Правовое регулирование аренды земельных участков

   существовании  разных «ипостасей» договора: договора-сделки  и

   договора-правоотношения. Договор как сделка - юридический факт, влекущий

   возникновение,  изменение или прекращение прав  и обязанностей - подлежит

   регистрации  в силу общего требования к  форме сделок с недвижимостью  (ст.

   164 ГК  РФ). Практически из любого  договора - сделки (за исключением так

   называемых  вещных договоров) «возникает  обязательственное правоотношение,

   содержание  которого составляют права и  обязанности сторон; регистрации  в

   данном  случае подлежит именно право  аренды, возникшее из договора -

   сделки, причем регистрируется оно именно  как ограничение (обременение)

   права  собственности и иных вещных  прав на недвижимое имущество». 

   Кроме  того, в соответствии с действующим  законодательством возможна

   ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной

   регистрации  договора аренды не требуется,  например, при заключении

   договора  аренды здания на срок менее  года; к договору аренды земельных

   участков  не применимы специальные нормы  § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и

   сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из

   правила  о необходимости регистрации  права аренды, поэтому регистрация

   только  договора аренды (сделки), отдельно  от регистрации права

   исключается,  хотя в принципе такая ситуация возможна, например при

   заключении  договора аренды под отлагательным  условием (п. 1 ст. 157 ГК

   РФ), т.е.  когда договор уже заключен, а  право аренды еще не возникло. 

   На практике  при регистрации договора аренды  одновременно происходит и

   регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке

   государственной  регистрации договоров аренды, безвозмездного  пользования,

   концессии  участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного  фонда

   (леса), утвержденной  Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. № 18,

   независимо  от того, сколько лиц участвует  в договоре с каждой стороны,

   обеими  или одной стороной было подано  заявление о государственной

   регистрации,  учреждением юстиции по регистрации  прав совершается одно

   регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом

   в соответствии  с п. 10 части III  Инструкции учреждением  юстиции по

   регистрации  прав одновременно под одним  и тем же номером вносится

   регистрационная  запись, как о договоре аренды, так и об обременении права

   собственника  участка лесного фонда (соответственно  в подраздел Ш-4 Единого

   государственного  реестра прав («Запись о сделке»)  и в подраздел III-1

   («Запись  об аренде»); на подлинные экземпляры  договора аренды, договора

   безвозмездного  пользования, договора концессии  проставляется штамп

   регистрационной  надписи на документах. 

   Иначе  говоря, возможность признать существование  «права аренды» есть, но в

   рамках  регистрационных процедур она  обеспечивается (может быть обеспечена)

   государственной  регистрацией обременении арендой  земельного участка; право

   аренды, например, может вытекать из договора  субаренды, но не из

   первоначального  договора аренды. Именно поэтому  следует внести ясность

   непосредственно  в текст закона. 

   По общему  правилу свидетельство о праве  аренды не выдается. Однако

   регистрационные  органы, с частности, Самарская  областная регистрационная

   палата, в соответствии с п. 73 Правил  ведения реестра выдают свидетельство

   о регистрации  права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника

   земельного  участка в свидетельство о  праве собственности вносится  запись

   об обременении  права собственности. 

   Государственной  регистрации подлежат и договор  субаренды земельного

   участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2

   ст. 389 ГК  РФ). 

   Таким  образом, следует сделать вывод,  что если в отношении обычной  аренды

   наблюдается,  скорее, усиление диспозитивных  начал, то применительно к

   аренде  земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство

   государства  как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных

   обязательств. Об этом свидетельствует и  введение публичных торгов как

   общей  процедуры для предоставления  государственных и муниципальных земель

   в собственность  (а частично — и в аренду), и установление единообразного

   режима  государственной фиксации прав  арендаторов, а также иные

   обстоятельства  как правового, так и экономического  характера. Тем не

   менее,  представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов

   публично-правового  регулирования арендных отношений  в сфере

   землепользования. 

