Жилищное право

В случае, если в течение установленного законом срока правлением кооператива не принято решение о созыве внеочередного общего собрания, такое собрание может быть созвано органами или лицами, которые обратились с требованием о его созыве (ст. 35).

Статьей 36 Закона о кооперативах предусмотрено, что решение общего собрания членов кооператива может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов кооператива для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) посредством проведения заочного голосования.

При проведении общего собрания членов кооператива в форме заочного голосования бюллетень для голосования должен быть направлен или вручен под роспись каждому члену кооператива не позднее чем за 20 дней до дня окончания приема бюллетеней.

В форме заочного голосования не может проводиться общее собрание, повестка дня которого включает в себя вопросы о реорганизации или ликвидации кооператива, об избрании правления, ревизионной комиссии (ревизора), об утверждении годового отчета и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива.

Сообщение о проведении общего собрания членов кооператива должно быть сделано не позднее чем за 20 дней до дня его проведения, сообщение о проведении общего собрания членов кооператива, повестка дня которого содержит вопрос о реорганизации или ликвидации кооператива, – не позднее чем за 30 дней до дня его проведения. Порядок информирования членов кооператива о проведении общего собрания определен ст. 37.

При проведении общего собрания членов кооператива в форме заочного голосования, общего собрания, число членов которого составляет 1000 человек и более, общего собрания,

устав которого предусматривает обязательное направление или вручение членам кооператива бюллетеней для голосования до проведения общего собрания, бюллетень для голосования должен быть направлен или вручен под роспись каждому члену кооператива не позднее чем за 20 дней до дня проведения общего собрания членов кооператива (ч. 4 ст. 37).

Общее собрание членов кооператива правомочно принимать решения (имеет кворум), если в нем участвуют члены кооператива, которые составляют не менее 50% общего числа членов кооператива, или их представители. При отсутствии кворума годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание с той же повесткой дня. Такое собрание является правомочным, если в нем приняли участие члены кооператива, которые составляют не менее 30% общего числа членов кооператива (ч. 1,4 ст. 38).

Согласно ст. 41 в кооперативе, число членов которого превышает 500человек, общее собрание в соответствии с уставом кооператива может проводиться в форме собрания уполномоченных. Уполномоченные избираются из числа членов кооператива, не входящих в состав правления кооператива или исполнительных органов кооператива. Члены правления кооператива могут принимать участие в собрании уполномоченных без права голоса.

Уполномоченный может избираться не менее чем от десяти и не более чем от 50 членов кооператива. Минимальное число уполномоченных должно быть не менее чем 50. Порядок их избрания определяется ч. 4 и 6 ст. 41.

Руководство деятельностью кооператива в периоды между общими собраниями осуществляет правление кооператива. Количественный состав правления определяется уставом или решением общего собрания членов кооператива, но не может быть менее трех человек. Члены правления избирают из своего состава председателя правления кооператива, если иной порядок его избрания не предусмотрен уставом кооператива.

Член правления кооператива не может занимать должность единоличного исполнительного органа кооператива, руководителя управляющей организации или управляющего, а также быть членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива.

Член правления кооператива может совмещать свою деятельность в правлении кооператива с работой в кооперативе по трудовому договору. Однако число членов правления кооператива, работающих в кооперативе по трудовому договору, не должно превышать одну треть от общего числа членов правления.

Компетенция правления кооператива и порядок принятия им решений по вопросам, относящимся к его компетенции, определены ч. 6 и 8 ст. 42.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива в соответствии с уставом избирается ревизионная комиссия (ревизор) кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору (ст. 43).

В соответствии со ст. 44 руководство текущей деятельностью кооператива осуществляют единоличный исполнительный орган кооператива (директор) или единоличный исполнительный орган и коллегиальный исполнительный орган кооператива (дирекция). Исполнительные органы кооператива подотчетны правлению кооператива и общему собранию членов кооператива. В кооперативе, число членов которого превышает 500 человек, образование коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным.

К компетенции исполнительных органов кооператива относятся все вопросы руководства текущей деятельностью кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов кооператива и правления. Исполнительные органы кооператива организуют выполнение решений общего собрания членов кооператива и его правления.

По решению общего собрания членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Такое решение принимается общим собранием членов кооператива только по предложению правления кооператива. При принятии этого решения членам кооператива должна быть предоставлена информация об управляющей организации или управляющем, указанная в ч. 5 ст. 44, а также проект договора, который предлагается заключить с управляющей организацией или управляющим.

Уставом кооператива должен быть определен срок полномочий исполнительных органов кооператива, в том числе срок действия договора кооператива с управляющей организацией, который не может превышать пяти лет. Продление срока полномочий исполнительных органов кооператива допускается только на основании решения общего собрания членов кооператива, даже если уставом кооператива образование этих органов отнесено к компетенции правления кооператива.

Единоличный исполнительный орган кооператива, руководитель управляющей организации или управляющий, член коллегиального исполнительного органа кооператива не может быть избран членом правления кооператива или членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива. Указанные должностные лица могут не являться членами кооператива.

Требования к должностным лицам кооператива определены ст. 45, в которой, в частности, установлено, кто не может быть данными должностными лицами, а также какая информация о кандидатах на указанные должности должна быть предоставлена членам кооператива.

10.5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива

Для обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.

Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива.

При недостатке указанных выше средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива устанавливаются Правительством РФ (ст. 47 Закона о кооперативах).

В целях обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива ст. 48 предусмотрены ограничения совершения кооперативом сделок.

Статья 49 определяет нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.

Статьей 56 предусмотрена возможность создания саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов, которые могут создаваться на условиях добровольного объединения в них жилищных накопительных кооперативов. Такая организация может учреждаться для разработки и установления правил и стандартов, обеспечивающих соблюдение ее членами интересов членов кооперативов и осуществление эффективной деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, контроля за соблюдением требований законодательства РФ и дополнительных требований, установленных указанными правилами и стандартами.

Саморегулируемая организация жилищных накопительных кооперативов обязана:

1) осуществлять контроль за деятельностью своих членов в части, касающейся соблюдения требований федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, правил и стандартов, установленных данной саморегулируемой организацией;

2) рассматривать представляемые жилищными накопительными кооперативами формы участия в деятельности кооператива, а также давать заключения о представляемых формах участия в деятельности кооператива;

3) рассматривать жалобы на действия (бездействие) своих членов;

4) обеспечивать открытость информации о деятельности своих членов, опубликовывать в средствах массовой информации сведения о несоответствии кооператива требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива;

5) исполнять иные предусмотренные законодательством РФ и учредительными документами саморегулируемой организации обязанности.

Саморегулируемая организация жилищных накопительных кооперативов вправе:

1) применять в отношении своих членов предусмотренные учредительными и иными документами меры ответственности, в том числе исключать членов из саморегулируемой организации;

2) обратиться к членам правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизору) кооператива и членам кооператива с предложением о принятии мер по устранению несоответствия кооператива требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива.

Деятельность саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов должна регулироваться специальным федеральным законом, который пока не принят.

Тема 11. Товарищество собственников жилья

11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ регулируются нормами гл. 13 ЖК.

Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК).

ТСЖ в соответствии с ч. 3 ст. 135 ЖК может быть создано при условии, если число создавших его членов превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам его членов. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Согласно ст. 136 ЖК собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Кроме того, ТСЖ может быть создано при объединении: