Правовое регулирование аренды земельных участков

   свои  права по договору аренды в  пределах срока договора аренды  земельного

   участка  предоставлены также арендатору  земельного участка, находящегося  в

   государственной  или муниципальной собственности,  при условии, что такой

   договор  аренды заключен на срок более  чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

   Следует  отметить, что такого ограничения  по срокам не предусмотрено  для

   заключения  договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока

   первоначального  договора аренды, но, безусловно, в  пределах этого срока. 

   В юридической  литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно

   подвергается  критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается  мнение, что, если

   и можно  согласиться с системой уведомления  (а не предварительного

   согласия), то нельзя поддержать правило  об автоматическом переходе всех

   прав, обязанностей  и ответственности к новому  лицу в силу внесения

   арендных  прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура

   арендатора  сохраняется, в отличие от перенайма;  Земельный кодекс (п. 5 ст.

   22 ЗК РФ) искажает указанные отношения  и фактически стирает различия,

   четко  определенные ГК РФ. 

   В соответствии  с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного

   участка  его арендатор имеет преимущественное  право на заключение нового

   договора  аренды, за исключением случаев,  предусмотренных п. 3 ст. 35, п.

   1. ст. 36 и  ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий  и сооружений,

   находящихся  на земельном участке, имеют  преимущественное право покупки  или

   аренды  земельного участка, в том числе  и перед его арендатором, а  если

   земельный  участок находится в государственной  или муниципальной

   собственности,  то указанные лица обладают исключительным право на

   приватизацию  земельных участков или заключение  договора аренды. 

   Понуждение  заключить договор возможно лишь  в случаях, когда нарушение

   должника  выражается в пассивном уклонении  (отказе) от заключения договора;

   если  же совершаются активные действия (например, данная обязанность

   нарушается  тем, что заключен договор с  третьим лицом), применение данной

   меры  исключается. Склоняется к такому  разрешению ситуации и судебная

   практика. 

   Непосредственно  к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его

   право  на преимущественный выкуп земельного  участка, находящегося в

   государственной  или муниципальной собственности,  если собственник принял

   решение  о продаже данного участка  (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка

   на порядок  покупки, предусмотренный гражданским  законодательством,

   позволяет  говорить о том, что в данном  случае имеется в виду норма  ст. 250

   ГК РФ, регулирующая отношения по продаже  доли в общей собственности

   постороннему  лицу. 

   Порядок  реализации преимущественного права  арендатора на заключение

   договора  аренды на новый срок также  предусмотрен гражданским

   законодательством  (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан  письменно уведомить

   арендодателя  о желании заключить договор в срок, указанный в договоре

   аренды, а при отсутствии такого указания  — в разумный срок до окончания

   действия  договора. В случае отказа арендодателя  от заключения договора на

   новый  срок, если последний в течение  года после этого заключил  договор

   аренды  с другим лицом, прежний арендатор  имеет право потребовать перевода

   на себя  прав и обязанностей по такому  договору и/ или возмещения  убытков. 

   Общее  правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных

   участков  существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также

   может  быть предусмотрено, что земельный  участок переходит в собственность

   арендатора  по истечении срока аренды  или до его истечения при  условии

   внесения  арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены. Указанная

   норма  повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но  с совершенно справедливым

   примечанием:  «при продаже земельного участка,  находящегося в

   государственной  или муниципальной собственности...».  Другое отличие

   заключается  в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное

   право  покупки в порядке, установленном  гражданским законодательством  для

   случаев  продажи доли в праве общей  собственности постороннему лицу.

   Исключение  составляют случаи, предусмотренные  п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е.

   собственники (унитарные предприятия, владельцы  в силу права оперативного

   управления) зданий и сооружений становятся  собственниками участков под

   этими  объектами в упрощенном порядке. 

