Жилищное право

Согласно ст. 132 ЖК члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 130 ЖК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение данные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 133 ЖК).

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 (обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд) и 86 (порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома) ЖК соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы

10.1. Общие положения о жилищных накопительных кооперативах

Как указывалось выше, действие положений гл. 11 ЖК «Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов» не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

В настоящее время действует принятый в 2004 г. Закон о кооперативах, за исключением положений ст. 51 в отношении саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов и ст. 56, которые вступают в силу со дня вступления в силу федерального закона, определяющего деятельность саморегулируемых организаций (ст. 58 данного Закона).

Согласно п. 1 ст. 2 жилищный накопительный кооператив (далее – кооператив) – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Жилищный накопительный кооператив осуществляет деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан – членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере – в собственность членам кооператива (п. 2 ст. 2). Отсюда видно, что жилищные накопительные кооперативы отличаются от жилищных и жилищно-строительных кооперативов по трем основным признакам: 1) данные кооперативы могут создаваться для приобретения или строительства не только многоквартирных домов; 2) не имеют целью создания последующее содержание приобретенного или построенного дома; 3) членами таких кооперативов могут быть только граждане.

Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном Законом о кооперативах и уставом кооператива.

Кооператив обязан вестиреестр членов кооператива, в котором должны содержаться сведения, указанные в ч. 2 ст. 5.

Число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и более чем 5000 человек, если Законом о кооперативах не установлено иное.

Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о кооперативах и Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Внесение гражданином указанных платежей осуществляется после внесения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц (ч. 5, 9 ст. 5 Закона о кооперативах).

Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать 1/300 действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки внесения взносов (ч. 3 ст. 6).

В соответствии со ст. 9 членство в кооперативе прекращается в случае:

1) добровольного выхода из кооператива;

2) исключения члена кооператива из кооператива;

3) передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4) смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

5) обращения взыскания на пай;

6) внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7) ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в члены кооператива. В случае, если наследник не воспользовался этим правом, кооператив выплачивает ему действительную стоимость пая.

При прекращении членства в кооперативе в связи с добровольным выходом или исключением из кооператива выбывший член кооператива вправе получить стоимость пая в порядке и в сроки, которые предусмотрены Законом о кооперативах и (или) уставом кооператива.

Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о кооперативах и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Член кооператива может быть исключен из кооператива только в судебном порядке на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:

1) неоднократного неисполнения обязанностей, установленных Законом о кооперативах и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;

2) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов понимается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз подряд в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.

В кооперативе, число членов которого превышает 200 человек, уставом может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива, кроме члена правления кооператива, по указанным выше основаниям может приниматься правлением кооператива.

В случае исключения из кооператива члена кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, такой член кооператива до вступления в законную силу решения суда о его исключении вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса (ст. 10 Закона о кооперативах).

Кооператив действует на основании устава, который утверждается общим собранием членов кооператива. Устав должен содержать сведения, перечень которых дан в ч. 2 ст. 11.

10.2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива

Кооператив создается по инициативе не менее чем 50 человек и не более чем 5000 человек. Государственная регистрация кооператива осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ст. 12 Закона о кооперативах).

Кооператив может быть добровольно или принудительно реорганизован в порядке, предусмотренном Законом о кооперативах.

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-стро-ителъный кооператив или в товарищество собственников жилья. Такой кооператив может быть преобразован в юридическое лицо иной организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков (в настоящее время – Федеральная служба по финансовым рынкам), вправе предъявить в суд требование о ликвидации кооператива в случае неоднократного или грубого нарушения положений Закона о кооперативах, а также в иных предусмотренных этим законом случаях.

Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, осуществляет ведение реестра жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц, и кооперативами. Сведения, которые должны содержаться в данном реестре, предусмотрены ч. 2 ст. 15.

10.3. Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе.

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном ч. 3 ст. 47 Закона о кооперативах.

Правила предоставления кооперативом информации о самом кооперативе и его деятельности содержатся в ст. 17—21.

Статьей 24 предусмотрено, что затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений должны компенсировать паевые взносы членов кооператива. При установлении размера паевого взноса первоначально определяется примерная стоимость жилого помещения, которое должно быть приобретено или построено для данного члена кооператива, исходя из средней рыночной стоимости аналогичных жилых помещений. После приобретения или завершения строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения. Как первоначальный, так и окончательный размер паевого взноса определяются в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива:

1) на страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей. Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива (ст. 27).

Членами кооператива единовременно вносятся вступительные членские взносы. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива (ст. 25).

Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива должны соответствовать требованиям Закона о кооперативах, в том числе требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, установленным ст. 47, и не должны приводить к нарушению нормативов оценки финансовой устойчивости кооператива, установленных ст. 49.

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

2) период внесения оставшейся части паевого взноса;

3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

4) возможные условия привлечения заемных средств в случае, предусмотренном ч. 3 ст. 47.

Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать:

1) условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;

2) условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого взноса кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;

3) иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.