Правовое регулирование аренды земельных участков

   обеспечения  публичности и справедливости  принимаемых решений, органы

   государственной  власти и органы местного самоуправления  обязаны принять

   специальный  акт, который бы устанавливал  процедуры и критерии

   предоставления  земельных участков, в том числе  порядок рассмотрения заявок

   и принятия  решений. Заинтересованные граждане  подают заявление в

   исполнительный  орган государственной власти или орган местного

   самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК  РФ), содержащее цель  использования

   земельного  участка, его предполагаемые размеры  и местоположение,

   испрашиваемое  право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК  РФ). В течение месячного

   срока  орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая

   землеустроительная  организация обеспечивает изготовление  проекта границ

   земельного  участка и утверждает его (п. 4 ст. 34 ЗК РФ). Решение о

   предоставлении  участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК

   РФ), а  договор аренды заключается в  двухнедельный срок после представления

   зая- 

   вителем  кадастровой карты (плана) земельного  участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ). 

   Особый  порядок предусмотрен для земель  отдельных категорий. Так, ФЗ «Об

   особо  охраняемых природных территориях»  предусматривает, что земли в

   национальных  парках, намечаемые для сдачи  в аренду в целях туризма  и

   отдыха,  предоставляются при наличии  лицензии на осуществление

   соответствующих  видов деятельности, а также лишь по итогам аукциона

   (конкурса). Порядок предоставления земель  гражданам и их объединениям  для

   ведения  садоводства и огородничества  определяется п. 2 ст. 81 ЗК РФ и

   Федеральным  законом от 15.04.98 N 66-ФЗ «О садоводческих,  огороднических и

   дачных  некоммерческих объединениях граждан». 

   В соответствии  со ст. 25 ЗК РФ права на земельные  участки, предусмотренные

   главами  третьей и четвертой ЗК РФ (т.е.  право собственности, вещные права,

   право  аренды и право безвозмездного  срочного пользования), возникают по

   основаниям, установленным гражданским законодательством,  федеральными

   законами  и подлежат государственной регистрации  в соответствии с

   Федеральным  законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое

   имущество и сделок с ним». Отсюда следует, что сам ЗК РФ таких оснований

   не содержит, в частности, все те нормы,  которые предусматривают

   «предоставление»  земли, в действительности не  указывают на акты

   «предоставления»  как основания возникновения  прав на землю. Не порождают

   права  на землю и акты государственной  регистрации - государственная

   регистрация  лишь определяет момент возникновения  этих прав, но сама по

   себе  не порождает их. Что же касается  гражданского законодательства, то

   общие  указания об  основаниях возникновения гражданских прав и

   обязанностей  изложены в ст. 8 ГК РФ, а применительно  к конкретным случаям

   и договорным  институтам - в нормах, регулирующих  конкретные группы

   правоотношений. Для аренды, прав из договора  аренды - это нормы гл. 34 ГК

   РФ. Однако  последние не предусматривают  в качестве оснований возникновения

   арендных  прав административные акты. 

   К числу  особенностей заключения договора  аренды земельных участков следует

   отнести  то, что этот договор в определенных случаях может быть заключен по

   результатам  конкурса или аукциона. В настоящее  время действуют Правила

   организации  и проведения торгов (аукционов,  конкурсов) по продаже

   находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных

   участков  или права на заключение договоров  аренды таких участков,

   утвержденные  Постановлением Правительства РФ  от 11.11.2002 г. № 808.

   Результаты  торгов оформляются протоколом (п.25), который и является

   основанием  для заключения с победителем  торгов договора купли-продажи или

   аренды  земельного участка. Последствия  уклонения победителя торгов, а

   также  организатора торгов от подписания  протокола, а также от заключения

   договора (п. 28), возможность признания торгов  несостоявшимися (п. 30),

   иные  вопросы их действия и действительности  определяются гражданским

   законодательством.  Таким образом, можно констатировать, что и данный вид

   торгов  полностью вошел в сферу общегражданского  регулирования и возникла

   возможность  применения норм ст. 447-449 ГК РФ. 

   Особые  правила действуют для сдачи  в аренду земель сельскохозяйственного

   назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного

   назначения»  предусмотрено, что такие земли  сдаются по правилам ст. 34 ЗК

   РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Обязательным

   условием  этого является и предварительное  (заблаговременное) опубликование

   сведений  в средствах массовой информации  об участках, предполагаемых к

   такой  передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки

   предоставляются  в аренду по итогам торгов. 

