудан оның құнын әділ құн бойынша бағалауға көшу бастапқы өзге табыстарды немесе шығындарды тануға алып келмейді, бұған әділ құн уақыттың түрлі кездерінде өлшенетін жағдайлар кірмейді. Өзге табыстарды немесе шығындарды тану әділ құн бойынша есепке алуға көшу бастапқы танудан кейін жүргізілген кезде орын алады.

Әділ құн анықтамасында  «осындай операцияны жасағысы  келетін, жақсы хабардар тараптар» секілді  ұғым бар. Бұл контексте «жақсы хабардар»  деген осындай операцияны жасағысы келетін сатушы да, сатып алушы  да орынды дәрежеде инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісінің мәні мен негізгі сипаттамасы, оны нақты  және  әлеуетті  пайдалану тәсілдері және қаржылық жағдай туралы есеп күнгі нарық  конъюнктурасы жайында хабардар екенін білдіреді. Осы операцияны жасағысы келетін сатып алушы сатып алуға мүдделі, бірақ оны жасауға міндетті емес. Ол кез келген бағамен сатып алуға тырыспайды және ұмтылмайды. Болжамды сатып алушы жақсы хабардар, мұндай мәмілені жасауға ниеті бар сатып алушылар мен нарықтағы сатушылар талап ететін бағадан неғұрлым жоғары бағаны төлемейді.

Осы операцияны жасағысы келетін  сатушы бұл операцияны жасауға ұмтылмайды және мәжбүрленбейді, ол жылжымайтын  мүлікті кез келген бағаға сатуға әзір емес, бірақ ағымдағы нарықтық жағдайда орынды деп есептелмейтін  бағаға тұрып қалғысы да келмейді. Осы операцияны жасағысы келетін  сатушының жылжымайтын мүлікке  инвестицияларды нарықтық жағдайларда  алуға болатын неғұрлым жоғары бағаға сатуға ынтасы бар. Инвестициялық  жылжымайтын  мүлік нақты иесі тұрған нақты  ерекшелік жағдайлары ескерілмейді, өйткені осы операцияны жасағысы келетін сатушы аталған жылжымайтын  мүліктің болжамды иесі болып табылады (мысалы, операцияны жасағысы келетін  сатушы инвестициялық жылжымайтын мүліктің нақты иесінің нақты салықтық шарттарын назарға алмайды ).

Әділ құн анықтамасында  сөз тәуелсіз тараптардың арасындағы операциялар жайында болып отыр. Осындай операциялар нәтижесінде нарық үшін өзгеше операциялар бағасы белгіленетін қандай да болмасын ерекше қарым-қатынаспен байланысты емес тараптардың арасында жасалады. Операция байланыспаған тараптардың арасында жасалады деп болжанады, бұл  жағдайда  олардың  әркайсысы  тәуелсіз  ic-әрекет  жасайды.

Әдетте, тап сол  аумақта орналасқан, тап сондай жағдайдағы және өзіне жалгерлік пен басқа  шарттардың ұқсас талаптары қолданылатын осындай жылжымайтын мүліктің белсенді нарықтағы қолданылып жүрген бағасы әділ құнның  ең  жақсы   дәлелі   болып  табылады.   Ұйымның   міндеті   - жылжымайтын мүліктің сипатындағы, орналасқан  жері  мен  жай-күйіндегі

немесе жылжымайтын мүліктің осы объектісіне қатысты жалдау шарттары мен  басқа да  шарттардың талаптарындағы кез келген айырмашылықты анықтау.

Белсенді  нарықта  қолдану  бағалары  жоқ болған жағдайда,  ұйым әртүрлі көздерден ақпаратты, оның ішінде мыналарды ескереді:

1) бар айырмашылықтар ескеріліп түзетілген белсенді нарықта өзге сипаттағы басқа жағдайдағы немесе басқа аумақтағы жылжымайтын мүліктің қолдану бағаларын (не өзіне жалдаудың немесе өзге шарттардың басқа талаптары қолданылатын);

2)  онша белсенді  емес нарықтарда уақыт жағынан  неғұрлым жақын, осы бағалар  бойынша операциялар жасалған  күннен кейін экономикалық 
жағдайлардың кез келген өзгepicтepi ескеріліп түзетілген бағаларды; 

