Правовое регулирование аренды земельных участков

   есть  прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК

   РФ). Следовательно,  к отношениям аренды земельных  участков региональное

   земельное  законодательство в принципе  не применимо. 

   Завершая  обзор правового регулирования  отношений по поводу земли,  следует

   отметить  существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее

   обобщений,  актов высших судебных органов  для правильного рассмотрения  дел.

   Не разделяя  популярной в последнее время  точки зрения о том, что данные

   акты  являются источниками права, тем  не менее, следует признать их

   необычайно  важными для сферы правового  регулирования в период, когда

   законодательство  не стабилизировано и требуются  его разъяснения. 

   Применительно  к рассматриваемой теме следует  выделить, прежде всего: 

   - Информационное  письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор

   практики  разрешения споров, связанных с  арендой»  от 11.01. 2002 г. №66 ; 

   - Информационное  письмо Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ «Обзор

   практики  применения арбитражными судами  земельного законодательства»  от

   27.02.2001 г.  № 61 ; 

   - Постановление  Пленума Высшего Арбитражного  Суда РФ « О некоторых

   вопросах, связанных с применением земельного  законодательства»  от

   24.03.05 N 11 . 

   В заключении  следует отметить, что на наш  взгляд давно назрела потребность

   поставить  вопрос и о выделении в рамках  главы 34 ГК РФ отдельного

   параграфа,  посвященного аренде земельных  участков. Надо заметить, что во

   многих  странах гражданские кодексы  (иные подобные акты) имеют

   соответствующие  самостоятельные разделы. 

              ГЛАВА 2. Элементы договора аренды  земельных участков 

                § 1. Предмет договора аренды  земельных участков 

   Прежде  чем приступить к раскрытию  вопроса о предмете договора  аренды

   земельных  участков, следует кратко характеризовать земельный участок как

   объект  гражданских правоотношений. 

   Земля  является пространственным базисом  всех видов общественной

   деятельности, средством производства в ряде  отраслей народного хозяйства,

   естественной  кладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для

   производства  сельскохозяйственной продукции,  уникальным реликтовым

   ландшафтом. Эта многофункциональность земли  предопределяет ее как объект

   индивидуальных  и ведомственных групповых интересов,  которые не всегда и не

   во всем  совпадают с интересами всего  общества в целом, и, как  следствие, -

   необходимость  ее рационального использования,  сохранения и защиты

   независимо  от целевого назначения и форм  собственности. 

   ГК РФ  не дает определения земли  как объекта гражданских правоотношений, в

   одном  случае земля просто отнесена  к категории «вещь» (это следует  из ст.

   128 ГК  РФ), в других случаях говорится  о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в

   значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин

   «земельный участок». 

   По мнению  О.Ю.Скворцова, «земля становится  объектом недвижимости лишь с

   определенного  момента. Таким моментом является  наделение земли правовым

   режимом  земельного участка, которое в  свою очередь также оказывается

   юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок

   индивидуализирован  путем его кадастровой оценки, установления

   местонахождения  с целью вовлечения в гражданский  оборот, этот земельный

   участок  остается составной частью территории  государства как

   публично-правового  образования». 

   Если  же обратиться к земельному  законодательству, то можно встретить

   несколько  определений земельного участка.  Понятие земельного участка дано

   в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть  часть поверхности земли, границы

   которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке. Согласно

   Инструкции  по организации и осуществлению  государственного контроля за

   использованием  и охраной земель органами  Минприроды России, утвержденной

   Приказом  Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160 , земельный участок

   представляет  собой часть поверхности земли,  имеющую фиксированную границу,

   площадь,  местоположение, определенное правовое  положение, качественную

   оценку, стоимость, отражаемые в государственном  земельном кадастре и

   документах  государственной регистрации прав  на землю. 

   Понятие  земли сформулировано также в  ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и

   определения»: «земля — это важнейшая часть  окружающей природной среды,

   характеризующаяся  пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом,

   растительностью,  недрами, водами, являющаяся главным  средством

   производства  в сельском и лесном хозяйстве,  а также пространственным

   базисом  для размещения предприятий и  организаций всех отраслей народного

   хозяйства». Определение земельного участка содержится и в ст. 1

   Федерального  закона «О государственном земельном  кадастре», где ключевым

   термином  является «часть поверхности». 

   По мнению  В.А. Лапача, для любого земельного  участка существенны

   пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, они должны

   включаться  в описание каждого земельного  участка. Поскольку всегда речь

   идет  о части земли, для земли,  сдаваемой в аренду, характерным  признаком

   является  наличие территориальных границ. Существование последних позволяет

   утверждать, что всякая земля как объект  гражданских правоотношений имеет

   пространственные  пределы, позволяющие, с одной  стороны, идентифицировать

   ее как  таковую (т.е. конкретную землю), и, с другой, отличать (отделять)

   от иных  земель. Следовательно, это всегда  квалифицирующая черта земли  и

   именно  поэтому в основу всякой земли  как объекта аренды целесообразно

   положить  понятие земельного участка (территории). 

   Объект  в правовых связях существует  лишь постольку, поскольку в отношении

   именно  его, а не иного, проявлен  интерес и сформирована (направлена  на

   него) воля  субъекта, т.е. он должен быть  выделен среди прочих как таковой;

   правильно  также считать, что до согласования  объекта нет и договора,

   отсутствие  данных, позволяющих определенно  установить имущество,

   подлежащее  передаче арендатору, приводит к  признанию договора

   незаключенным  (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление  границ, если даже они

   имеют  привязку к известным объектам  на местности, не решает этой  задачи;

   следовательно,  всякий земельный участок должен  быть определен и с точки

   зрения  его местонахождения. Земельный участок идентифицируется так же и с

   помощью  кадастрового номера, постоянного  или условного, но применительно  к

   аренде  это требование не обязательно. 

   Таким  образом, объектом отношений,  возникающих при аренде земли,  является

   земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий

   пространственное  расположение по ее поверхности  с конкретными границами,

   местоположением  и качеством, а также некоторые  сопряженные (связанные с

   ним и  им определяемые) объекты. 

   Предметом  любых разновидностей аренды является совокупность действий по

   предоставлению  непотребляемой вещи в пользовании  (владение и пользование)

   на условиях  срочности и платности (возмездности). Однако существует

   несколько  сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета

   этого  договора. 

   Действующее  законодательство однозначно определяет  всякие случаи найма

   имущества  как аренду независимо от объема  предоставляемых арендатору прав,

   дифференциация  правового регулирования арендных  отношений связывается

   преимущественно  с объектом. До принятия ГК  РФ в отечественном гражданском

   праве  наблюдались попытки проведения  различий между договором найма  и

   договором  аренды. Так, Е.А.Суханов в этот  период отмечал, что договор

   хозяйственной аренды «заключался для хозяйственной деятельности в

   отношении  недвижимого имущества, такого  как предприятия и земельные

   участки.  Обычная же аренда служит различным,  в том числе потребительским

   целям». Эта позиция имела под собою  теоретические положения, давно

   известные  в цивилистической науке. Так,  К.П. Победоносцев отличал простой

   найм  имущества от «съема» или аренды; судя по всему, границей служил

   критерий  объемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала  в

   пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во

   втором - для использования всех ее  производительных сил, в том  числе с

   извлечением  и  присвоением плодов и  доходов. 

   Представляется, отечественный законодатель обоснованно  не пошел по пути

   разграничения  найма и аренды; связанные с  этим разграничением задачи

   решаются  не путем дифференциации единого  договора аренды (найма), а путем

   установления  цели пользования либо в императивных  нормах закона, либо

   непосредственно  самими сторонами в соглашении. 

   Действующее  законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает,  что

   арендодатель  обязуется предоставить арендатору  имущество во временное