Жилищное право. Жилищные фонды

Иногда появляются отношения, которые правом не урегулированы. В таких случаях говорят, что существует пробел в праве (законодательстве), т.е. существуют отношения, входящие в предмет правового регулирования (жилищного) законодательства. В указанных ситуациях участники отношений определяют свои права и обязанности соглашением. Обычно в таких случаях говорят, что совершена сделка (заключен договор, заключено соглашение), не предусмотренная законом, но ему не противоречащая (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).

Иногда стороны заключают известный закону договор (например, коммерческого найма) и включают в него условия, не предусмотренные законом (законодательством), но ему не противоречащие.

Регулятором (жилищных) отношений является законодательство и договор. Если нет ни того, ни другого, то приходится прибегать к аналогии. В настоящее время жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются, возникают довольно часто. Далеко не всегда указания, восполняющие умолчание законодательства, включаются в договор. Поэтому вслед за ГК РФ (ст. 6) в ЖК РФ появились нормы о применении жилищного законодательства по аналогии. Принято считать, что законодательство (в том числе жилищное) применяется по аналогии в тех случаях, когда существует пробел в праве. Как представляется, аналогия закона и аналогия права требуются при наличии такого пробела, если соответствующие отношения не регулируются договором. Поэтому правильнее говорить не о пробелах в праве, а о пробелах в правовом регулировании.

Аналогия закона допустима при наличии следующих условий. Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства, но правил, регламентирующих такие социальные связи, законодательство не содержит. Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству). В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения. В-четвертых, применение указанного сходного Закона (иного правового акта) к данному (не урегулированному законодательством или договором) жилищному отношению не противоречит существу такого отношения.

Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то, очевидно, не остается ничего другого, как применять к таким отношениям нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов.

Аналогия права допустима, когда жилищные отношения не урегулированы законодательством и (или) договором и нет закона (иного правового акта), регламентирующего сходные общественные отношения. Аналогия права означает определение прав и обязанностей участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность и т.д.. Смысл жилищного законодательства вряд ли можно определить одной фразой: он может быть обнаружен лишь в результате анализа всех жилищно-правовых норм. Тем не менее, думается, есть основания утверждать, что смысл жилищного законодательства прежде всего в обеспечении права граждан России на жилище. При использовании аналогии права необходимо учитывать требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Эти оценочные категории позволяют учесть конкретные обстоятельства каждой конкретной ситуации.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции РФ международные договоры наряду с общепризнанными принципами и нормами международного права являются составной частью правовой системы Российской Федерации. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации" от 10 октября 2003 г. даны следующие определения: "Под общепризнанными принципами международного права следует понимать основополагающие императивные нормы международного права, принимаемые и признаваемые международным сообществом государств в целом, отклонение от которых недопустимо"; "Под общепризнанной нормой международного права следует понимать правило поведения, принимаемое и признаваемое международным сообществом государств в целом в качестве юридически обязательного".

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. Порядок заключения, ратификации, прекращения, приостановления регламентируется ФЗ "О международных договорах". Следует отметить, что согласно названному Закону нормы международного договора начинают применяться с момента вступления его в силу для Российской Федерации. Публикуются международные договоры вместе с федеральными законами об их ратификации. Наряду с международным договором Российской Федерации может применяться также и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый во исполнение указанного международного договора (Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г.). Такой акт не заменяет договор, но определяет способы и процедуры реализации содержащихся в нем положений.

Жилые помещения. Жилищные фонды.

Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. В ч. 1 ст.15 ЖК РФ указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым признается изолированное помещение. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК). К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Оно должныоотвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидеомиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогатель­ного использования, предназначенных для удовлетворения граж­данами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в мно­гоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких, комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназна­ченных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается изолированная часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве мес­та непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществ­ления профессиональной или индивидуальной предприниматель­ской деятельности проживающими в нем на законных основа­ниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, требований, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышлен­ных производств. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил  пользования жилыми  помещениями,  утвержденными Правительством РФ.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы  площади всех частей такого помещения, включая жилую площадь (площадь жилых комнат), площадь  помещений  вспомогательного использования,  предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. К этим по­мещениям относятся: коридор, кухня, ванная комната, туалет, кладовки. В общую площадь не включаются балконы, лоджии, веранды, террасы. Наличие в жилом помещении как комнат, так и помещений вспомогательного использования обязательно. Норма жилой площади на одного человека должна быть не менее 12 м2.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, на­ходящихся на территории РФ, независимо от форм собственности. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых до­мах, предназначенные для торговых, бытовых, иных нужд непромышленного характера.