   В соответствии  со ст. 43 ЗК РФ отказ граждан  и юридических лиц от

   принадлежащих  им прав на земельные участки  не влечет прекращение их

   обязанностей; подчеркнем, что эти обязанности  довольно обременительны

   (помимо  уплаты арендных платежей арендатор  обязан обеспечить сохранность

   земельного  участка, осуществлять мероприятия по обеспечению их плодородия,

   проводить  работы по защите почв и  т.п.). 

   Одновременно  рассматриваемый пункт ст. 22 ЗК  РФ закрепляет обязанность

   арендатора  привести участок по требованию  арендодателя в  надлежащее

   состояние в пределах срока аренды, в том числе возместить убытки,

   выполнить  работы по рекультивации, а  также исполнить иные обязанности,

   вытекающие  из закона или договора аренды. 

   Договор  аренды земельного участка прекращается  по основаниям,

   предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. По

   общему  правилу договор изменяется или  расторгается по соглашению сторон

   (ст. 451 ГК  РФ). Помимо общих оснований расторжения  всякого договора (ст.

   450 - 453 ГК  РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные

   основания  расторжения договора. Так, если  договор заключен на

   неопределенный  срок, то каждая из сторон имеет  право в любое время

   отказаться  от договора, предупредив об этом  другую сторону за один месяц,

   а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. 

   Если  для данного договора аренды  предусмотрен предельный срок, он

   считается  прекращенным и в случае истечения  данного срока, при условии,

   что срок  аренды в договоре не был  определен, а стороны в процессе договора

   не отказались  от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). 

   Специальные  основания расторжения договора  аренды по требованию

   арендодателя  предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В их  числе: 

   A) использование  имущества арендатором с существенным  нарушением условий

   договора  или назначения имущества либо  с неоднократными нарушениями.  Надо

   согласиться  с мнением, что толкование понятия  «существенное нарушение»

   требует  учета как специфики объекта,  так и иных обстоятельств дела. Нельзя

   считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет

   существенный  вред; 

   Б) существенное  ухудшение имущества арендатором.  Применительно к аренде

   земельных  участков таким ухудшением следует  признать фактическое снижение

   бонитировки  почвы, уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв,

   расширение  зоны оврагов и неудобий и  т.п.; 

   B) не внесение  более двух раз подряд арендной  платы. В судебной практике

   признано, что данное право арендодателя  подлежит реализации через суд  в

   соответствии  с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке,  предусмотренном ст. 452 ГК

   РФ; если  же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении

   удовлетворению  не подлежит. 

   Г) неосуществление  капитального ремонта в установленные  договором сроки, а

   при их отсутствии - в разумные сроки. Понятие «капитальный ремонт» не

   применимо  к земле, но есть близкие  понятия, например, «рекультивация

   нарушенных  земель, восстановление плодородия  почв» (пп. 6) п. 1ст. 13 ЗК 

   РФ). 

   В доктрине  и судебной практике возможность сокращения данного перечня

   оснований  соглашением сторон справедливо  отрицается. Однако в соответствии

   с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК  РФ в договоре могут  быть

   предусмотрены  основания прекращения договора  аренды, не предусмотренные

   законом.  В частности, они могут и  не быть связаны с какими-либо

   нарушениями  со стороны арендатора. Так, на  практике арендодатель обычно

   указывает,  что договор аренды земельного  участка прекращается, если

   арендодатель  приступает к освоению данного участка (начинает

   строительство,  иную хозяйственную эксплуатацию)  . 

   Сами  по себе нарушения, в том  числе и существенные, не могут  служить

   основанием  для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения

   спора  они устранены. И хотя это мнение сформировалось в

   судебно-арбитражной  практике, его все-таки следует  оценивать как общий

   подход, не исключая, что даже при устранении  нарушений суд расторгнет

   договора  аренды. 

   Специальные  основания расторжения договора  аренды по требованию арендатора

   перечислены  в ст. 620 ГК РФ и включают  случаи, когда: 

   A) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование или препятствует

   пользованию; 

   Б) переданное  имущество имеет препятствующие  пользованию недостатки,

   которые не были оговорены арендодателем и не были известны арендатору, а

   также  не могли быть им предварительно  обнаружены;