Жилищное право

Действующее земельное законодательство содержит нормы, обеспечивающие предоставление земельных участков для жилищного строительства. В частности, п. 4 ст. 28 ЗК предусматривает недопустимость отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ЗК дополнен ст. 30.1, согласно которой отдельные участки для осуществления жилищного строительства предоставляются в двух формах: в собственность или в аренду. При этом предоставление земельных участков для данной цели упрощено, поскольку не требуется предварительного согласования места размещения объекта.

При предоставлении земельного участка для осуществления на нем жилищного строительства в обязательном порядке проводится аукцион по продаже земельного участка или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Порядок проведения такого аукциона определяется ст. 38.1, включенной в ЗК тем же Федеральным законом. Непосредственно договор купли-продажи или аренды земельного участка с лицом, подавшим заявление о его предоставлении, заключается лишь в том случае, если аукцион признан несостоявшимся на том основании, что в нем участвовали менее двух участников. Проведение указанных аукционов в большей мере обеспечит надлежащее использование земельных участков, предоставляемых под жилищное строительство.

Стимулирующее воздействие на предоставление земельных участков под жилищное строительство призвана оказать новая норма, включенная в БК Федеральным законом от 20.08.2004 № 111-ФЗ «О внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации», согласно которой до разграничения государственной собственности на землю в местный бюджет в полном объеме поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства (п. 4 указанной статьи).

По общему правилу, для осуществления строительства необходима подготовка проектной документации. Однако в соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса осуществление подготовки такой документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Строительство, реконструкция объектов жилищного строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51).

Для выдачи разрешения на строительство необходимо представление градостроительного плана земельного участка. Необходимо отметить, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, не требуется проведение процедур, предусмотренных ч. 1—16 ст. 46 Градостроительного кодекса. Орган местного самоуправления в таких случаях предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы (ч. 17 ст. 46).

К заявлению на выдачу разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства прилагается ограниченный круг документов. Такими документами являются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 9 ст. 51).

Так же, как и предоставление градостроительного плана земельного участка по заявлению физического или юридического лица, выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы (ч. 15 ст. 51).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение же на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51).

Наличие в новом градостроительном законодательстве приведенных выше норм упрощает решение административных вопросов, связанных с осуществлением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов жилищного строительства, и удешевляет решение этих вопросов.

Все большее распространение продажи жилья в рассрочку с длительными сроками его оплаты породило проблему возмещения инвестированных в жилищное строительство средств. Одним из способов решения этой проблемы является выпуск ипотечных ценных бумаг. Первый специальный закон, принятый в данной области, – Закон об ипотечных ценных бумагах. В соответствии со ст. 2 Закона выпускались два вида ипотечных ценных бумаг: 1) облигации с ипотечным покрытием; 2) ипотечные сертификаты участия. Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотечных ценных бумагах“» особо выделен такой вид ценных бумаг, как жилищные облигации с ипотечным покрытием, которые представляют собой разновидность облигаций с ипотечным покрытием.

Жилищная облигация с ипотечным покрытием – облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. К отношениям, возникающим в связи с эмиссией данных облигаций, применяются общие нормы, регулирующие отношения, возникающие в связи с эмиссией облигаций с ипотечным покрытием, за исключениями, предусмотренными Законом.

Согласно новой норме, включенной в абз. 2 ч. 3 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ, в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием не могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. Приведенное правило повышает надежность ипотечного покрытия по жилищным облигациям с таким покрытием и защищает интересы приобретателей данного вида ипотечных ценных бумаг. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть меньше 80% общей номинальной стоимости облигаций (ч. 1 ст. 13).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. В соответствии с п. 2 ст. 102 ГК акционерное общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного в этих целях третьими лицами после полной оплаты уставного капитала. При отсутствии обеспечения выпуск облигаций допускается не ранее третьего года существования акционерного общества и при условии надлежащего утверждения к этому времени двух годовых балансов общества. Однако Федеральным законом от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“» в данный пункт внесено дополнение, согласно которому указанные ограничения на выпуск облигаций не распространяются на выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Аналогичным образом данный Федеральный закон дополнил и п. 2 ст. 31 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Под ипотечным агентом понимается специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с Законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предусмотренная законом деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества (абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах).

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (ч. 1 ст. 10). Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год (ч. 2 ст. 10).

Ипотечный сертификат участия – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные ст. 2.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями (ч. 1 ст. 17).

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев этих сертификатов на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием (ч. 2 ст. 17).

Законом устанавливается особый режим общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия, в соответствии с которым раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются. Кроме того, условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается (ч. 2 ст. 18).

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Такой сертификат является бездокументарной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Выпуск ипотечных ценных бумаг обеспечивает дополнительное привлечение средств физических и юридических лиц в жилищное строительство и тем самым способствует решению жилищной проблемы.

Жилищное строительство является дорогостоящим и потому во многих случаях осуществляется с использованием заемных средств. При этом заимодавцы должны быть уверены в надлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. В определенной мере созданию такой уверенности должен способствовать принятый в 2004 г. Закон о кредитных историях. Согласно п. 1 ст. 3 под кредитной историей понимается информация, состав которой определен этим Законом и которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй. Кредитная история состоит из трех частей: 1) титульной; 2) основной; 3) дополнительной (закрытой).

В титульной части содержатся сведения о субъекте кредитной истории – заемщике (физическом или юридическом лице).

В основной части содержатся указанные в ст. 4 сведения о заемщике и сведения в отношении обязательства заемщика (для каждой записи кредитной истории). Здесь, в частности, должны находиться сведения о сумме обязательства заемщика на дату заключения договора займа (кредита), сроке исполнения обязательства в полном размере, сроке уплаты процентов в соответствии с договором займа (кредита), о дате и сумме фактического исполнения обязательств заемщика в полном и (или) неполном размерах, о погашении займа (кредита) за счет обеспечения в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору; о фактах рассмотрения судом споров по договору займа (кредита) и содержании резолютивных частей судебных актов, вступивших в законную силу, за исключением информации, указанной в дополнительной (закрытой) части кредитной истории.

В дополнительной (закрытой) части кредитной истории содержатся сведения в отношении источника формирования кредитной истории и ее пользователей.

Бюро кредитных историй является юридическим лицом, зарегистрированным в соответствии с законодательством РФ и оказывающим в соответствии с Законом о кредитных историях услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, а также по предоставлению кредитных отчетов и сопутствующих услуг. Обязательным требованием, предъявляемым к бюро кредитных историй, является наличие у него лицензии на осуществление деятельности по технической защите конфиденциальной информации. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй (в настоящее время – Федеральная служба по финансовым рынкам), ведет государственный реестр бюро кредитных историй. Основания для отказа во внесении записи о юридическом лице в данный реестр предусмотрены ч. 7 ст. 15.