        § 2. Исполнение и прекращение  договора аренды земельных участков 

   Исполнение  всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение

   его условий,  и, с другой, исполнение конкретных  обязанностей и

   осуществление  конкретных субъективных прав. Корреспонденция  их (прав и

   обязанностей) несомненна и в договоре аренды  земельных участков, поэтому

   там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и

   соответствующая  обязанность контрагента. 

   Всякое  предоставление земельного участка,  если даже он уже был ранее

   включен  в оборот, производится в соответствии  с правилами Федерального

   закона  «О государственном земельном  кадастре» от 2.01.2000 г. №28-ФЗ. В

   соответствии  с п. 3 ст. 14 данного закона моментом  возникновения

   земельного  участка как объекта государственного  кадастрового учета

   является  дата внесения соответствующей записи в Единый государственный

   реестр  земель, кадастровые книги и выступают  технической основой для

   индивидуализации  земельного участка как объекта  недвижимости. 

   Действующее  законодательство не содержит  общей нормы о необходимости

   передавать земельный участок в аренду по акту сдачи-приемки. Тем не менее,

   такая  потребность, как представляется, существует; здесь достаточно

   указать,  что и по договору купли-продажи  передача недвижимости требует

   приемо-сдаточного  акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте

   состояния  участка, наличия или отсутствия  определенных его составляющих

   способны  обеспечить лучшую защиту добросовестной  стороны и предотвратит

   споры.  Поэтому было бы правильно  статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во

   всех  случаях передача земельного  участка и принятие ее новым

   землевладельцем  осуществляются по подписываемому  сторонами передаточному

   акту». 

   Если  же участок фактически новому  арендатору предоставлен не был,  то он не

   вправе  истребовать его от прежнего арендатора. Однако этот же участок

   может  быть истребован в рамках выполнения  обязанности передать участок

   (ст. 398 ГК  РФ). 

   По окончании  аренды земельный участок должен  быть возвращен арендодателю  в

   том состоянии,  в котором он был получен, с учетом нормального износа или

   состоянии,  определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). 

   По мнению  Ю.А. Кочетковой, окончание срока  аренды и ясно выраженное

   намерение  арендодателя не продолжать арендные  отношения, приводят к тому,

   что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не

   основательной  в таких случаях ссылку на  ст. 622 ГК РФ, описывающей

   действия  арендатора за пределами срока  аренды, и, тем самым, якобы,

   допускающей  вероятность признания его удержания  законным. Считаем, что

   замечание  спорно, на практике вопрос о  новом соглашении, в том числе  с

   учетом  преимущественного права арендатора, может решаться и решается  уже

   после  истечения срока аренды. А поскольку  само владение возникло на  основе

   титула, признавать его незаконным нельзя. 

   ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора  передать свои права и

   обязанности  третьим лицам, если иное не  предусмотрено договором аренды  и

   если  арендатор уведомил об этом  арендодателя. Возможность передать  право

   аренды  земельным участком без согласия  арендодателя находится в

   противоречии  с общими положениями об аренде, так как очевидно противоречит

   императивной  норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей,  что перевод

   долга  требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о

   юридической  квалификации, а не об обиходном  языке) выражение

   «ответственным  по договору». 

   Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить  в такой редакции: «5.

   Арендатор  земельного участка без согласия  арендодателя может уступить свое

   имущественное  право аренды другим лицам,  в том числе внести имущественное

   право  аренды в качестве вклада в  хозяйственное общество или паевого  взноса

   в производственный  кооператив. Он вправе также с  согласия арендодателя

   перевести  свои права и обязанности на  третье лицо с заключением  последним

   договора  аренды с арендодателем; при  отсутствии согласия арендодателя  спор

   решается  судом». В таком случае нет  нарушения гражданского

   законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь

   комплекс  прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь

   воспроизводить  слова «в пределах срока аренды»  нет, так как этот вопрос

   уже урегулирован  ГК РФ. 

   Право  без согласия собственника, но  при условии его уведомления передавать