Жилищное право. Жилищные фонды

Основания для перевода жилых помещений в нежилые устанав­ливаются в нормативных актах РФ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК; п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается.

Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Перевод жилых помещений (жилых домов), расположенных в жилой застройке, в нежилые разрешается для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и т.п.

Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения.

Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре. Это право пользования жилым помещением членами семьи собственника, а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу. В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то вся она должна использоваться в качестве жилого для проживания граждан. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.

Общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то что собственник переводимого помещения в многоквартирном доме тоже имеет долю в праве общей собственности на общее имущество, в случае использования его в собственных (особенно в коммерческих) целях он будет использовать имущество, ему не принадлежащее, что приведет к нарушению прав и законных интересов остальных собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае, когда пользование помещением не может осуществляться без использования части общего имущества в многоквартирном доме, его использование при переводе жилого помещения производится только на основании договора с собственниками жилых помещений в доме о передаче в пользование части общего имущества дома.

В многоэтажных домах допускается перевод жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, осуществляется из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

Переводимое нежилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился. Нежилое помещение может быть обременено залогом.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом мест­ного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соот­ветствующего помещения или уполномоченное им лицо (да­лее - заявитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения: заявление о переводе помещения,     правоустанавливающие документы на переводимое помеще­ние (подлинники или засвидетельствованные в нотариаль­ном порядке копии), план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения), поэтажный план дома, в котором находится переводимое . помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимо­го помещения (в случае если переустройство и (или) пере­планировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения), решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осу­ществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия одного из решений выда­ет или направляет по адресу, указанному в заявлении, заяви­телю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавли­ваются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа ин­формирует о принятии указанного решения собственников по­мещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Завершение указанных переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комис­сии, сформированной органом, осуществляющим перевод по­мещений, который должен быть направлен органом, осуществ­ляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии    подтверждает окончание перевода помещения,     является  основанием   использования переведенного поме­щения в качестве жилого иди нежилого помещения, при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования   пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические   к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах, иные установленные законодательством требования.

При переводе жилых помещении в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения должны соблюдаться следующие условия: перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблю­дения требований ЖК РФ и законодательства о градострои­тельной деятельности, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допуска­ется, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность обо­рудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения,     используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помеще­ние допускается только в случаях, если такая квартира распо­ложена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непо­средственно под квартирой, переводимой в нежилое поме­щение, не являются жилыми.

Перевод нежилого смешения в жилое помещение не допускается, если    такое помещение не отвечает установленным требованиям, отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, право собственности на такое помещение обременено пра­вами каких-либо лиц.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях непредставления определенных документов, представления документов в ненадлежащий орган, несоблюдения предусмотренных условий перевода помещения, несоответствия проекта переустройства и (пли) перепланиров­ки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на законодательство. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Основания пользования жилыми помещениями.

Право пользования жилым помещением может возникнуть по таким основаниям, как приобретение жилья в собственность, по сделкам (купли-продажи, дарения и др.), в порядке наследования, на основании судебного решения, в результате членства в жилищном или жилищно-строитель­ном кооперативе, социальный коммерческий наем.

В соответствии с ГК РФ и ЖК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Таким договором является договор найма. По договору найма жилого помещения одна сторона - собст­венник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение ад плату во временное владение и пользова­ние для проживания в нем. Действующее законодательство различает две разновидности дого­вора найма: социальный (малоимущим и нуждающимся в жилье бесплатно или за доступную плату предоставляются жилые помещения, находящиеся только в государственной или муниципальной соб­ственности) и коммерческий (любым лицам за плату во временное пользова­ние предоставляются жилые помещения любой формы собст­венности).

Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами - гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду. ЖК РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. От имени собственника соответствующего жилищного фонда может выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо - наймодатель.

Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основаниями возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов - принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в ЖК РФ. В числе полномочий гражданина - нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены право на замену и обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом. Полномочия гражданина-нанимателя жилой площади по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, существенно уже соответствующего правомочия гражданина-собственника, который может заключать в отношении принадлежащего ему жилья любые гражданско-правовые сделки.

Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам "на ином законном основании" можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих. В быту достаточно широко распространено словосочетание "аренда квартиры" в том случае, когда кто-либо "снимает жилье". Если "перевести" это на юридический язык, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 - 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо - арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.