Правовое регулирование аренды земельных участков

       отсутствии их в договоре в  разумные сроки; 

     * имущество в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает,

       окажется в состоянии, не пригодном  для использования. 

   Арендодатель  так же обладает определенными  правами и обязанностями. ГК  РФ

   не упоминает  о праве арендодателя распорядиться  арендованным участком -

   продать,  обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему

   как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается.

   Права  арендатора при переходе права  собственности к другому лицу  остаются

   неизменными,  что гарантирует ст.617 ГК РФ. 

   На основании  ГК РФ арендодатель обязан: 

   - передать  арендатору земельный участок в сроки и в состоянии,

   соответствующие  условиям договора и назначению  участка. Земельный участок

   передается  вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его

   использования.  Если участок и принадлежности  сопровождают определенные

   документы,  то они также должны быть  переданы арендатору; 

   - предупредить  арендатора о правах третьих  лиц на участок. 

   Если  арендодатель - государственные или  муниципальные органы, то он

   обязан: 

   - передать  арендатору землю в состоянии,  соответствующем условиям договора

   по площади  угодий и качеству, указанным  в приложении к договору; 

   - содействовать  по заявкам арендатора выполнению  необходимых работ по

   землеустройству; 

   - в случае  смерти арендатора до истечения  срока аренды перезаключить

   договор  аренды с одним из его наследников  при его согласии стать

   арендатором; 

   - возмещать  по истечении, срока аренды  полностью или частично расходы  по

   освоению  земель и улучшению качества  сельскохозяйственных угодий,

   понесенные  арендатором. 

   Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе  расторгнуть договор

   досрочно, если арендатор: 

     * пользуется земельным участком  с существенным нарушением условий

       договора или назначения участка  либо с неоднократными нарушениями; 

     * существенно ухудшает качество  земель; 

     * более двух раз подряд по  истечении установленного срока  не вносит

       арендную плату. 

   Арендодатель  вправе потребовать от арендатора  досрочного внесения арендной

   платы  в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если

   иное  не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе

   требовать  досрочного внесения арендной  платы более чем за два срока  подряд

   (ст. 614 ГК  РФ). 

   Договором  аренды могут быть установлены также условия расторжения договора

   по инициативе  арендодателя в соответствии  с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при

   существенном  нарушении договора другой стороной. 

   По требованию  арендодателя договор аренды  может быть досрочно расторгнут

   судом  в случаях, когда арендатор: 

     * пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или

       назначения имущества либо с  неоднократными нарушениями; 

     * существенно ухудшает имущество; 

     * более двух раз подряд по  истечении установленного договором срока

       платежа не вносит арендную  плату; 

     * не производит капитальный ремонт  имущества в установленные договором

       аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки, когда в

       соответствии с законом, иными  правовыми актами или договором

       производство капитального ремонта  является обязанностью арендатора. 

   Арендодатель  вправе требовать досрочного  расторжения договора только  после

   направления  арендатору письменного предупреждения  о необходимости

   исполнения им обязательства в разумный срок. 

   Помимо  предусмотренных законодательством,  в договор могут быть включены

   дополнительные  гарантии его исполнения и  ответственность за неисполнение

   как арендатором,  так и арендодателем. Сделать  это можно на основании норм

   ГК  РФ, регулирующих обеспечение исполнения  обязательств и ответственность

   за их  неисполнение. 

    ГЛАВА  3. Заключение, исполнение и прекращение  договора аренды земельных

                                    участков 

      § 1. Форма и порядок заключения договора аренды земельных участков.

                  Государственная регистрация договора  аренды 

   Согласно  общим положениям о договоре  аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды

   на срок  более года, а если хотя бы  одной из сторон договора является

   юридическое  лицо, независимо от срока, должен  быть заключен в письменной

   форме.  Если договор аренды предусматривает  переход в последующем права

   собственности  на участок к арендатору, то  данный договор заключается в

   форме,  предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка. 

   Договор  аренды земельного участка по  общему правилу заключается в

   письменной  форме путем составления одного  документа, подписанного

   сторонами.  Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не  предусматривает указанного

   правила,  как это сделано, например, в  ст. 550 ГК РФ («Форма договора

   продажи  недвижимости»), это правило вытекает  из толкования п. 2 ст. 609 ГК

   РФ, устанавливающей  обязательную государственную регистрацию договора

   аренды. 

   Регистрация  договора, согласно правилам ведения  единого государственного

   реестра,  состоит во внесении соответствующей  надписи в реестр и

   проставлении  штампа соответствующей формы  на документе, выражающем

   содержание  сделки, которым и является договор  аренды. Исключение

   составляет  договор аренды земельного участка,  заключенный после вступления

   в силу  ЗК РФ, между физическими лицами  на срок менее одного года. Данный

   договор  может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26

   ЗК РФ  договоры аренды земельного участка,  субаренды земельного участка,

   безвозмездного  срочного пользования земельным  участком, заключенные на

   срок  менее чем один год, не подлежат  государственной регистрации, за

   исключением  случаев, установленных федеральными  законами. 

   На практике  в сфере аренды земли широко  используются проформы договоров.

   Так, относительно  недавно Распоряжением Минимущества  РФ была утверждена

   Примерная  форма договора аренды, находящегося в государственной

   собственности  земельного участка. Данный акт  содержит 10 разделов и

   практически  не имеет каких-либо необычных  формулировок, явно преследуя

   утилитарную  цель не допустить на локальном  уровне нежелательных для

   государства последствий заключения соглашения. Аналогичные примерные

   договоры  принимаются субъектами РФ, муниципальными  образованиями. 

   Порядок  заключения договоров аренды  земельных участков регулируется

   преимущественно  гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28,

   гл. 34 ГК  РФ), которое предусматривает общие  требования, предъявляемые к

   совершению  таких сделок; что же касается  норм, содержащихся в земельном

   законодательстве, то они практически не затрагивают  процедуры заключения

   соглашений. Определенная специфика есть  лишь в юридических фактах,

   порождающих  правоотношения. 

   В связи  с тем, что долгое время земля  предоставлялась в административном

   порядке  и использовались такие термины  как «предоставление», «выделение»

   земель, это нашло отражение в многочисленных  нормативных правовых актах,

   регулирующих  земельные правоотношения (и не  все они отменены или

   отредактированы). Здесь достаточно привести пример  из самого ЗК РФ, где во

   многих  статьях (в ст. 29, 30, 33 и др.) говорится именно о предоставлении

   земель. Поскольку слова «предоставление  участка» в ЗК РФ используется  без

   указания  на существо возникающих правоотношений, без указания на

   возникающий  у приобретателя правовой титул,  это вызывает путаницу в

   толковании  содержания взаимоотношений (в  том числе и при предоставлении

   участка  в аренду). Следует согласиться,  что данное выражение целесообразно

   применять  только при административном  порядке передачи земельного  участка

   государственным  органом в бессрочное (постоянное) пользование. 

   Следует  отдельно отметить значение для  последующих арендных отношений

   административные  акты о предоставлении земли  в аренду. Существующая

   судебно-арбитражная  практика исходит из того, что  сам по себе

  государственный акт, фиксирующий те или иные права на землю, не является

   правоустанавливающим  документом, «предоставление земельных  участков

   производится  на основании решений соответствующих  органов власти или

   органов  местного самоуправления». 

   Нормы, предусматривающей общий, единый порядок предоставления земельного

   участка,  нет; в одних случаях, когда  речь идет о строительстве,  следует

   применять  процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ. Если же имеется в

   виду  предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных

   со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК  РФ. В частности, для