Жилищное право. Жилищные фонды

26

Жилищное право

Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных актов (ст. 5 ЖК РФ). Кроме прочего, системность обеспечивается единством принципов правового регулирования жилищных отношений, которые и закреплены в ст.1 ЖК РФ. Основные начала жилищного законодательства, или, что то же самое, принципы жилищного права, представляют собой определенные начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений. Как представляется, определением принципов жилищного права обозначены цели жилищной политики российского государства. Поэтому форма изложения основных начал жилищного законодательства достаточно абстрактна.

Предметом жилищного права являются общественные отноше­ния, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, нахо­дящихся на территории Российской Федерации.

Объектом жилищного права являются жилые помещения. Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. соответствует санитарным, техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства (ст.15 ЖК РФ). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Метод правового регулирования - совокупность способов, прие­мов и средств воздействия на поведение участников общест­венных отношений. Для жилищного права как отрасли права при регулировании жилищных отношений характерно сочетание императивного и диспозитивного методов.

В большей степени жилищному праву присущи начала диспозитивности, однако некото­рые жилищные отношения регулируются императивно.

Жилищно-правовые отношения - это общественные отношения, возникающие по поводу жилища. Чаще всего указанные отношения возникают по вопросам: владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями; отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания  и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов,    товариществ собственников жилья, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитар­ным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Субъектами (участниками) жилищно-правовых отношений являются физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Источники жилищного права - это нормативно-правовые акты, содержащие правовые нормы, регулирующие жилищные правоот­ношения. Совокупность источников жилищного права охватывается по­нятием "жилищное законодательство". К жилищному законодательству относится: федеральное законодательство: Конституция РФ, федеральные законы, в том числе Жилищный и иные кодек­сы РФ, указы Президента РФ,     постановления Правительства РФ, акты федеральных органов судебной власти, иные нормативно-правовые акты; законодательство субъектов РФ:     законы субъектов РФ, подзаконные акты субъектов РФ, акты органов местного самоуправления.

Особую часть законодательства РФ в области жилищного пра­ва   составляют  международные  договоры,   ратифицированные РФ. При расхождении положений федерального законодательства и ратифицированного РФ международного договора дей­ствуют положения международного договора.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются   к  жилищным   отношениям,   возникшим   после  введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

Основными источниками жилищного права России являются:   Конституция РФ от 12.12.93; Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ;   Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.94 № 51-ФЗ ; Гражданский кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.96 № 14-ФЗ ; Гражданский кодекс РФ (Часть третья) от 26.11,2001 № 146-ФЗ ; Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.91 № 1541-1; иные нормативно-правовые акты.

Конституция РФ является базой всего современного действующего законодатель­ства, закрепляет такие основополагающие для жилищного права конституционно-правовые принципы, как  приоритет прав и свобод человека, многообразие форм собственности, право частной собственности, неприкосновенность жилища, право на свободу передвижения, право наследования, право каждого на жилище, право малоимущих и нуждающихся в жилище на его бесплат­ное получение или приобретение за доступную плату и др.

Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья) закрепляет основные принципы имущественного оборота в РФ, подробно регулирует такие важные для жилищного права пра­вовые институты, как купля-продажа недвижимости; аренда;   дарение; наследование и др.

Жилищный кодекс РФ определяет основания возникновения, содержание жилищных прав и обя­занностей, порядок разграничения компетенции между органами государ­ственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного само­управления в области жилищных отношений, виды жилищного фонда в зависимости от формы собственно­сти, а также от целей использования, порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, порядок предоставления специализированных жилых помещений, основные принципы деятельности жилищных и жилищно-строи­тельных кооперативов, товариществ собственников жилья, правила взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок управления многоквартирными домами, порядок регулирования иных институтов жилищного права.

Право на жилище - основополагающее право в сфере жилищных отношений, закрепленное в ст. 40 Конституции. Согласно Конституции РФ каждый человек в РФ имеет право на жилище - изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания (жилой дом, его часть, квартиру, комнату), никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Данное право реализуется путем создании условии для покупки гражданами собственного жилья, социального найма - бесплатного или за доступную плату пре­доставления жилья из государственных, муниципальных и дру­гих жилищных фондов малоимущим и иным гражданам, нуж­дающимся в жилище.

Органы государственной власти и органы местного самоуправ­ления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами праве на жилище, в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфе­ре в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище, используют бюджетные средства и иные не запрещенные зако­ном источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установ­ленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений, в установленном порядке предоставляют гражданам жилые по­мещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципаль­ною жилищного фонда, стимулируют жилищное строительство, обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на за­конных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а так­же услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда, обеспечивают контроль за исполнением жилищного законода­тельства,  использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям зако­нодательства, обеспечивают контроль за соблюдением установленных зако­нодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Принципы жилищного права - это выраженные в нормах жи­лищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли. Некоторые  принципы  жилищного права одновременно явля­ются конституционными нормами (например, неприкосновен­ность жилища, право на свободу передвижения и др.). Жилищное право основывается на таких принципах, как: неприкосновенность жилища, недопустимость произвольного лишения жилища, свобода выбора места жительства, доступность пользования жилым фондом, целевое использование жилого фонда (помещений). Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем на законных основаниях лиц. Жилище - это не только жилые комнаты, но и места общего пользования (балкон, коридор, веранда), жилые помещения, предоставленные гражданину во временное пользование (например, номер в гостинице).

В соответствии со ст. 139 УК РФ нарушение неприкосновен­ности жилища, совершенное против воли проживающего в нем лица, признается преступлением, за совершение которого предусмотрено уголовное наказание Проникновение в жилое помещение против воли проживающих в  нем  лиц возможно на основании судебного решения или без судебного решения в случаях и в порядке, предусмотренных фе­деральными законами в целях     спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения личной безопасности граждан или обществен­ной безопасности (при аварийных ситуациях, стихийных бед­ствиях, катастрофах,  массовых беспорядках, иных обстоя­тельствах чрезвычайного характера), задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений,    установления обстоятельств совершенного преступления ли­бо произошедшего несчастного случая.

Недопустимость произвольного лишения жилища означает пре­жде всего стабильность права пользования жи­лым помещением. В соответствии с ЖК РФ и ГК РФ договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке, только в случаях, предусмотренных законом.

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в пра­ве пользования жилищем, в том числе в праве получения ком­мунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Жилищные права могут быть ограничены на основании федераль­ного закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя,     нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Свобода выбора места жительства означает, что каждый,  кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать    место пребывания, место жительства. Никто не может быть принужден к проживанию только на оп­ределенной территории или местности. Ограничения данного принципа могут быть установлены толь­ко федеральным законом.

Доступность пользования жилым фондом выражается в том, что гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище различными способами по договору социального найма, аренды, путем приобретения жилья в собственность и т. д.; количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, пре­дусмотренных федеральным законом. Законодательством предусмотрены умеренная плата за жилье и коммунальные услуги.

Целевое использование жилого фонда означает, что жилые по­мещения предназначены исключительно для проживания гра­ждан. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в жилом помещении предприятий, организаций и учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Физические и юридические лица, в чьей собственности находится жилой дом или жилые помещения, могут использовать их только для заселения в эти жилые помещения людей.

Действие акта жилищного законодательства возникает с момента его введения. Вступлению в силу обязательно предшествует публикация текста акта. В соответствии со ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Официальной публикацией федерального закона признается доведение до всеобщего сведения текста закона в "Российской газете", "Парламентской газете", а также в "Собрании законодательства Российской Федерации".

Встречаются случаи публикации законов в других периодических изданиях до официальной публикации. Эти тексты не имеют никакого правового значения.

Датой публикации считается первая публикация в одном из названных изданий. Как правило, первая публикация в силу оперативности издания осуществляется одной из названных газет. В соответствии с ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" федеральные конституционные законы и федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ.

Согласно ст. 6 названного Федерального закона федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами обеих палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Вступлением Закона в силу он начинает свое действие и применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие. В исключительных случаях, прямо предусмотренных актом жилищного законодательства, акт распространяется и на отношения, возникшие до введения его в действие.

Основная часть жилищных правоотношений являются длящимися. Отношения, вытекающие из договора социального найма, имеют бессрочный характер. В связи с этим ЖК РФ и принятые в соответствии с ним акты жилищного законодательства будут к ним применяться. Так, в соответствии со ст. 5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. На основании ч. 2 ст. 6 названного Закона граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Кроме того, согласно ст. 9 Закона действие раздел VIII ЖК РФ "Управление многоквартирным домом" распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.