3)  негізінде қолданыстағы жалдау шарттары мен өзге де шарттар, сондай-ақ (мүмкін болған жерде) тап сол аумақта сондай мүлікті жалдағаны үшін қолданылатын тарифтер ретіндегі сыртқы көздерден алынатын деректер 
жатқан ақшалай қаражаттардың алдағы тасқындарын нақты бағалауға 
негізделген ақшалай қаражаттардың дисконтталған тасқынының 
болжамдарын; бұл жағдайда ақшалай қаражаттар тасқынның мөлшері мен 
мерзімдеріне қатысты нарық бағалайтын белгісіздік деңгейін ескеретін 
дисконттау коэффициенттері пайдаланылады.

Кейбір жағдайларда  осының алдындағы тармақта  көрсетілген  әртүрлі ақпарат көздері инвестициялық  жылжымайтын мүліктің әділ құнына қатысты  әртүрлі тұжырым жасауға алып келеді. Ұйым оның мәндерінің ауытқу шектеріне қатысты неғұрлым нақты әділ құнын анықтау үшін осы алшақтықтардың себептерін қарастырады.

Ерекше жағдайларда, ұйым инвестициялық жылжымайтын  мүлікті иеленген кезде (немесе бар  жылжымайтын мүлік оның қолданылу  мақсаты өзгергеннен   кейін   алғаш   рет  инвестициялық  жылжымайтын   мүлік мәртебесіне  ие болғанда) әділ құн тұрған шектердің  соншалықты үлкен болатыны белгілі  болатын, ал сол немесе басқа нәтиженің болу мүмкіндігін бағалау өте күрделі болып, әділ құнды біржакты анықтаудың бүкіл пайдалылығы жоққа шығатын жағдайлар болады. Бұл жылжымайтын мүлікке инвестициялардың әділ құнын кез келген уақыт кезеңінде сенімді анықтаудың мүмкін еместігін дәлелдейді.

Әділ құнның анықтамасы 36 Активтердің құнсыздануы (IAS) XҚEC келтірілген пайдалану құнынан айырмашылығы бар. Әділ құн жақсы хабардар және мұндай операцияларды жасауға ниеті бар сатып алушылар мен сатушыларда бар есептік бағалар мен мәліметтерді керсетеді. Және, керісінше, пайдалану құны осы ұйымға тән және барлық ұйымдарға қатысты қолдануға болмайтын ерекше факторларды қоса алғанда, нақты ұйымның бағалауларын көрсетеді. Мысалы, әділ құн, егер жақсы хабардар және осындай операцияларды жасауға ниеті бар сатып алушылар мен сатушылар үшін ортақ қолданыста болып табылмаса, мына төмендегі факторлардың бip де бipiн көрсетпейді:

1) әртүрлі аумақта орналасқан жылжымайтын мүлiк объектілерінің портфельін қалыптастыру нәтижесіндегі қосымша құнды;

2) инвестициялық жылжымайтын мүлікті және басқа да активтер арасындағы синергетикалық әсерді;

3) қaзіpгі кездегі ағымдағы меншік иесіне тән заңдық құқықтарды немесе құқықтық шектеулерді;

4) қaзipгi кездегі ағымдағы меншік иесiне тән салықтық жеңілдіктерді немесе салықтық ауыртпалықтарды.

Әділ құн бойынша  есеп үлгісі инвестициялық жылжымайтын  мүліктің қаржылық жағдайы туралы есептік көрсеткішті анықтау кезінде ұйым қаржылық жағдай туралы есепте жекелеген активтер немесе міндеттемелер ретінде танылған активтерді немесе міндеттемелерді қайта есепке алмайды. Мысалы:

1) лифтілер және aya айдау жүйесі сияқты жабдықтар көбінесе үйдің ажырамас бөлігін құрайды, сондықтан ол, әдетте, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың әділ құнына кipeдi, бірақ жеке негізгі құрал ретінде танылмайды.

2) егер жиһаздалған кеңсе жалға өткізілетін болса, әдетте, кеңсенің әділ құнына жиһаздың әділ құны қосылады, өйткені жалдық ақы жиһаздалған кеңсе үшін алынады. Жиһаздың   құны   инвестициялық жылжымайтын мүліктің әділ құнына қосылған жағдайда, ұйым жиһазды жеке актив түрінде танымайды;