В зависимости от формы собственности жилищный  фонд под­разделяется на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан, юридических лиц, государственный жилищный фонд - совокупность жилых поме­щении, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ),    субъектам Российской  Федерации (жилищный фонд субъек­тов РФ) и муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых поме­щений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подраз­деляется на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жи­лищных фондов, специализированный жилищный фонд - совокупность предназ­наченных для проживания отдельных категорий граждан (лиц, нуждающихся в социальной защите, беженцев и др.) жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых поме­щений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) прожи­вания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан, жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для про­живания граждан на условиях возмездного пользования (например, на основании договора аренды) предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Двумя самыми распространенными формами государственного учета жилищного фонда являются технический учет и учет домовладений. Технический учет включает инвентаризацию, паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Технический учет проводят бюро технической инвентаризации (БТИ)  -  государственные  и муниципальные  организации.  БТИ обязаны осуществлять: контроль технического состояния жилых строений и жилых по­мещений, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание, иную деятельность, связанную с государственным учетом жи­лищного фонда. Данные технического учета необходимы для составления государственной статистической и бухгалтер­ской отчетности по жилищному фонду, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере, ввода в эксплуатацию жилого строения и жилого помещения; определения   технического   состояния   и   физического   износа жилых строений и жилых помещений; регистрации товариществ собственников жилья, присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере. Порядок выдачи выписок и копирования отдельных видов ин­формации из техпаспорта определяется органами исполни­тельной власти субъекта РФ. Техническая инвентаризация может быть плановой (проводится 1 раз в 5 лет) и внеплановой, которая осуществляется по решению БТИ  при наличии соответствующих обстоятельств (аварийного состояния дома,  необходимости пере­планировки, чрезвычайных происшествиях и др.), по заявке собственника дома.

Техническая паспортизация домовладения осуществляется при приемке жилых строений в эксплуатацию, включении жилого помещения в жилой фонд. Наряду с техническим учетом, другой распространенной формой государственного учета является учет домовладений, который производится путем ведения органами местного самоуправле­ния реестра жилищного фонда. Независимо от формы собственности учитываются: все жилые дома, специализированные дома, такие как: общежития,     гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.,   квартиры, служебные жилые помещения, жилые помещения в других строениях, пригодные для прожи­вания.

Иными формами государственного учета жилищного фонда яв­ляются официальный статистический учет - осуществляется Феде­ральной службой государственной статистики и ее территори­альными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статисти­ческих работ, бухгалтерский учет - производится в соответствии с Феде­ральным законом "О бухгалтерском учете" от 21.11.96 № 129-ФЗ (ред. от 30.06.2003) и иными нормативными актами.

Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда, изменении этих показателей.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных ус­луг установленным требованиям осуществляется в соответст­вии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномоченными - федеральными   органами   исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Феде-рации.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда имеет своей задачей обеспечить соблюдение всеми юридическими и физическими лицами правил пользования жилищным фондом, порядка распределения и предоставления в пользование жи­лищного фондом, а также приобретения в собственность.

Основным органом, осуществляющим государственный кон­троль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является Государственная жилищная инспекция, действующая на основании Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 (ред. от 13.10.97). Государственная жилищная инспекция состоит:

из главной государственной жилищной инспекции РФ, государственных жилищных инспекций субъектов РФ. Органы жилищной инспекции осуществляют контроль  за использованием жилищного фонда и придомовых территорий, техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту, обоснованностью   устанавливаемых   нормативов   потребления жилищно-коммунальных услуг, санитарным состоянием помещений жилищного фонда, рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды. Органы жилищных инспекций имеют право проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов, давать обязательные к исполнению предписания собственни­кам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придо­мовых территорий об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания, вносить предложения о привлечении должностных лиц и гра­ждан к административной ответственности в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполни­тельной власти субъектов Российской Федерации, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-техничес­ких требований по использованию, содержанию и ремонту жи­лищного фонда и придомовых территорий.