Жилищное право

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива. Решения общего собрания членов кооператива об утверждении форм участия в деятельности кооператива должны содержать заключения о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на ее финансовую устойчивость. Установленные в соответствии с Законом о кооперативах формы участия в деятельности кооператива могут направляться кооперативом в саморегулируемую организацию жилищных накопительных кооперативов для получения заключения.

Форма участия в деятельности кооператива не может устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива (ст. 27).

Согласно ст. 28 право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

После внесения членом кооператива данной части паевого взноса при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных формой его участия в деятельности кооператива сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:

1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее таким требованиям.

Очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается после внесения членом кооператива необходимой для возникновения у него права на такие действия кооператива части паевого взноса и истечения установленного выбранной им формой участия в деятельности кооператива срока ее внесения.

Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков – член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Порядок определения очередности должен соответствовать требованиям Закона о кооперативах, в том числе требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленным ст. 47, и не должен приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости данной деятельности, установленных ст. 49.

Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и требования к месту расположения и характеристикам жилого помещения указываются в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива на основании его заявления или в принимаемом указанным органом на основании соответствующего заявления члена кооператива решении об изменении требований к жилому помещению. Выписки из указанных решений или их копии выдаются членам кооператива по их требованию в течение одного рабочего дня.

Передача жилого помещения, приобретенного кооперативом для члена кооператива, в пользование последнего осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива в течение одного рабочего дня (ч. 1 и 2 ст. 29 Закона о кооперативах).

В соответствии со ст. 30 право собственности на жилое помещение, переданное кооперативом в пользование его члену, приобретают член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

При прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива – со дня принятия решения о ликвидации кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством РФ для граждан, исключаемых из жилищных или жилищностроительных кооперативов (ст. 31).

При прекращении членства в кооперативе в связи с добровольным выходом или исключением члена кооператива из кооператива последний обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая. Действительная стоимость пая выбывшего члена кооператива определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. Согласно п. 11 ст. 2 Закона о кооперативах действительная стоимость пая – часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая. Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.

Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года со дня окончания соответствующего финансового года. В случае, если выбывшему члену кооператива было передано кооперативом в пользование жилое помещение, выплата действительной стоимости пая осуществляется после освобождения им и проживающими совместно с ним лицами указанного жилого помещения.

За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать 1/300 Действующей надень уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки платежа (ст. 32).

10.4.Управление кооперативом

В соответствии со ст. 33 Закона о кооперативах органами кооператива являются:

1) общее собрание членов кооператива;

2) правление кооператива;

3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;

4) исполнительные органы кооператива.

В кооперативе дополнительно могут быть созданы и другие органы, предусмотренные уставом кооператива.

Деятельность правления, ревизионной комиссии (ревизора) и исполнительных органов кооператива регламентируется уставом кооператива и внутренними документами кооператива, утвержденными общим собранием членов кооператива.

Срок полномочий правления кооператива истекает в день проведения годового общего собрания членов кооператива. Полномочия членов правления кооператива и членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива могут быть прекращены досрочно решением внеочередного общего собрания членов кооператива.

Высшим органом кооператива является общее собрание членов кооператива.

Ежегодно кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов кооператива в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года. На этом собрании должны решаться вопросы об избрании правления, об утверждении годового отчета и о годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива. Проводимые помимо годового общего собрания членов кооператива общие собрания являются внеочередными.

Каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос.

Член кооператива вправе участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя. Один представитель может представлять не более двух членов кооператива в кооперативе с числом членов до 500 человек и не более пяти членов кооператива в кооперативе, число членов которого составляет 500 человек и более. Представители должны предъявлять документы, подтверждающие их надлежащие полномочия (доверенности).

Созыв и проведение годового общего собрания членов кооператива и внеочередного общего собрания осуществляются правлением кооператива.

Исключительная компетенция общего собрания членов кооператива определена п. 6 ст. 34 Закона о кооперативах, к которой, в частности, относятся:

утверждение устава кооператива, внесение изменений и дополнений в него или утверждение его в новой редакции;

утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов кооператива;

утверждение положения (регламента) о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом;

принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива;

избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;

избрание или назначение исполнительных органов кооператива, досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива;

утверждение форм участия в деятельности кооператива;

определение максимальной стоимости жилого помещения, которое может быть приобретено или построено кооперативом;

утверждение годового отчета и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива.

Общее собрание членов кооператива правомочно принимать для рассмотрения любой относящийся к деятельности кооператива вопрос и выносить решение по этому вопросу, если он внесен по инициативе правления, по требованию ревизионной комиссии (ревизора), исполнительных органов кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее 5% общего числа членов кооператива.

Решение общего собрания членов кооператива по вопросу, поставленному на голосование, принимается большинством голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов, которые указаны в п. 1 и 4 ч. 6 ст. 34 и решения по которым принимаются 2/3 голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании членов кооператива.

Член кооператива вправе оспорить в суде решение, принятое общим собранием членов кооператива с нарушением требований федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, устава кооператива. При этом заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов кооператива решении.

Внеочередное общее собрание членов кооператива созывается по инициативе правления, по требованию ревизионной комиссии (ревизора), исполнительных органов кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее 10% общего числа членов кооператива на день предъявления требования о созыве такого собрания. Уставом кооператива может быть предусмотрено меньшее число членов кооператива, имеющих право на созыв внеочередного общего собрания членов кооператива.

В случае выявления убытков кооператива, которые превышают сумму, равную 25% паевого фонда кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) или исполнительные органы кооператива обязаны потребовать созыва внеочередного общего собрания членов кооператива и правление обязано его созвать.

Внеочередное общее собрание членов кооператива должно быть проведено в течение 45 дней со дня предъявления требования о проведении такого собрания.

Решение о созыве внеочередного общего собрания (за исключением случаев, когда оно созывается по инициативе правления кооператива) или об отказе в его созыве должно быть принято правлением кооператива в течение пяти дней со дня предъявления требования о созыве данного собрания.

Указанное решение направляется в органы или лицам, которые требуют созыва внеочередного общего собрания, не позднее чем через три дня со дня его принятия. Решение правления кооператива об отказе в созыве внеочередного общего собрания членов кооператива может быть оспорено органами или лицами, которые требуют созыва такого собрания, в суде в течение трех месяцев со дня принятия этого решения.