   В   последние годы стал использоваться  новый вариант заключения договора

   аренды - в результате продажи права  на заключение договора аренды

   земельного  участка или переуступки этого права. В юридической литературе

   высказаны  разные мнения относительно данного  правового явления. Так,

   И.А.Иконицкая  считает, что «в данном случае  предметом торга выступает

   плата  за возможность заключения договоров  аренды земельных участков», и

   что «при  покупке права на заключение  договора, возникает неординарная

   юридическая  конструкция, при которой покупатель  данного права как бы

   приобретает  на него право собственности». По ее мнению, «сегодня правовой

   основой  проведения торгов, в том числе и договоров аренды земельных

   участков, являются ст. ст. 447 и 448 ГК». Однако, названные статьи

   закрепляют  возможность проведения торгов (аукционов  и конкурсов), целью

   которых  является выявление лица, с которым  будет заключен договор, что

   позволяет  Н.А. Сыродоеву утверждать, что  «ни о какой сделке купли-продажи

   и речи  быть не может... речь идет о  надуманной  конструкции, которая

   противоречит  смыслу и букве ГК». 

   Правовая  основа регистрации прав на  земельные участки вначале была

   ограничена  подзаконными актами: постановлением  Совета

   Министров-Правительства  РФ от 30.05.1993 г., Указами Президента  РФ от

   11.12.1993 г.  «О государственном земельном  кадастре и регистрации

   документов  о правах на недвижимость»  и от 07.03.1996 г. «О развитии

   ипотечного  кредитования». В настоящее время  подлежат применению ст. 131,

   164 ГК  РФ и Федеральный закон РФ  от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О

   государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»,

   а также  ряд иных актов. 

   Из толкования  текста Закона о государственной  регистрации вытекает

   необходимость  регистрации, с одной стороны,  договора аренды недвижимого

   имущества,  с другой стороны, права аренды. Так, ст. 4 Закона о регистрации

   прав  устанавливает, что «...наряду с государственной регистрацией вещных

   прав  на недвижимое имущество государственной  регистрации подлежат

   ограничения  (обременения) прав на него, в  том числе сервитут, ипотека,

   доверительное  управление, аренда». Аналогичный  вывод вытекает из анализа

   Правил  ведения единого государственного  реестра прав на недвижимое

   имущество  и сделок с ним, утвержденных  Постановлением Правительства РФ  от

   18 февраля  1998 г. № 219, в приложениях к  которому установлены форма

   свидетельства, удостоверяющего возникновение и  переход прав на недвижимое

   имущество,  и форму надписи-штампа на документе,  выражающем содержание

   сделки (договоре  аренды недвижимого имущества), удостоверяющей  проведенную

   государственную  регистрацию договоров и иных сделок. 

   По поводу  соотношения государственной регистрации  права аренды и  договора

   аренды  в цивилистической литературе  ведутся споры. Так, О.Ю.Скворцов  в

   подтверждение  дискуссионного характера проблемы  отметил, что «ст. 26

   Закона  о регистрации вызывает дополнительные  вопросы, требующие

   дополнительного  регулирования»; сам же он, судя  по высказываниям,

   допускает  возможность государственной регистрации  «права аренды». 

   По мнению  ряда авторов, в ст. 26 Закона  о регистрации имеет место простое

   смешение  понятий. Так, если права третьих  лиц в отношении чужого имущества

   установлены  договором, то в качестве объекта  регистрации должна выступать

   сделка, хотя, безусловно, и в этом случае  в  соответствующий раздел

   реестра  должна быть внесена запись об ограничении или запрете

   осуществления  вещного права на недвижимость. 

   В.В. Витрянский  считает, что «никаких отдельных  разделов (подразделов),

   куда  могли бы вноситься сведения  о государственной регистрации  права

   аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и

   сделок  с ним не содержит, да в этом  и нет необходимости, поскольку  право

   аренды  здания или сооружения возникает  из зарегистрированного договора  и

   им же  удостоверяется»; самостоятельного  «права аренды» не существует. 

   Не следует  отождествлять и смешивать регистрацию  договора аренды и права

   аренды. Их разграничение, как верно  отмечает Ю.Кулешова, основано на