Жилищное право. Жилищные фонды

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сто­рона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наблюдатель) - обязуется предоставить другой сто­роне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным, возмездным. Жилое помещение, переданное по договору коммерческого найма, может использоваться только для проживания граждан.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т. д.). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме объектом коммерческого найма явля­ется помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т. д.).

Существуют следующие основные отличия коммерческого найма от социального: договор коммерческого найма может заключаться на пользова­ние жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальный паем - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда; договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Социальный наем бес­срочен; в основе коммерческого найма — добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма — административный акт (решение органа власти); коммерческий наем заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный - в пределах установленных норм; при коммерческом найме квартплата не лимитирована, а в со­циальном - ограничена, существуют также и льготы; нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица, но договору же социального найма в одном жилом помещении живут преимущественно родственники и лишь в исключительных случаях - также и иные лица; расторжение договора коммерческого найма влечет во всех слу­чаях выселение без предоставления жилого помещения, а при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Договор коммерческого найма не требует обязательного нотариального удостоверения. Этот вопрос решается самими сторонами. В договоре коммерческого найма обязательно должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон, граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вме­сте с нанимателем.

Договор должен быть подписан наймодателем и нанимателем.

Договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не определен, до­говор считается заключенным на 5 лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещении на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое по­мещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а нанима­тель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора и связи с решением не сдавать помещение внаем, однако в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил дого­вор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобно­вить с ним договор.

При краткосрочном найме (до 1 года) наниматель не наделен преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Любой собственник  имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК). Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае - жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению - использовать его для проживания). Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи.

Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д..

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 30) говорится о  пределах осуществления права собственности на жилье. Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.

Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилые помещения происходит в пределах, очерченных не только Кодексом, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (кстати, ст. 10 ГК называется "Пределы осуществления гражданских прав", а право собственности (в том числе на жилое помещение) есть право гражданское). В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), и отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п.

Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 предписывается, что при осуществлении гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 повторяется известное правило о предназначении жилого помещения - для проживания. Здесь же делается некоторое "послабление" для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный "ограничитель": при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. Согласно ГК РФ к данной группе относятся: строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219); приобретение  права собственности  в силу приобретательной давности (ст. 234); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижи­мое имущество (ст. 225); приобретение права собственности добросовестным приобре­тателем вещи (ст. 302); иные способы, предусмотренные законом.

Производные способы - те, при которых происходит передана права собственности на жилые помещения от одного лица другому. К ним относятся: приобретение собственности по договорам купли-продажи,     мены, дарения, ренты и др., наследование жилых помещений по закону и по завещанию, приватизация жилых помещений, приобретение через ЖСК, реорганизация юридического лица, в результате которой иму­щество перешло к его правопреемникам, и др., приобретение собственности на основании судебного решения.

Приобретательная давность - такой способ приобретения жи­лья в собственность, когда лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросо­вестно, открыто и непрерывно владеющее своим собствен­ным жилым помещением в течение 15 лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве соб­ственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Самыми распространенными способами пользования собственником жилым помещением являются постоянное проживание в помещении собственника  и предоставление помещения иным лицам по договору найма.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников по­мещений в многоквартирном доме.

Специализированный жилищный фонд.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынуж­денных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, при­знанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных катего­рий граждан.

Жилые помещения в этом фонде предназначены для проживания различных категорий граждан в связи с тем, что они не имеют жилья в данном населенном пункте. Вселение их производится по разным основаниям, но все помещения данного фонда предназначены для временного проживания граждан.

Жилищный фонд является специализированным потому, что в рассматриваемом случае имеет место специальный режим использования жилых помещений.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Под служебные жилые помещения предоставляются отдельные квартиры. Как жилое помещение специализированного жилищного фонда, оно должно быть специальным актом органа государственной власти или органа местного самоуправления включено в число служебных. В число служебных включаются свободные жилые помещения, т.е. не обремененные правом пользования. Это обусловлено тем, что изменение правового режима использования жилого помещения возможно только с согласия всех участников договора, на основании которого граждане пользуются этим помещением. Помещение, обремененное правом пользования, может быть включено в число служебных с согласия граждан (нанимателей), проживающих в нем. Исключение помещения из числа служебных производится на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Служебное жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. При этом законодательством не предусмотрено, что служебное жилое помещение предоставляется в пределах нормы предоставления жилья.

Для использования в качестве общежитий предоставляются построенные или переоборудованные жилые дома. Общежития как жилые помещения специализированного жилищного фонда проходят регистрацию в соответствующем органе государственной власти или органе местного самоуправления. Только после регистрации жилой дом можно использовать в качестве общежития. Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения.

Маневренный фонд формируется органами государственной власти или органами местного самоуправления в основном для временного проживания граждан, переселяемых в связи с проведением капитального ремонта жилого дома, который нельзя произвести без отселения граждан, в нем проживающих. Для использования жилых помещений в качестве помещений маневренного фонда должны предоставляться отдельные дома. Было бы неправильно размещать жилые помещения, в которых временно проживают граждане, переселенные в связи с капитальным ремонтом, в домах, где проживают собственники жилых помещений и граждане по договорам социального найма.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда в домах системы социального обслуживания населения предоставляются органом, по решению которого они созданы. Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию производится государственной приемочной комиссией с обязательным участием представителей органов социальной защиты.

В домах системы социального обслуживания населения выделяются помещения для размещения помещений лечебно-профилактического назначения и иных аналогичных целей.

Органы социальной защиты ведут учет граждан для предоставления им жилых помещений в домах социального обслуживания населения. С гражданами, которым предоставлено такое жилое помещение, заключается договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения.

Жилые помещения для временного поселения в соответствии с жилищным законодательством также относятся к специализированным жилым помещениям.

Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца.

Формирование такого фонда жилья осуществляется с учетом Генеральной схемы расселения на территории Российской Федерации и другой градостроительной документации, а также необходимости регулирования миграционных потоков путем приобретения, строительства или аренды жилых помещений.

Формирование фонда жилья для временного поселения осуществляется за счет средств федерального бюджета, выделяемых на реализацию Федеральной миграционной программы, а также средств, поступающих из других законных источников. Жилые помещения для временного поселения, за исключением арендуемых, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующего территориального органа Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ. Жилые помещения для временного поселения подлежат учету в реестре федерального имущества.